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CloAM / ID 179681

Article 681 du Code Civil et R111-5 du Code de l'Urbanisme

Pour être plus précis, il faudrait savoir s'il y a un PLU, si les terrains en question ont vocation à être construits, s'ils appartiennent à quinze propriétaires différents ou à un seul ayant un projet d'aménagement ou de constructions.


Le PLU est en cours d'élaboration, il devrait être publié cet été. C'est pour cette raison que je me pose beaucoup de questions car j'aimerais y inscrire un certain nombre de choses comme la liste des conditions à remplir pour obtenir un permis de construire : largeur de la voie d'accès au terrain (ref R111-5 et autres), accord du fonds servant pour passage sur une voie privée, distance d'une borne d'incendie < 200m, etc...

Les 15 terrains sont en zone constructible. Ils appartiennent à des propriétaires différents. Les permis de construire sont bloqués aujourd'hui car ils sont à plus de 200m d'une borne d'incendie, mais cela peut changer rapidement. D'où mon inquiétude car ils passeront tous par mon terrain.


les permis finiront par être accordés puisque les voies d'accès auront été aménagées.


Non, la voie qui passe sur mon terrain ne peut pas être aménagée (voir mon avant-dernier message ci-dessus). Elle sera donc toujours trop étroite et dangereuse pour autant de trafic. Et pour cette raison je donnerai un droit de passage (pas le choix) mais je ne le donnerai pas pour le passage de gros engins (> 1.5 - 2 tonnes), donc impossibilté de construire une maison... Utopique ??

Article 681 du Code Civil et R111-5 du Code de l'Urbanisme

Oui, je suis d'accord avec vous. Nous acterons les servitudes pour les futurs constructions (et nous discutons avec les propriétaires des maisons déjà construites), mais j'aimerais que la question posée ci-dessus (opposition au permis de construire) ait une réponse sans ambiguité pour, éventuellement, l'inscrire dans l'acte de servitude.

Merci et bonne journée.

Article 681 du Code Civil et R111-5 du Code de l'Urbanisme

Bonjour et merci beaucoup pour vos réponses détaillées (et merci de travailler aussi tard pour nous répondre ;-).

J'aimerais vous soumettre mon cas concret : le terrain de ma résidence principale contient une voie (privée) par laquelle passent actuellement les habitants de 5 maisons voisines (sans acte de servitude mais c'est un autre sujet).

Il pourra y avoir bientôt jusqu'à 15 maisons supplémentaires desservies par cette petite voie qui n'est pas du tout prévue pour cela et ne pourra pas supporter le passage de dizaines de camions de chantiers (elle fait moins de 3 m de large, pas de fondations solides, contient les canalisations de tréfonds dont on ne connait rien, donc risque de casses, etc..).

Questions en lien avec les articles 682 et R111-5 ci-dessus, et à l'arrêté du 31 janvier 1986 que vous citez :

- il est très difficile d'élargir cette voie (bordée par un ruisseau...), à moins d'engager des frais importants que la mairie ne veut/peux pas supporter, au prétexte que c'est une voie privée.

- dans ces conditions puis-je m'opposer à la délivrance de nouveaux permis de construire en faisant référence aux articles ci-dessus : oui, j'accorde un droit de passage pour accéder aux terrains, sinon ils seraient enclavés, mais non je n'autorise pas le passage de véhicules de plus de 1.5 tonnes (par exemple) pour des raisons de sécurité, entre autres ?

- par parenthèse, la mairie est-elle "obligée" d'avoir mon consentement sur le passage par ma propriété pour délivrer un permis de construire sur un terrain voisin, ou a-telle un moyen pour me "forcer la main"..?

Encore merci pour votre aide (dans mes discussions avec ma mairie)

Article 681 du Code Civil et R111-5 du Code de l'Urbanisme

Bonjour,

J'ai 2 questions qui sont indépendantes l'une de l'autre :

1. sur l'Article 681 du CC : Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner".

Ma question : l'article dit qu'il est obligatoire de laisser un droit de passage à son voisin si son terrain est enclavé mais il n'indique pas la nature du passage : est-ce un droit pour un piéton, un vélo, une voiture de moins de 2 tonnes ou des camions de 40 tonnes ? Est-ce laissé à la libre décision du propriétaire du fonds servant ? ou le propriétaire du fonds dominant peut-il imposer son désir ou besoin ?

2. Sur l'article R111-5 du RNU : "Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie."

Cet article, très important, laisse beaucoup de liberté à l'interprétation. Par exemple, quelles sont "les caractéristiques des voies qui rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie". Est-ce la largeur qui doit être supérieure à X mètres (valeur de X)? doit-elle permettre la circulation dans les 2 sens ?

Comment mesure-t-on l'importance d'une voie privée ? par le nombre de véhicules y circulant ? quel est ce nombre ? etc..

Merci pour vos éclairages habituels.

Droits de passage & Servitudes

Bonjour,

J'ai acheté ma maison il y a 10 ans. Mes 5 voisins passent sur mon terrain pour se rendre chez eux. Aucune servitude n'est mentionnée sur mon acte de propriété, "c'est un droit de passage qui a toujours existé" me disent-ils... (je ne le savais pas lorsque j'ai acheté la maison - erreur..).

Je m'en suis accommodé pour l'instant mais j'aimerais régulariser cette situation afin que les droits et devoirs de chacun soient clairs, reconnus et acceptés par tous. Pouvez-vous m'indiquer ce qu'il est particulièrement important de faire figurer dans un "acte de servitude" ; par exemples peut-on / doit-on indiquer :

- quelles sont les charges maximales pouvant passer sur mon terrain (ce passage n'a pas été prévu pour supporter, par exemple, des toupies de béton de 20 tonnes et plus..).

- qui est responsable d'un accident sur mon terrain, par exemple si un véhicule ou un piéton tombait dans le ruisseau en contrebas du chemin (3 à 4m de profondeur)? Est-ce le propriétaire du terrain (moi) ou le conducteur du véhicule ?

- qui est responsable des dégats subis par le passage des gros camions de chantier lorsque de nouvelles maisons vont se construire qui seront accessibles via mon terrain uniquement (cela va malheureusement arriver avec le nouveau PLU)?

- si le droit de passage inclut le tréfonds (canalisations,...)?

- quelle est la largeur minimale et maximale de la servitude ? Quelle est la largeur maximale des véhicules pouvant l'emprunter ?

- etc..

Existe-t-il des modèles types pour ce document ?

Merci beaucoup pour votre aide.

Permis de construire et R111-5

L'expropriation n'est-elle pas possible uniquement si elle concerne un projet d'utilité publique : création de lotissements communaux, d'espaces verts, d'établissements d'enseignement ou hospitaliers, etc..?

Il ne s'agit pas de cela pour mon sujet puisqu'il s'agit d'accès à des habitations de particuliers.

Deplus il me semble que la commune ne peut utiliser son budget pour des projets personnels. N'est-ce pas le cas si la mairie doit payer des travaux et des expropriations pour permettre des maisons personnelles ?

Merci, en tout cas, pour vos explications détaillées.

Permis de construire et R111-5

Bonsoir,

Comme je l'expliquais ci-dessus, mon souci n'est pas que les constructeurs demandent mon accord pour passer sur mon terrain puisque je ne peux pas le leur refuser (application de l'art.682 du code civil).

Ce que je voudrais c'est que le maire ne délivre pas de permis de construire pour tous les terrains dont l'accès se fait par chez moi. Et un argument me semble être l'application stricte du R111-5 du Code de l'Urbanisme puisque cette accès est trop étroit pour le passage d'un camion de pompier, etc.. (cf ci-dessus).

Sauf que le maire n'en tient pas compte pour l'instant... Comment l'obliger, sinon par des recours contentieux contre ces permis de construire ? Auriez-vous quelques conseils sur cette question ?

Merci d'avance.

Permis de construire et R111-5

Merci pour votre réponse rapide.

Oui, le terrain, et donc le passage qui est dessus, m'appartiennent. Ce chemin est une "voie privée".

Les terrains à construire ont un droit d'accès d'office, sinon ils seraient enclavés (art.682 du code civil). S'ils obtiennent un permis de construire je ferai en sorte, cette fois, de formaliser la servitude de passage, chose que je n'ai pas faite avec mes voisins à l'achat de ma maison (cette formalisation de la servitude de passage fera peut-être l'objet d'une autre question ici, j'y reviendrai).

Par contre, ce que je voudrais, c'est que les permis de construire (PC) ne soient pas délivrés par la mairie, sinon ce sera l'enfer aux moments des constructions des maisons, et ensuite lorsque tous ces nouveaux habitants circuleront sur mon terrain, où 2 voitures ne peuvent pas se croiser.

Je cherche donc des arguments pour "obliger" le maire à ne pas délivrer ces PC. Comme je le disais ci-dessus, l'article R111-5 du RNU ne serait-il pas un bon argument, sachant que le passage sur mon terrain a "...des caractéristiques qui rendraient difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie" ? Est-ce un argument qui pourrait être entendu par la justice si je dépose un recours contentieux contre ces PCs ?

Le préfet, qui est consulté par la mairie pour la délivrance d'un PC, ne répond généralement pas, et son avis est donc considéré comme positif, par défaut. Me faudrait-il l'interpeller moi-même, avec mes arguments ci-dessus ?

Merci encore.

Permis de construire et R111-5

Bonjour,

J'ai acheté ma maison il y a 10 ans. Mes 5 voisins passent sur mon terrain pour se rendre chez eux. Aucune servitude n'est mentionnée sur mon acte de propriété, "c'est un droit de passage qui a toujours existé" me disent-ils... (je ne le savais pas lorsque j'ai acheté la maison - erreur..).

Je m'en suis accommodé pour l'instant (c'est facile de s'arranger à 6) mais le PLU qui est en cours d'élaboration pour le village va permettre de construire une dizaine de maisons desservies par ce chemin sur ma propriété.

Ce chemin est étroit (< 3m), il n'a aucune fondation sérieuse et peut être dangereux car il surplombe un ruisseau à 3-4m en contrebas. J'aimerais donc faire en sorte que la mairie ne délivre pas de permis de construire pour les 10 terrains ci-dessus. Que me conseilleriez-vous ?

J'en ai parlé avec le maire. Je lui ai dit que cette voie, sur mon terrain, n'était pas conforme au RNU par l'article R111-5 du Code l'Urbanisme ("Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie").

Je lui ai aussi demandé d'inscrire cela dans le PLU comme une condition d'autorisation du PC.

Cela ne l'a pas empêché d'accorder le PC pour un terrain voisin accessible par un chemin similaire au "mien".

Que faire de plus ? Devrai-je déposer un recours si un PC est délivré pour quelqu'un qui passera par mon terrain ? Quelle est ma responsabilité s'il y a un accident sur mon terrain ? Qui va réparer les dégâts occasionnés par les gros engins qui passeront pour les travaux ? etc...

Merci pour votre aide.