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pydingrando / ID 58750

Construction d'un balcon/art l442 10

Bonjour,

Pour moi toute modification tel que vous le décrivez (surélévation de deux mètres) y compris dans un lotissement nécessite l'obtention d'un permis de construire qui doit être affiché au moins deux mois pour que les tiers aient possibilité de déposer un recours. Cela n'a rien à voir avec le règlement de lotissement qui lui défini le comportement, la répartition ds charges, la hauteurs ds haies....
En ce qui concerne la terrasse si le PLU n'a pas changé rien ne peut être construit en zone non constructible, de plus là le règlement de lotissement doit définir des distances minimums à respecter et des troubles de jouissance. Si c'est vous qui en êtes victime, le reste d la copropriété peut donner son accord mais cela ne change rien vous pouvez vous y opposez en déposant un recours de tiers au permis de construire modificatif quand celui-ci aura été accordé par la mairie, il devra être affiché et vous aurez un délai de deux mois
Je trouve que votre maire a une vision particulière du code de l'urbanisme.

Je vous conseille de consulter un avocat dès à présent un courrier de celui-ci au maire pourrait éviter des procédures plus lourdes , je pense que vous pouvez agir aussi sur la surélévation encore aujourd'hui.

Frais supplémentaires demandé par le constructeur

Bonjour,


Ce problème est un grand classique avec les constructeurs. Ils savent très bien que l'étude de sol est obligatoire quasiment dans tous les cas de construction. Mais de manière à diminuer le prix facial il ne vous en parle pas avant la signature du contrat.
L'étude de sol étant effectivement à la charge du maitre d'ouvrage c'est à dire vous.
Cette étude de sol de tout façon est nécessaire dans une construction pour plusieurs raisons.
-Sans étude de sol il est en effet difficile de prévoir le système d'assainissement ( avez-vous gardé ce lot à votre charge? ) car le coût en fonction du résultat de cette étude peut être bien plus important que ce que vous aviez prévu, si vous ne l'avez gardé à votre charge le constructeur vous facturera alors une plus value .
-Sans étude de sol comment le constructeur a pu faire ou faire réaliser une étude béton indispensable au dimensionnement des fondations et de structure même des aciers rentrant dans la construction de votre maison et en chiffrer le coût? Surtout si vous êtes dans une zone sismique.
-Sans étude de sol comment a t il pu chiffrer le coût des terrassements? Il est plus difficile de creuser dans du rocher que dans de la terre meuble, il peut y avoir une source sur votre terrain, vous pouvez être sur de l'argile etc....Et là de la même manière que pour l'assainissement soit vous avez gardé le lot et vous serez hors budget soit il vous facturera des plus values

Il vous sera quasi impossible de les refuser si vous voulez que le chantier ne s'arrête pas.


Cependant la justice quand des litiges graves interviennent considère que le constructeur maître d'œuvre et homme de l'art a manqué à ces obligations et devoirs de conseil et il sont quasiment toujours condamné pour ce genre de problème.

Mais j'espère vous n'en êtes pas là?
Je vous conseille cependant après avoir fait réaliser votre étude de sol d'adresser dès à présent une lettre recommandée à votre constructeur lui indiquant qu'il n'a pas respecté ses obligations et devoirs de conseil et que cela a déjà entrainé pour vous un préjudice financier de x€.En profitant de ce courrier demandez lui l'étude béton de votre construction.

Sachez pour répondre à la fin de votre question que tout ce qui n'est pas prévu dans la notice descriptive de votre contrat de construction entrainera des plus plus values.
Je souhaite que celle ci soit assez détaillée car même une prise électrique supplémentaire vous sera facturé et cher, en effet vous ne pourrez pas refuser ce qui sera utile.

Pour des problèmes de ce type je vous conseille un site documenté sur tous ces sujets:http://www.construction-conseil.fr/


Bon COURAGE

Droit des tiers et permis modificatif

Bonjour,


Comment a t on pu vous accorder un permis de construire si le respect des distances sur les vues directes et obliques n'était pas respectées?
Quand vous dites que le voisin a porté plainte à la maire cinq mois après le début des travaux sous quelle forme? Le recours des tiers étant dépassé.

Suivant la forme de plainte de votre voisin quelle suite peut lui être donnée? et par qui?

Soit votre premier permis est conforme au PLU et donc au code de l'urbanisme soit il y a une faute dans l'instruction de celui-ci qui ne peut vous être imputé c'est justement à cela que serve les PC et les délais de recours des tiers.

Effectivement si vous déposez un PC modif VOUS ALLEZ REDONNER DEUX MOIS à votre voisin qui ce coup ci sera dans une procédure légale (ce qui ne me semble pas être le cas pour le premier PC)
Par contre si vous changez l'aspect extérieur de votre construction sans faire de dépôt de modification vous vous mettez gravement en tord. Cela ouvrira même d'autres voies de recours à votre voisin.

Sans certainement avoir tous les tenants et aboutissants de votre problème pourquoi ne pas vous conformer au PERMIS INITIAL et voire quelle peut avoir les chances d'aboutir "la plainte de votre voisin" hors délai?

prendre conseil auprès d'un avocat me semble aussi judicieux



Sérinitas

Remise en état voirie dans un lotissement privé

Bonjour,


Je pense que vous faites en parlant de dix ans allusion à l'Article L442-9 DU code de l'urbanisme cci-dessous.

Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.



Si c'est cela vous voyez que même dans ce cadre le le mode de gestion des parties communes n'est pas remis en cause et la rétrocession à la municipalité n'est pas obligatoire.

De toute façon si la municipalité vous réclame 3000€ par lot pour remettre en état la voirie c'est qu'elle considère que l'entretien n'a pas du tout été assuré...ce qui semble être le cas.

A t -elle un intérêt pour récupérer cette voirie (mise en place d'un arrêt de bus, passage d'autres usagers, raccordement sur le réseau d'assainissement qui lui aussi est privé.....?)
Ou es ce une demande de colotis?
Si la municipalité a un intérêt quelconque négociez le prix ou refusez la rétrocession qui n'a pour vous guère d'intérêt puisque vous aurez payé la remise en état (autant payer la remise en état et rester propriétaire) .....le problème ne se reposera que dans 20 ans à 25ans


SERINITAS

Erreur du lotisseur dans la viabilisation

Bonjour,

La responsabilité du lotisseur est totale: il vous a vendu un bien dont vous ne pouvez avoir la jouissance prévue car dans le cas d'un lotissement vous avez du acheter un terrain viabilisé. C'est à dire que le lotisseur vous doit en limite de propriété l'accès à l'eau au gaz et à l'électricité. NE PAS CONFONDRE LA VIABILISATION D'UN TERRAIN et les travaux de VRD (raccordements de cette viabilisation à votre maison qui eux sont à votre charge ou compris dans le contrat de construction).
Pour ma part je ferai faire un constat d'huissier sur l'état de la réalisation, et donc la non viabilisation du terrain.Puis j'adresserai une LRAR au lotisseur (VOUS N'AVEZ PAS A PRENDRE EN COMPTE ses problèmes avec ses sous traitants :disponibilité, responsabilité....) pour le mettre en demeure de réaliser dans les plus brefs délais en joignant le constat d'huissier, et l'acte de vente dont votre notaire à du vous donner copie qui doit préciser ce que vous avez réellement acheté (qui ne correspond à donc pas la réalisation faite). Vous lui indiquez dans cette lettre que vous lui réclamerez une compensation financière qui correspond au réel préjudice financier que vous subissez( retard de livraison de votre habitation, intérêts des prêts ....). En règle général si la situation "s'aigrit" c'est ce qui vous sera accordé.
D'autre part j'enverrai tous ce dossier à mon notaire en lui demandant conseil.

J'espère avoir pu vous aider


serinitas

Largeur du chemin d'accès

Bonsoir,


Le chemin d'accès au terrain reste appartenir au vendeur? Ou l'avez acheté avec le terrain.

Dans le premier cas on peut comparer cela à une tromperie pour vendre le terrain donc je pense qu'il y des recours mais le conseil d'un avocat serait utile.

Dans le deuxième cas il faut que le terrain soit conforme à l'achat que vous avez fait donc oui il doit être tel que les plans déposés chez le notaire dans l'acte de vente le décrive.

Un géomètre n'est pas tenu au sens obligatoire je pense de mentionner la largueur la plus étroite, par contre en règle général ils côtent dès qu'il y a une différence donc on trouve la plus étroite et la plus large.Ceci dit les plans des géomètres sont réalisés à une échelle définie donc il est facile de mesurer soit même les largeurs puisque cette échelle est forcément indiquée dans le cartouche.

sérinitas

Condamnation -litige avec sté chargée des travaux de rénovation

Bonsoir,


Une seule voie au vu de ce que vous décrivez faire appel si ce n'est déjà fait.


seinitasconseil@yahoo.fr

Origine d'un nouveau retard de livraison mensongère

Bonsoir,


Sans engager de polémique votre constructeur (promoteur) est tenu de vous informer par LRAR à chaque fois qu'un événement se produit de nature a rentrer dans les clauses légales de décalage de livraison qui sont précisées dans l'acte de vente. C'est une démarche qu'il a du ou aurait du faire déjà lors du dépôt de bilan de la première société de gros œuvre. Si il ne l'a pas fait déjà le trimestre que vous acceptez est normalement redevable d'indemnités de retard . Concernant les intempéries c'est une excuse classique qui ne tiens en aucun cas pour un trimestre surtout si comme je vous l'indiquais elle n'ont ni été justifiée (caisse des congés payés par exemple ), ni notifiées précisément jour pour jour par LRAR.

Pour connaitre le montant de la réparation financière auquelle vous avez droit retournez au document de vente (d'achat) que vous avez signé chez le notaire (pas les documents de réservation) mais les actes de ventes définitifs cela doit être défini clairement, cad le montant des indemnités par jour de retard, si tel n'est pas le cas la règle dans un achat en VEFA (sur plan) c'est que l'indemnisation doit être égal au préjudice financier que ce retard de livraison a entrainé pour vous (double loyer, intérêts sur les prêt, déplacements etc....).

Si vous voulez régler ce litige à l'amiable, commencez par envoyer une lettre recommandée décrivant les préjudices que vous subissez financièrement donnez les montants (ne soyez pas timides le promoteur voudra négocier), dans cette lettre expliquez que vous connaissez la cause du retard.
Je vous conseille donc parallèlement à cela de vous renseigner en direct à ERDF (fournisseur de réseau d'EDF ) Vous trouverez facilement leur coordonnées par l'intermédiaire d'EDF, sur les causes réelles de ce retard. En tant que maître d'œuvre (c'est votre statut ) ils ne peuvent vous refuser ce renseignement.

D'après ce que vous décrivez le promoteur à du faire une demande de convention tardive à ERDF (c'est obligatoire dans ce genre de programme ) et découvrir que cette convention ne pourrait être signée que si un transformateur était mis en place (vu le nombre de logements);d'où une demande certainement de permis modificatif pour le transformateur (délai d'obtention:UN MOIS).Une fois le transformateur construit la convention sera signée....quelque fois cela prend du temps.

Enfin je ne sais pas ou vous en êtes dans le règlements des appels de fonds mais souvent la jurisprudence quand il y a conflit demande à ce que les indemnités de retard soient déduites de l'appel de fond "équipement" c'est à dire l'avant dernier et pas sur celui de la livraison (car si il y des malfaçons vous ne pourrez plus rien consigner.)

J'espère avoir été clair et vous avoir aidé http://www.construction-conseil.fr/

Si vous le souhaitez tenez moi au courant

serinitas

Demande permis de construire et servitude de passage

Bonsoir,


Si votre terrain n'est pas constructible c'est le PLU (plan local d'urbanisme )de votre commune qui l'a défini ainsi. Il faut donc attendre que ce PLU change en en faisant la demande à la mairie, je crois qu'il sont renouvelé tous les cinq ans.

Pour faire une ouverture même en face d'une servitude de passage vous devrez déposer une demande de permis de construire.

Par contre si vous posséder un bâtiment agricole peut être exercez vous cette profession si c'est le cas il y a peut être une solution à votre première question si le terrain vous appartiens et qu'il est considéré comme "agricole"

Tenez moi au courant dans ce cas je vous indiquerez les possibilités existante


sérinitas

Malfaçons d'une entreprise suite a un sinistre incendie

Bonsoir,


Malheureusement à ma connaissance la garantie décennale ne couvre que les travaux de gros œuvre mettant en cause la solidité de l'édifice ou le rendant totalement impropre à sa destination . Ce qui évidemment pas le cas pour les malfaçons dont vous parlez.
Votre bailleur semble avoir connaissance de la police d'assurance des artisans ayant fait les travaux, il exact que souvent pour ce genre d'intervention la garantie courre un an après la réception des travaux. Mais tout cela n'est pas votre problème ce n'est pas vous qui avez mandaté les réparations et vous n'avez rien à voir avec les entreprises qui sont intervenues.
Si vous êtes sur que le problème viens du support, c'est le bailleur qui en porte la responsabilité puisqu'il n'a pas mandaté l'entreprise pour la réfection de l'enduit (ce qui aurait du être pris en charge par les assurances).
Votre cas est délicat car vous pouvez mandater un expert en bâtiment pour déterminer l'origine de ces troubles. A vos frais (500 à 600€ peut-être moins), puis en fonction de ses conclusions faire faire un constat d'huissier (200€)et amener votre bailleur au tribunal....frais d'avocat (voir si dans votre assurance responsabilité civile vous avez une défense juridique incluse dans ce cas il n'y aura pas de coût d'avocat) Si vous avez gain de cause votre expertise et vos frais seront certainement remboursés par le bailleur dans la limite de l'article 700 .(en cas de condamnation)
Mais avant toute chose faite une mise en demeure à votre bailleur par lrar
cela prouvera votre détermination et l'incitera peut-être à plus de souplesse

BON COURAGE

Sérinitas

Recours pour annuler un achat immobilier- besoin d'aide

Bonsoir,


Une astuce si vous n'avez pas encore reçu votre accord de prêt définitif, demandez à votre bailleur de fond (banquier ou autre..) avec qui vous devez avoir de bons rapports de vous faire une attestation de refus de prêt. En effet l'octroi du prêt est toujours une condition suspensive d'une promesse de vente.
D'autre part si vous n'avez pas le même notaire demandez au votre de faire pression sur son confère pour obtenir comme l'indiquait la précédente réponse les expertises obligatoires avant la vente définitive.
Enfin si le notaire de votre ex vendeur vous harcèle renvoyer vers votre notaire vous n'avez théoriquement aucun contact à avoir avec lui.
Votre situation semble claire et vous avez donc plusieures solutions ne cédez surtout en aucun cas.

Sérinitas

Renseignement concernant la construction d'un lotissement

Bonsoir,


Si le terrain qui est contigu au votre est devenu constructible c'est que le PLU (plan local d'urbanisme) à évolué entre 2000 et aujourd'hui.
Il est impératif que vous vous procuriez ce document actualisé auprès de la mairie de votre commune de manière à vérifier les règles que doit respecter le promoteur ou constructeur notamment en matière de limite de propriété et d"espacement" avec votre terrain (y compris si il s'agit de la chaussée d'accès au futur lotissement).Souvent le PLU défini la distance entre votre limite de propriété et l'axe de la chaussée qui doit être réalisée.
Tout cela doit impérativement être défini dans le nouveau PLU.
Si toutes les règles sont respectées vous ne pourrez malheureusement pas faire grand chose.
Par contre si toutes les règles du PLU ne sont pas respectées vous pouvez contester le permis de construire dans un délai d'un mois je crois après son affichage officiel et obligatoire sur le terrain qui recevra le lotissement.
Cela s'appelle un recours de tiers à exercer auprès de la mairie avec information à la DDE.

Espérant vous avoir éclairé

Serénitas