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pénalisteaix / ID 33553

Faute de gestion du syndic ?

Bonjour,

Dans la copro où je viens d'acquérir un appartement depuis un an, il y a eu un changement de syndic. De janvier 2007 au 17 septembre 2007, le syndic en place alors a travaillé conjointement avec un nouveau syndic (courriers à en-tête des deux syndic sur cette période) qui a été présenté comme le repreneur à l'AG du 17 septembre 2007, date à laquelle l'ancien syndic a vendu son agence à ce nouveau syndic pour cause de départ à la retraite).

Sauf, que, une affaire plombe littéralement les comptes de la copropriété.

Les faits sont les suivants : Un copropriétaire a vendu deux lots à une société pour y installer un commerce en 1988. La société a obtenu la résiliation de la vente en 2006 (arrêt CA). Le problème est que les charges de copropriété n'ont pas été payées depuis 1997. L'ancien syndic n'a pas agi jusqu'en 2004 où il a demandé par lettre simple le paiement des charges de copro à la caution (??) de la société. Suite à l'arrêt de la CA en décembre 2006, cette voie a été abandonnée puisque la société n'était plus propriétaire du lot. Le problème est que, bien évidemment, les copros ont donné quitus chaque année pensant que le syndic avait tout mis en oeuvre pour recouvrer les charges de copro. Or, le syndic en place à l'époque n'a strictement rien fait et a utilisé ce recours amiable contre la caution pour masquer sa faute de gestion.

Après l'arrêt de la CA en décembre 2006, les deux syndics durant la période de janvier à septembre 2007, se sont contentés d'envoyer des LRAR au copropriétaire originel pour lui proposer le rachat de ses deux lots contre 1 euro symbolique afin d'annuler sa dette. Les courriers sont restés sans réponse, et le syndic nouveau se contente de nous dire : "on ne s'est pas où il est". Problème, le syndic justifie bien des envois en recommandé, mais n'est pas capable de retrouver les accusés réception.

Aujourd'hui, le syndic veut faire supporter à l'ensemble des copropriétaires le règlement de cette dette. Au titre de l'année 2007, le nouveau syndic n'a pas obtenu quitus, et ne l'aura pas non plus au titre de l'année 2008. Pensez-vous que je puisse mettre la pression sur le syndic pour que celui-ci fasse jouer son assurance en responsabilité professionnelle afin d'indemniser la dette qui grève le budget de la copro ?

Responsabilité du syndic repreneur

Bonjour,

Notre copropriété rencontre actuellement plusieurs difficultés. Je viens personnellement d'arriver comme nouveau propriétaire et je constate avec effroi que plusieurs problèmes graves se posent.

En 2007, le syndic a été racheté par un autre syndic (grosse structure). Ils ont travaillé ensemble de janvier 2007 au 17 septembre 2007, date à laquelle l'ancien syndic a informé les copropriétaires de la reprise, et a présenté ce nouveau syndic comme son successeur. L'AG a pris acte de la reprise et a voté pour donner mandat à ce syndic repreneur. Sauf que depuis plusieurs problèmes se posent.

1) - Suite au licenciement pour faute lourde du gardien de la copropriété, celui-ci a dégradé la loge qui lui servait de logement en septembre 2008 (prises arrachés, un carreau cassé, murs lacérés ou taggés). Le syndic a fait constaté les dégradations par constat d'huissier. Le problème est que le syndic repreneur n'a effectué aucun dépot de plainte, et qu'il nous affirme ne pas avoir en sa possession l'état des lieux effectué à l'entrée dans les locaux par l'ancien syndic. Donc, depuis septembre 2008, rien n'a été fait pour obtenir l'indemnisation des dégradations causées à la loge. Etant juriste, mais pénaliste, j'ai essayé d'obtenir du nouveau syndic qu'il fasse jouer son assurance professionnelle pour couvrir cette faute de gestion (aucun recours pour préserver, dans l'immédiat, les intérêts des copropriétaires et impossibilité de démontrer les dégradations sans l'état des lieux). Le syndic m'oppose qu'il n'a pas pouvoir pour déposer plainte en cas de dégradations sur les parties communes et sur la loge du gardien, et que concernant l'état des lieux, il n'est pas responsable du manque de négligence de l'ancien syndic.

Que puis-je faire pour les obliger à payer ?

Problème acquitement correctionnel

Monsieur,

Il n'est nullement question pour moi de vous dire "il faut payer", mais vous conviendrez avec moi que la manère dont avez présenté les faits dans votre premier post ne pouvait conduire à une autre réponse de ma part. Je ne suis point avocat, ni avoué, ni notaire, etc... Mais, on constate en pratique un certain nombre d'abus de la part de personne peu délicate.

Compte tenu de ce que vous m'avez dit maintenant, à savoir que vous êtes bénéficiaire d'une aide juridictionnelle à hauteur de 85%, il est parfaitement inacceptable que votre avocat vous réclame une somme de 2 700 euros !!!! Je vous conseille vivement, d'une part, de saisir le bâtonnier de l'ordre des avocats au barreau duquel est incrit l'avocat qui vous a défendu. Prenez grand soin d'expliquer dans votre courrier que vous êtes bénéficiaire d'une décision d'aide juridictionnelle, et joignez une copie de cette décision, d'autre part, de contacter le bureau d'aide juridictionnelle qui vous accordé votre AJ pour leur faire part des agissements de votre avocat.

Je reste bien évidemment à votre disposition, et vous informe que je suis un professionnel du droit non rémunéré pour venir sur ce site. C'est donc à titre purement bénévole que je participe à ce forum, ce qui me convient très bien.

Problème acquitement correctionnel

Bonjour,

Que vous soyez relaxé ou condamné ne change strictement rien quant au fait que vous devez payer votre avocat pour son travail. Je ne pense pas Monsieur que vous-même travaillé bénévolement sans rien demandé à votre employeur ?

Ne connaissant pas le dossier, ni les conditions dans lesquelles vous avez "engagé" cet avocat, je ne peux rien vous de concret quant à la solution de votre problème.

En revanche, si vous êtes en conflit avec votre avocat, et que vous estimez que l'on vous réclame une somme que vous n'avez pas à payer, saisissez le Bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau auquel votre avocat est inscrit.

Enfin, le fait que vous soyez au chômage, situation très difficile, ne vous permet pas de vous soustraire à vos obligations.

Probleme avec le syndique de la coorpropriete

Ecrivez au président du Conseil syndical pour lui faire état de la situation et renvoyé une lettre au syndic en lui écrivant ce que je vous ai indiqué (cf : responsabilité contractuelle du syndic, etc.), ça devrait débloquer la situation.

Démarches à faire suite à un jugement en notre faveur

Re-bonsoir,

Si l'auteur n'est pas solvable, vous devez demander à votre avocat de saisir la C.I.V.I (commission d'indemnisation des victimes d'infractions) si vous remplissez les conditions d'accès, récemment assoupli par la loi du 1er juillet 2008. Tout cela doit être discuté avec votre avocat qui connaît bien mieux que moi votre situation personnelle.

Obtenir indemnisation en cas de meurtre.

Bonsoir,

En l'état, aucune réponse ne peut être apportée à votre question.

De son vivant, la personne à qui vous comptiez demander des dommages-intérêts a-t-elle été condamnée par une cour d'assises ?

Cette personne est-elle décédée depuis longtemps ?

Cette personne a-t-elle des héritiers ?

Comment obtenir la semi liberté ?

La semi-liverté est un aménagement de peine qui doit être demandé au juge de l'application des peines qui suit votre dossier, si vous êtes majeur, ou au juge des enfants si vous êtes mineur.

Cette demande est faite, normalement, par votre avocat. Certaines conditions sont toutefois à remplir. La peine restant à exécuter ne doit pas excéder une année, et être employé en dehors de l'établissement pénitentiaire à des travaux contrôlés par l'administration pénitentiaire.

Enfin, sachez que le juge de l'application des peines peut assortir votre semi-liberté d'un certain nombre d'oglibation dont le non respect entraînera sa suppression.

Démarches à faire suite à un jugement en notre faveur

Bonjour,

C'est à vous de demander à la personne condamnée qu'elle vous verse les sommes qu'elle doit vous verser selon le jugement rendu. Toutefois, cela ne peut intervenir qu'après le délai légal d'appel qui est en matière pénale (sauf cas particuliers, de 10 jours à compter de la décision). Vous ne pouvez réclamer l'exécution du jugement qu'à partir du moment où il n'a pas été fait appel des dispositions civiles du jugement (ce qui vous concerne).

Concernant les démarches, vous pouvez écrire à la personne condamnée directement pour lui demander de vous payer. Si ce courrier reste sans effet, il faudra passer par un huissier de justice pour recouvrer vos sommes.

Je tiens toutefois à attirer votre attention sur un point : la personne condamnée est-elle solvable ?

Merci de me répondre afin que je puisse compléter ma réponse.

il l'as frappé en étant mineur mais actuellement majeur...

Bonjour,

Votre ami étant mineur au moment des faits, il sera jugé comme mineur, même si il est devenu majeur depuis. Les conséquences des actes commis par votre ami sont multiples.

Tout d'abord au plan pénal, il doit très certainement être poursuivi pour violences volontaires, or la peine encourue pour cette infraction dépend des conséquences physiques ou moral qu'elle a eu sur la victime. Si les violences ont entraîné une I.T.T (interruption temporaire de travail) inférieur à 8 jours, la peine encourue est une contravention de 5ème classe d'un montant maximum de 1.500 €. Si l'I.T.T est égale ou supérieur à 8 jours, la peine encourue passe alors à 3 ans d'emprisonnement et 45.000 € d'amende. Compte tenu des faits rapportés, votre ami se trouve, semble-t-il dans la seconde hypothèse. Concernant la peine prononcée, je ne peux vous fournir aucun renseignement dans la mesure où chaque tribunal a sa politique pénale.

Ensuite au plan civil, votre ami va devoir indemniser sa victime financièrement (frais d'hospitalisation, perte de salaire, + dommages-intérêts pour préjudice moral, etc...).

Peut on invoquer la légitime défence?

Bonjour,

Au regard de ce que vous indiquez, il n'y a pour le moment aucune poursuite pénale engagée à votre encontre, il est encore un peu tôt pour parler de "légitime défense". Il est tout à fait normal que vous soyez convoqué au commissariat pour y être auditionné compte tenu du fait qu'une plainte a été déposée contre vous. Concernant vos droits ... Vous n'en avez aucun tant qu'aucune contrainte n'est exercée sur vous par les agents de police pour vous forcer à venir au commissariat ou pour prolonger votre audition.

Concernant votre audition, vous êtes libre d'y mettre un terme à tout instant et de repartir du commissariat comme vous y êtes arrivé. Sachez toute fois que, suite à votre audition, vous pouvez faire l'objet d'un placement en garde à vue, c'est à ce moment là que la loi vous octroie un certain nombre de droits : droit à l'avocat, droit à un appel téléphonique passé par un agent de police pour prévenir vos proches, droit à un examen médical, etc.

Sachez également que dans un délai de 6 mois à compter du dépôt de plainte, vous pourrez écrire au procureur de la République, si aucune suite n'a été donné à cette affaire, afin de recevoir par courrier sa décision (classement sans suite ou poursuites).

Plainte contre medecin generaliste

Bonjour,

Permettez moi tout d'abord de vous présenter toute mes condoléances pour le décès de votre mère.

Concernant cette affaire, le classement sans suite ne constitue certainement pas la fermeture de la voie pénale. Il résulte des faits que vous exposez une accumulation de négliences coupables de la part du médecin qui caractérisent, à première vue, un homicide involontaire (il restera dans cette hypothèse à démontrer un lien de causalité entre les fautes du médecin et le décès de votre maman, ce qui ne devrait pas poser de problème au vue des quelques éléments que vous fournissez).

J'ignore les raisons qui ont pu pousser le parquet à classer cette affaire sans suite, mais sachez que la loi vus offre deux issues possibles : soit vous assignez directement le médecin devant le tribunal correctionnel, soit, et c'est la voie que je vous conseille vivement, vous déposez un plainte avec constitution de partie civile pour homicide involontaire entre les mains du doyen des juges d'instruction du tribunal de grande instance duquel vous dépendez sur le fondement de l'article 85 du Code de procédure pénale (cette procédure doit être réalisée par un avocat). Cette plainte provoquera l'ouverture d'une information judiciaire (instruction) qui permettra de déterminer le degré de responsabilité du médecin dans le décès de votre maman au regard du droit pénal.

A la fin de cette phase d'instruction, le juge d'instruction rendra une décision, soit de non-lieu, et l'affaire s'arrêtera là, il faudra alors l'accepter, soit une décision de renvoi devant un juridiction de jugement qui sera chargée de juger, et de condamner, le médecin.

Voilà. Si vous avez d'autres question, n'hésitez pas.

Cordialement,

Probleme avec le syndique de la coorpropriete

Bonjour,

Bien que le chauffage de votre allée (couloir ?) ne fonctionne pas, et que visiblement le syndic ne prend aucune mesure tendant à ce que cette situation cesse, vous ne pouvez en aucun cas cesser le paiement des charges de copropriété (que vous soyez propriétaire ou locataire). Sur ce point la jurisprudence est claire et stable.

En revanche, il faut sans délai écrire en recommandé avec accusé de réception au syndic, avec copie jointe au syndicat des copriétaires, pour leur exposer la situation et leur rappeler que la non réparation du chauffage entraîne une faute de gestion pouvant engager sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaire, comme sa responsabilité délictuelle, à l'égard de chaque copropriétaire auquel cette situation cause un dommage direct et personnel.

Au titre des obligations légales, le syndic est tenu, sans avoir besoin de justifier d'une autorisation de l'assemblée générale, de faire effectuer les travaux urgents. Il me semble que manquer de chauffage en plein hiver caractérise cette urgence.

Convocation tribunal malgrè acceptation composition pénale validé

Bonjour.

De deux choses l'une, soit votre agresseur a décidé de réclamer des dommages-intérêts, et dans ce cas, vous serez effectivement citée à comparaître devant le tribunal correctionnel statuant uniquement sur intérêts civils (cass.crim., 24 juin 2008), soit vous faites l'objet d'une convocation devant le tribunal correctionnel pour le volet pénal de l'affaire, et dans ce cas, il s'agit d'un erreur des services du parquet. Dans tous les cas, au pénal, le fait que votre composition pénale ait été validée et exécutée par vous interdit au tribunal correctionnel de vous condamner de nouveau pour les mêmes faits.

Bon courage à vous, et ne vous inquiétez pas trop.

Pénalisteaix