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Cha75 / ID 39784

Bail precaire en commercial

Bonjour,

Il est en effet possible de conclure un bail précaire (c'est-à-dire un bail qui n'est pas soumis au statut des baux commerciaux) à condition que sa durée n'excède pas 2 ans. Cf.article L145-5 du code de commerce

Si à l'expiration de cette durée de 2 ans, le locataire est toujours dans les lieux et que le propriétaire ne lui a pas signifié qu'il souhaitait qu'il quitte les lieux, alors un bail commercial va s'appliquer automatiquement.

Si actuellement vous occupez toujours le local et que votre bailleur ne vous a pas demandé de quitter les lieux alors un bail commercial s'appliquera donc automatiquement à compter de mai 2009.

Vous dites avoir eu l'occasion d'acheter un local.
Occupez vous toujours le local faisant l'objet d'un bail précaire ?

Nullité du compromis de vente

Bonjour,

Lorsqu'un contrat est conclu sous condition suspensive, il est généralement convenu d'un délai pour que celle-ci se réalise.
A l'arrivée de ce délai, si la condition n'est pas réalisée (dans votre cas l'obtention de l'autorisation du juge des tutelles) le contrat est nul.
Par contre, si la condition est remplie, il est impossible de l'invoquer comme cause de nullité.

Exemple:
Janvier 2009: conclusion d'un compromis sous condition suspensive d'obtention de l'autorisation du juge des tutelles.
Cette condition doit être réalisée au 1e mars 2009.

1° hypothèse: au 1e mars, la condition est réalisée, la vente peut donc être conclue.

2° hypothèse : au 1e mars, la condition n'est pas réalisée, le compromis est donc annulé et l'acheteur peut donc librement se rétracter.

Il me semble que vous avez conclu 2 compromis, l'un en septembre et l'autre en janvier ???
Les deux l'ont ils été sous cette condition suspensive ?
Un délai de réalisation de la condition avait il était fixé ?

Ce qui est certain c'est que si la condition s'est réalisée pendant le délai, en tant qu'acquéreur vous pouvez renoncer à acheter mais vous perdrez votre dépôt de garantie.
Sauf si les raisons pour lesquelles vous renoncer à acheter étaient également des conditions suspensives.
Exemple: obtention du prêt.

N'hésitez pas à me dire si je n'ai pas été assez claire.

Refus de permis de construire

Bonjour,

Je n'avais jamais eu connaissance de l'existence de bornes à incendie comme condition de constructibilité d'un terrain !!

Je ne sais pas si l'argument avancé par la DDE est valable.

Néanmoins, si vous souhaitez vous renseigner sur la constructibilité de votre terrain vous pouvez faire une demande auprès de la mairie pour obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel.
Ce certificat vous renseignera notamment sur les dispositions d'urbanisme applicables au terrain et sur sa constructibilité par rapport à l'opération projetée.
Attention: pour que cette demande soit recevable, vous devez avoir un projet de construction qu'il vous faudra décrire dans la demande.

Vous trouverez le formulaire de la demande sur le site suivant :
http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/IMG/pdf/1_Formulaire_de_demande_de_certificat_d_urbanisme_cle0b4182.pdf

J'espère avoir pu vous aider.

Achat maison et enfant d'un 1er lit

Bonjour,

Effectivement avec la clause de tontine, si vous décédez avant votre concubin, il deviendra propriétaire de la maison.
Par conséquent, à son décès, elle fera partie de son patrimoine successoral et son enfant aura donc des droits dessus.

Ce qu'il faut savoir c'est qu'il est impossible de déshériter directement ses enfants.
Si votre concubin n'a qu'un enfant, celui-ci a vocation à recevoir la moitié des biens composant son patrimoine au jours de son décès.

Par conséquent, si au jour du décès de votre concubin, son patrimoine n'est composé que de la maison et de comptes bancaires, son enfant aura droit à la moitié de tout ça.

Si vous et votre concubin souhaitez que son enfant n'ait aucun droit sur la maison, il est possible de vendre le bien en viager.
C'est-à-dire que si vous décédez avant votre concubin, il peut ensuite vendre la maison en viager ainsi celle-ci ne lui appartenant plus, son enfant n'aura aucun droit dessus.
Certes votre concubin ne sera plus propriétaire de la maison, mais avec la vente en viager il pourra y vivre jusqu'à son décès.

Une autre solution pour que son enfant n'ait aucun droit sur la maison et que votre concubin vous fasse donation de sa part de la maison (dans ce cas il faut que vous achetiez la maison en indivision).
Mais cette solution n'est pas favorable à votre concubin car il n'aura aucun droit sur la maison...et si vous restez dans un état de concubinage il n'aura aucune protection successorale à votre décès.
De plus, s'il vous fait cette donation alors que vous n'êtes ni mariés ni pacsés, les droits de mutations que vous aurez à acquitter seront très élevés (de l'ordre de 60% de la valeur du bien donné !!!)

Je vous conseille de consulter un notaire. En lui exposant clairement votre situation et vos souhaits il saura aménager au mieux votre situation.

Projet de construction commun

Bonjour,

Le terrain appartenant à votre concubin, par accession, la maison deviendra également sa propriété.
Il n'y aura pas d'indivision, donc si vous partez, il n'aura pas à vous racheter votre part car lui seul sera propriétaire.
Néanmoins, il aura une dette à votre égard égale au montant que vous aurez versé pour financer la construction.

L'évaluation de cette dette varie selon que vous soyez mariés ou non.
- si vous êtes mariés on prendra en compte la valeur du bien au jour de votre séparation
Exemple:
En 2009 financement de la construction pour 200 000 € (100 000 € versé par chacun).
En 2018 la maison vaut 300 000 €.
Ayant financé la moitié de la maison, il devra vous verser la moitié de sa valeur lors de votre séparation soit 150 000 €

- si vous restez en état de concubinage, on prendra en compte la somme que vous avez versé.
Si on reprend le même exemple, votre concubin devra vous verser 100 000 €

N'hésitez pas à me dire si je n'ai pas été assez claire...ou si vous avez d'autres questions.

Cordialement

Achat maison et enfant d'un 1er lit

Bonjour,

Si j'ai bien compris vous souhaiteriez que vous et votre conjoint soyez co-emprunteur mais que vous seul soyez propriétaire de la maison.

En admettant que ce soit possible (je n'ai pas de certitude la dessus), si vous procédez à une telle opération en étant ni mariés, ni pacsés, la maison vous appartiendra à vous seule.
C'est-à-dire que votre concubin n'aura aucun droit dessus.
Si vous décédé avant lui, il sera à la rue.
D'autant plus qu'en tant que concubin il n'aura aucun droit légal dans votre succession; ce sont vos parents/fréres et soeurs...etc qui en profiteront.

Par ailleurs, étant co-emprunteur, il aura financé une partie de l'acquisition d'un bien qui ne lui appartient pas.
Vous aurez donc une dette à son égard égale au montant de l'emprunt qu'il aura remboursé pour vous avec son salaires...etc.

Certes, son enfant n'aura aucun droit sur la maison vu qu'elle sera votre seule propriété, mais lors du décès de votre concubin , son enfant aura le droit de réclamer le montant de la dette ayant servi à acquérir la maison.

Au final, le fait que votre concubin soit co-emprunteur revient à la même chose que s'il vous avait prêté de l'argent.
Il faudra donc que vous lui remboursiez cette somme.

Je pense que si vous souhaitez être la seule propriétaire de la maison c'est pour être certaine que l'enfant de votre concubin n'ait aucun droit dessus.
Mais il y a d'autres moyens d'y parvenir (comme le pacte tontinier) qui permettront en plus d'assurer plus de droits à votre concubin.

J'espère avoir pu vous éclairer.

Achat maison et enfant d'un 1er lit

Si vous achetez la maison avant de vous marier et que vous ne souhaitez pas que l'enfant ait des droits sur la maison, il est tout à fait possible d'acheter le bien avec une clause de tontine.
Grâce à cette clause, le bien acheté en commun par vous et votre conjoint, reviendra en pleine propriété au survivant.
C'est-à-dire que si votre conjoint décède avant vous, sa part du bien vous sera transmise automatiquement.
Vous serez réputé dès l'origine avoir été seul propriétaire de ce bien et son enfant n'aura donc aucun droit dessus.

Par contre, si votre conjoint décède avant que vous ne soyez mariés (ou pacsés) ce pacte tontiner peut avoir de lourdes conséquences financières.
En effet, dans tous les cas vous serez réputé avoir reçu sa part du bien par succession et donc des droits de succession seront dus.
Et si vous n'êtes ni mariés, ni pacsés, c'est la taxation entre étrangers qui s'applique et celle-ci est très élevée : 60 % après un abattement de 1520 €.
Alors que si vous êtes mariés ou pacsés vous serez exonérés de tout droit de succession.

Exemple:
Au décès de votre conjoint vous recevez sa part qui est de 100 000 €.
Soit une base imposable de : 100 000 - 1520 = 98 480 €
98480 x 60% = 59 088 € du à titre de droit de succession.

Alors que si vous êtes mariés ou pacsés, aucun droit de succession ne sera du.

La solution peut donc être de vous pacser et d'acquérir le bien avec une clause de tontine.
Ainsi au décès de votre conjoint, le bien deviendra votre propriété par le jeu de la clause de tontine et étant pacsés vous serez exonérés de droits de succession.

Cette solution n'est peut être pas idéale, je ne fais que vous donner mon opinion.
Je vous conseille de consulter un notaire pour qu'il aménage au mieux la situation en fonction de vos souhaits.

Concernant le fait de contracter un crédit à 2 et de mettre le titre de propriété à votre seul nom, je n'ai aucune certitude sur la possibilité de le faire ou non.
Je dirai que c'est possible mais ne peux pas vous l'affirmer.

J'espère néanmoins avoir pu vous être utile.

Séparation maison construite terrain donnation conjoint

Bonjour,

La dépense pour la construction de la maison est qualifiée de dépense d'amélioration.
De plus, s'agissant (je suppose) de la construction de votre logement familial, cette dépense est également reconnue comme nécessaire par la loi.

L'article 1469 du code civil dispose que pour les dépenses d'amélioration, la récompense est égale à la plus forte des deux sommes entre la dépense faite (montant de l'emprunt) et le profit subsistant (la plus value) au jour de la séparation.

Exemple:
En 1980 emprunt de 1000 pour financer la construction.
En 2009 la maison vaut 2000.
La dépense faite est de 1000 et le profit subsistant est de 2000.
La récompense est donc de 2000.

Pour simplifier, lors de votre séparation, il faudra déterminer la valeur actuelle de la maison et vous aurez droit au remboursement de la moitié de cette valeur.

Cependant, si d'autres travaux sont intervenus sur la maison (agrandissement...etc) et que ceux-ci n'ont pas été financés par la communauté mais par exemple par des fonds propres à votre conjoint, il faudra prendre en compte la valeur actuelle de la maison sans ces travaux.

En tout cas, soyez rassuré de ce coté, il y aura bien une réévaluation de la maison.

Achat maison et enfant d'un 1er lit

Bonjour,

Si vous achetez ensemble la maison sans être mariés (ni pacsés je suppose), c'est-à-dire que vous achetez en tant que concubins, l'achat s'effectuera en indivision.

Dans l'acte de vente, vous fixerai la proportion dans laquelle chacun sera propriétaire du bien.
Cette proportion est généralement fixée en fonction des apports de chacun (mais ce n'est pas obligatoire).
Exemple:
Achat d'une maison qui vaut 1000.
Mr finance à hauteur de 600 et Mme a hauteur de 400.
Mr sera propriétaire de 60 % de la maison et Mme de 40%.
Mais l'acte de vente peut très bien prévoir que chacun est propriétaire de la moitié, (et donc que Mr a prêté 100 à Mme).

Dans cette situation, si vous n'êtes ni mariés, ni pacsés, vous n'aurez aucun droit dans la succession de votre "concubin" et son enfant bénéficiera de l'intégralité de son patrimoine.
Par conséquent, son enfant deviendra indivisaire avec vous sur la maison.
En cas de mésentente cela peut poser problème.

Dans votre situation de nombreuses solutions sont envisageables c'est pourquoi j'aurai besoin de mieux connaitre vos attentes:
- Envisagez-vous de vous marier ou de vous pacser ?(car dans ce cas vous aurez des droits dans la succession de votre actuel concubin)

-Souhaitez vous que l'enfant de votre concubin ait des droits sur la maison ou non ? car si vous souhaitez rester en état de concubinage il est possible d'aménager la situation pour qu'au décès de votre concubin le bien devienne votre pleine propriété (et donc que l'enfant n'ait aucun droit dessus) en faisant un pacte tontinier.

Séparation maison construite terrain donnation conjoint

Bonjour,

N'ayant pas conclu de contrat de mariage, votre régime matrimonial est celui de la communauté réduite aux acquêts.

Dans ce régime, le salaire de chacun des époux constitue un bien commun.
C'est-à-dire qu'en cas de séparation, chacun a droit à la moitié (même si seul un époux a travaillé).
Exemple:
Vous avez placé vos revenus sur un compte bancaire dont le montant est de 1000.
Lors de la séparation vous et votre conjoint aurez chacun droit à la moitié de ce compte, soit 500.

Le terrain et par accroissement, la maison constituent des biens propres de votre conjoint.
C'est-à-dire qu'en cas de séparation, votre conjoint les reprend et vous n'avez aucun droit dessus.

Le financement de la maison a été assuré par votre unique salaire.
C'est-à-dire que le financement d'un bien propre à votre conjoint a été assuré avec des biens communs.
Dans cette situation, l'article 1437 du code civil dispose que lorsque des fonds communs ont été utilisés pour l'amélioration d'un bien personnel à un époux, cet époux en doit récompense à la communauté.
Autrement dit une récompense est due par votre conjoint à la communauté.
Car des fonds communs sont venus enrichir son patrimoine personnel.

Exemple:
Le financement de la construction a couté 2000.
Votre conjoint doit donc rembourser 2000 à la communauté.
Néanmoins, votre conjoint a droit à la moitié des biens communs.
Autrement dit, il ne versera effectivement que 1000.

Pour résumer, vous n'aurez droit qu'au remboursement de la moitié des fonds utilisés pour financer la construction.

N'hésitez pas à me dire si vous avez besoin d'éclaircissements car je ne sais pas si mon explication a été claire.
Et n'hésitez pas si vous avez d'autres questions.

Cordialement.

Art 860 que faut il entendre par "dans l'état"

Bonjour,

Vous posez là une très bonne question quant à l'interprétation de l'article 860 du code civil.
Je vais tâcher d'y répondre au mieux mais n'ai aucune certitude.

Le mode d'évaluation fixé par l'article 860 du code civil vise essentiellement:
les cas dans lesquels la modification de l'état du bien donné résulte de la volonté du donnataire:

1°)Soit le bien donné à été amélioré par le donataire; ce qui permet de ne pas faire profiter aux autres héritiers des améliorations que le donataire a faite à ses frais.
Exemple:
Donation d'une maison valant 100.
Le donataire aggrandi la maison et la maison vaut actuellement 500.
Mais sans les travaux d'aggrandissement la maison ne vaudrait que 200.
Par application de l'article 860 du code civil, on doit prendre en compte la valeur du bien donné lors du partage d'après son état lors de la donation.
C'est à dire la valeur actuelle de la maison sans les travaux d'agrandissement, soit 200.

2°)Soit le bien donné à été dégradé par le donataire, ce qui empêche les héritiers de supporter le mauvais entretien du donataire.
Exemple:
Donation d'une maison valant 100.
Le donataire la laisse à l'abandon et elle ne vaut plus que 20 alors que si elle avait été normalement entretenue elle vaudrait actuellement 150.
Par application de l'article 860 du code civil, la valeur du bien donné est donc de 150.

Néanmoins dans votre situation, le fait que le terrain soit devenu inconstructible est indépendant de votre volonté.

-Soit on considère que l'état du bien vise sa nature (terrain nu, maison...etc)
Dans votre situation, la nature du bien au jour de la donation était celle d'un terrain nu; et c'est toujours le cas aujourd'hui.
Par conséquent, pour calculer la valeur du bien donné on prend en compte sa valeur actuelle.
Exemple:
Donation d'un terrain nu valant 100.
Ce terrain nu vaut actuellement 80.
On prend en compte 80 car l'état du bien n'a pas changé.

-Soit on considère que l'état du bien vise également son caractère constructible.Dans ce cas, si on applique à la lettre l'article 860 du code civil, cela signifie qu'il faut prendre en compte la valeur actuelle du terrain s'il était toujours constructible.
Exemple:
Donation d'un terrain constructible valant 100.
Le terrain est actuellement inconstructible et vaut 80.
Il faut déterminer la valeur actuelle de ce terrain s'il était constructible admettons 150
(Il est évident qu'en pratique procéder à une telle évaluation est loin d'être aisée)

Il est clair que cette solution conduit à une certaine injustice car vous verserait une soulte calculée sur le montant d'un terrain constructible (soit 150) alors qu'il ne l'est plus et ne vaut plus que 80.

Je pense que les deux solutions peuvent être appliquées.
Il y a, en effet de nombreuses questions juridiques qui sont sujettent à diverses interprétations.
Pour ma part, je prendrais en compte la valeur actuelle du terrain (sans considération de la perte de son caractère constructible, celle-ci ne vous étant pas imputable).
Néanmoins, je n'ai aucune certitude.
Je vais chercher s'il existe une jurisprudence à ce sujet et vous en ferai part.


Ce qui est certain c'est que si vous aviez construit votre maison sur le terrain donné par votre mère, il aurait fallu prendre en compte la valeur actuelle de ce terrain sans la maison (c'est-à-dire la valeur actuelle du terrain nu).

L'évaluation des biens pose de réelle difficultés en pratique et il est généralement préférable de tomber d'accord sur une évaluation avec ses co-héritiers.
Mais dans votre situation cela me semble compliqué.
En avez vous parlé à votre notaire ?
Si oui que vous a t'il conseillé ?

Je suis désolée de ne pas avoir pu vous éclairer d'avantage.
Je vous informerai si je découvre une jurisprudence sur la question.

Séparation maison construite terrain donnation conjoint

Bonjour,

Pour répondre précisément à votre question j'aurai besoin de savoir si vous avez conclu ou non un contrat de mariage, et si oui quel est le régime matrimonial que vous avez choisi.

Dans tous les cas, votre conjoint ayant reçu le terrain par donation, celui-ci constitue un de ses bien propres/personnels.
C'est-à-dire qu'il en est le seul propriétaire.
De plus, la maison ayant été construite sur ce terrain, elle est également propre/personnel à votre conjoint.

Par contre, pour vous dire plus exactement quels sont vont droits j'ai besoin de connaitre:
- votre régime matrimonial
- l'origine des fonds utilisés pour financer la construction (emprunt, argent issus d'une donation...etc)

Achat maison et enfant d'un 1er lit

Bonjour,

Pour mieux répondre à cette question il faudrait que je sache si vous avez conclu un contrat de mariage et si oui quel est le régime matrimonial que vous avez choisi.

Je peux néanmoins déjà vous préciser qu'à défaut de contrat de mariage, c'est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui s'applique.
Dans ce régime tous les biens acquis pendant le mariage sont présumés être communs, c'est à dire appartenir pour moitié à chacun des époux.

Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté, la maison sera donc présumée appartenir à vous et votre conjoint, même si seul votre nom figure sur le titre de propriété.
Par conséquent au décès de votre conjoint, la moitié de la maison fera partie de son patrimoine successoral et à ce titre son enfant aura donc des droits dessus.

Attention, si vous êtes mariés sous un autre régime la situation peut être différente.
N'hésitez pas à nous fournir d'autres informations pour une réponse plus précise.

Vente d'un bien immobilier sans notaire

Bonjour,

Pour qu'un acte de vente immobilière soit opposable aux tiers (c'est-à-dire qu'il puisse produire ses effets non seulement entre le vendeur et l'acheteur mais aussi à l'égard de n'importe qui) il doit être publié à la conservation des hypothèques.

Or, seul un acte notarié (soit un acte authentique) peut être publié à la conservation des Hypothèques.

Par conséquent, il est donc nécessaire de conclure l'acte de vente immobilière chez un notaire.
A défaut, l'acte de vente sera inopposable aux tiers c'est-à-dire que pour tous les tiers il n'y aura pas eu de changement de propriétaire (le vendeur sera toujours réputé être le propriétaire de l'immeuble)

Cependant il n'est pas obligatoire de conclure un avant contrat chez un notaire.
Certaines agences immobilières se chargent d'établir le compromis de vente.

Mais pour la conclusion définitive de la vente il est nécessaire d'aller chez un notaire.

J'espère avoir pu répondre à votre question.