Bon devant ces demandes répétées (je viens de répondre à tous les demandeurs en attente), je vous livre copie de la lettre que j'ai concoctée, avec je le répète, l'apport essentiel de gloran sans qui elle n'aurait jamais vu le jour.
Cette lettre est à adapter à votre propre situation et je ne garantie pas son efficacité, bien entendu :-)
Un dernier petit truc : demandez à ce que le syndic soit condamné aux entiers dépens ;-)
Bon courage à ceux qui vont se lancer !!
Monsieur xxxxxxx xxxxxxx
1 rue xxxxxxxxxxxx
99999 XXXXXXX
Tél : 06.06.06.06.06
Xxxxxx, le 99 xxxx 2009
Objet : remboursement des honoraires relatifs à la vente d'un appartement
sis au xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
Monsieur,
Lors de la vente de mon appartement, qui a eu lieu le 99 xxxxx 2009 à l'étude de Maître xxxx à xxxxxxxxxxxx, il m'a été demandé la somme de 999,99 euros de "frais de questionnaire (état daté)".
Or, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite « Loi ENL », article 90, qui modifie la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, article 10-1 (voir pièce jointe), précise très exactement les honoraires qui ne sont imputables qu’au seul copropriétaire concerné :
« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »
La loi précise donc que vous pouvez facturer cet état daté, mais absolument rien d’autre ! Notamment, la loi ne vous autorise pas à facturer le « questionnaire de notaire », et vous autorise encore moins à effectuer un amalgame entre ce questionnaire et l’état daté, comme c'est malheureusement le cas sur le document transmis (voir pièce jointe).
De plus, si la loi vous autorise à facturer l’état daté, elle décrit cependant de façon très précise les éléments constitutifs de ce document, dont l’unique objectif est de permettre de faire le point sur la situation financière du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (loi 65-557 du 10 juillet 1965), modifié par l’article 4 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 (voir pièce jointe), montre en effet qu’à aucun moment il n’est fait mention de quelconques « frais de mutation ou honoraires » dans ce document au contenu très encadré.
Quand bien même ces frais seraient mentionnés dans le contrat de syndic, la jurisprudence du 11 octobre 2005 (3ème chambre civile de la Cour de Cassation, pourvoi n° 04-17178), fondée sur l’article 1165 du code civil (voir pièce jointe), stipule que les décisions d’assemblée générale ainsi que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement :
« Vu l’article 1165 du Code civil ; attendu que pour débouter Monsieur X de sa demande en restitution d’une certaine somme mise à sa charge par le syndic au titre des frais de mutation de son lot, le jugement (du Tribunal d’Instance) a retenu que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée, qu’en statuant ainsi, alors que les décisions d’assemblées générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le Tribunal d’Instance a violé le texte susvisé ».
Ceci signifie que juridiquement parlant, si ces frais figurent dans le document qui lie le Syndic au syndicat, vous ne pourrez contractuellement imputer ces frais-là qu’à ce seul syndicat, c'est-à-dire à l’ensemble des copropriétaires à hauteur des tantièmes qu’ils détiennent !!
Cette jurisprudence a été confirmée à deux reprises et à deux époques distinctes lors des questions au gouvernement :
réponse du Ministre de la Justice, Garde des Sceaux, à Monsieur le Député Alain Rodet, publiée au Journal Officiel du 21 janvier 1991 page 220, et portant le numéro 33426 (9ème législature) (voir pièce jointe),
réponse du Ministre de l’Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement à Monsieur le Député Bernard Perrut, publiée au Journal Officiel du 6 juin 2006 page 5-943, et portant le numéro 84388 (12ème législature) (voir pièce jointe),
Cette jurisprudence n'est pas non plus remise en cause par la loi ENL.
Pour facturer de tels frais, vous devriez donc procéder comme n'importe quelle entreprise : négocier un contrat sur une prestation avec le propriétaire vendeur (moi), et le facturer directement, comme le stipule l’article 1 de l’arrêté 83/50A du 3 octobre 1983 qui oblige tout professionnel à délivrer une facture pour toute prestation et d'en afficher clairement le prix (voir pièce jointe). Ce qui n'est manifestement pas le cas …
En outre, au cas où vous voudriez considérer vos honoraires comme un accessoire à la vente, je vous rappelle que les frais accessoires à la vente sont, selon l’article 1593 du code civil (voir pièce jointe), à la charge de l’acheteur … donc pas du vendeur.
De plus, le Guide Juridique LAMY, qui fait autorité en la matière, exclue d’ailleurs de tels honoraires de syndic de la liste des frais accessoires :
« Les frais accessoires à la vente sont « les frais intrinsèques à la mutation dont le non-paiement priverait l’acquéreur de la possibilité d’entrer juridiquement en possession du bien acquis » (Giray, la vente volontaire d’immeubles, rapport au 77ème congrès des Notaires, Montpellier, 1981 page 61). Ce sont essentiellement les frais de rédaction d’acte, incluant ceux exposés pour les demandes de pièces d’état civil, de certificat d’urbanisme, d’extrait cadastral, d’état hypothécaire hors formalité, les honoraires du notaire et divers autres frais exposés pour procéder aux formalités, à la publicité foncière et à l’enregistrement ou pour l’inscription du privilège du vendeur. Les frais accessoires à la vente comprennent, également, les droits de timbre et d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les taxes perçues au profit des communes, des départements et des régions, de même que le salaire du conservateur des hypothèques ».
Enfin, au cas où vous estimeriez que ces honoraires financent l'établissement du questionnaire de notaire, à sa demande, je vous rappelle que le notaire est un professionnel du droit, rémunéré pour sécuriser la vente. Si donc le notaire vous sollicite, il vous appartient alors de contractualiser avec lui (le notaire), de professionnel à professionnel, de sous-traitant à maître d’œuvre, ou de client à fournisseur, et d’obtenir ainsi de la part du notaire la juste rémunération de vos travaux. Prélever des frais supplémentaires au vendeur au titre de ce questionnaire, reviendrait donc à payer deux fois la même prestation, ce qui n’est bien évidemment ni déontologiquement ni légalement acceptable.
Il est donc manifeste que le montant des honoraires pratiqués ne correspond en rien à la charge réelle d'une prestation réalisée à partir du carnet d'entretien de l'immeuble qui doit être correctement tenu et à jour au moment de l'établissement de l'état daté. Généralement, il est considéré qu'une heure de travail au tarif horaire d'une prestation particulière du syndic, soit 99,99 euros selon le contrat passé entre vous et le syndicat de copropriétaire (voir pièce jointe), répond tout à fait à la charge constatée.
Pour cela, et en vertu des textes et décisions précités (voir les pièces jointes), je vous mets en demeure de me rembourser la somme de 999,99 euros correspondant au montant des frais réglés le 99 xxxx 2009 diminué du montant de la prestation d'établissement de l'état daté.
A défaut d'une réponse rapide de votre part, je vous précise que je n'hésiterai pas à entamer une procédure au tribunal de proximité compétent.
Je vous prie de bien vouloir agréer, Monsieur, l'expression de mes sentiments les meilleurs.
X
16/11/2010
à Lorelay45 :
Fait dans la messagerie privée (je n'avais même pas remarqué qu'il y en avait une !!)
Bon courage !
19/10/2010
A laurie :
Le modèle a été envoyé sur votre mp.
A lylet :
Donnez-moi une mp que je puisse poster le modèle ...
Et bon courage !!
19/10/2010
Alors, je reviens vers vous pour le suivi de mon affaire contre mon syndic au tribunal de proximité : gagné !!
J'avais utilisé les arguments de Gloran (voir début du post)et précisant que je ne souhaitais pas le remboursement total mais seulement de la différence entre le montant demandé et une heure de travail d'un collaborateur, ce qui parait largement suffisant pour cocher 4 cases et indiquer "néant" sur un formulaire !!
Le tribunal a retenu les arguments suivants :
- la confusion entre état daté et questionnaire du notaire ne doit pas être commise. De plus, la loi décrit précisément le contenu de cet état, mais sans faire mention d'honoraires ou de frais de mutation ... touché !!
- La décision de la cour de cassation du 11/10/2005 n'est pas remise en cause par la loi ENL !! Conséquence : le syndic devrait donc procéder comme tout entrepreneur, c'est à dire établir un contrat individuel concernant cette prestation et établir une facture conforme. Le contrat de syndic ne régit pas les relations individuelles entre le syndic et un copropriétaire ... coulé !!
N'ayant pu prouver qu'un contrat particulier nous liait, le syndic est donc condamné à restituer la différence entre le montant initial (431.50) et le prix moyen d'une vacation horaire fixé à 119.60. Fin de l'histoire !!
Petit truc : n'oubliez pas de demander à ce que le syndic supporte les frais éventuels de la procédure (qu'il soit condamné à supporter les entiers dépens) ... et paf !
18/10/2010
Merci pour la réponse Gloran, je vais de ce pas poster mon courrier !! Je vous tiendrai au courant de l'évolution de la situation, cela peut être intéressant pour tout le monde.
03/08/2009
Merci pour cet excellent post !!
J'ai quand une question plus personnelle : dans le contrat qui lie mon ex-syndic avec mon ex-syndicat de copropriètaires (j'ai déjà vendu mon appartement), il est précisé, dans une rubrique "frais divers à la charge des copropiètaires uniquement concernés" un tarif forfaitaire pour :"responsabilité du syndic pour la fourniture des renseignements nécessaires au Notaire à la réalisation de la vente et envoi du dossier de mutation, fourniture de l'article 20 (loi du 10/07/1965), archivage du dossier vendeur, archivage des fichiers informatiques. A la charge du vendeur."
Tout ça pour la modique somme de ... 431,50 euros TTC !!!
Dans ce cas, puis-je quand même contester le montant de la prestation en avançant les arguments contenus dans les messages précédents ?
30/07/2009
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