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E Marcer / ID 164914

Gardiennage et copropriété

Bonjour,


1) Voici un extrait du Règlement de notre Copropriété:
Dans: ''Charges commune à tous les copropriétaires.
Article 12 - Les charges générales comprennent:
[...]
d) Gardiennage - Le salaire des gardiens et la fourniture des avantages en nature consentis aux gardiens, tels que logement, chauffage, éclairage. [...] La quote-part afférente au local gardien [...]''.

Doit-on considérer que ce paragraphe vaut obligation d'un poste de gardien dans notre copropriété? Ou prévoit-il simplement la répartition des charges afférentes, dans l'éventualité qu'un tel poste soit occupé?

2) L'actuel contrat de ''gardiennage'', souscrit auprès d'une société de sécurité privée, a été créé à partir d'une fiche de poste/cahier des charges rédigés par le Conseil syndical. Cela ne revient-il pas à la création d'un emploi à part = ''agent de sécurité chargé de la surveillance et de l'entretien courant des parties communes'', lequel, par son statut, diffèrerait du poste de gardien-concierge initialement prévu par le Règlement de copro? Et, le cas échéant, n'aurait-il pas fallu en prendre la décision en AG, conformément à l’article 31 du décret du 17 mars 1967: '' L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois''?


3) En consultant les PV de nos quatre dernières AG, je constate que les résolutions portant sur la suppression du poste de gardien et la mise en location de son logement ont été portées séparément à l'ordre du jour: 2014, 2015, 2016: uniquement résolution ''suppression du poste de gardien'' (jamais adoptée)// 2017: uniquement résolution ''Mise en location de l'appartement du gardien''.
Or, l'article 26 de la loi du 10 juillet stipule: ''La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat.
Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.''.
Quelle conséquence peut impliquer la séparation de ces deux questions?


Merci par avance pour votre aide!

Contrat souscrit par Syndic sans autorisation de l'AG

Bonjour Morobar, et merci pour votre nouvelle réponse.

Depuis l'annulation, par le TGI, de la résolution qui, en 2009, avait autorisé le Syndic à souscrire un contrat de gardiennage, aucune résolution pour renouveler cette autorisation n'a été soumise à l'ordre du jour des AG (procès verbaux vérifiés de 2010 à 2017). De plus, le fait que l'employé soit un agent de sécurité ne vient-il pas ''supprimer'' le poste de gardien-concierge prévu par le Réglement de Copro?
Concernant la fiche de poste rédigée par le Conseil syndical de l'époque, celle-ci devait servir à demander un devis à la société de sécurité, qui a ensuite donné lieu au contrat signé par le Syndic.

Contrat souscrit par Syndic sans autorisation de l'AG

Bonsoir,
Merci pour votre réponse. Il est vrai que la situation est complexe parce qu’ambiguë (vu que le Conseil sydical a fait en sorte de créer une fiche de poste qui veut être équivalente aux missions d'un vrai gardien-concierge, mais à l'intention d'un agent de sécurité qui intervient comme prestataire mis à disposition par une entreprise).
En fait, la résolution de suppression du poste de gardien a été portée à l'ordre du jour des trois dernières assemblées mais n'a jamais pu être adoptée.
Disons que ma principale question est : est-ce que notre Syndic était habilité à souscrire ce contrat auprès d'une société de sécurité privée (charge annuelle d'environ 65.000 €) sans autorisation votée en AG ? autrement dit, est-ce que ce type de contrat ressort de "l'administration courante" qui incombe au Syndic ?

Merci par avance.

Contrat souscrit par Syndic sans autorisation de l'AG

Bonjour,

Je vais tenter d’exposer le plus synthétiquement possible la situation qui me préoccupe actuellement.

Depuis sa création en 1968 jusqu’en 2008, notre copropriété (400 lots) s’était attachée, conformément à son règlement, les services de gardiens logés à demeure. Après le départ en retraite du dernier gardien, l’ordre du jour de l’AG 2009 soumettait aux conditions de l’article 24 deux résolutions, l’une autorisant le syndic à souscrire un contrat de gardiennage, l’autre l’autorisant à mettre en location l’appartement de fonction. Les deux résolutions ayant été adoptées, un contrat a été souscrit auprès d’une société de sécurité privée qui mettait à disposition de notre résidence des agents de sécurité sur certaines plages horaires.
La même année, un copropriétaire a saisi le TGI pour dénoncer l’adoption de ces deux résolutions car, d’une part, le nouveau contrat souscrit auprès d’une société privée revenait à supprimer le poste de gardien-concierge (dont la suppression doit être votée à l'article 26), et, d’autre part, les prestations offertes par le nouveau contrat n’étaient pas comparables à celles précédemment assurées par un gardien à demeure, aboutissant à la diminution d’un service collectif. Il en résultait que: ‘’La suppression du gardien qui loge sur place et le remplacement de celui-ci par une prestation de service limitée à une fonction de surveillance entraine une modification de la jouissance des parties privatives de chacun des copropriétaires’’. Or, L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que l’AG ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de la jouissance des parties privatives, le TGI a déclaré nulles les deux résolutions adoptées en AG.
Après appel du jugement de la TGI par le SDG, la Cour d’Appel de Paris a confirmé ce même jugement en 2012.
Entre temps, un nouveau contrat de ‘’gardiennage’’ avait été souscrit auprès d’une autre société de sécurité privée et un auto-entrepreneur assurait les taches d’entretien courant.
En 2015, le Conseil syndical, souhaitant se conformer aux délibérations du jugement, a initié la souscription d'un nouveau contrat avec cette même société, pour 35 h par semaine, à partir d’une fiche de poste regroupant la fonction de surveillance et les missions d’entretien courant (nourrissage des animaux du parc, travaux de peinture et de réfections diverses, remplacement des poubelles). Lors de l’AG de 2015, l’employé mis à disposition par cette société a été abusivement présenté comme "gardien-concierge" alors qu’il s’agit en réalité d’un agent de sécurité, soumis à la Convention collective des employés de sécurité privée, qui ne loge pas sur place (le logement de fonction ne pouvant être loué, celui-ci demeure vacant) et dont les missions ne peuvent normalement pas excéder la surveillance.

Mon interrogation concerne la conformité de notre copropriété avec les délibérations du jugement. Peut-on estimer que la prestation actuelle n’est toujours pas équivalente à celle d’un gardien-concierge résidant à demeure ? Et que, en raison du statut d’agent de sécurité privée de l’actuel employé, son contrat revient à supprimer le poste de gardien-concierge ?
De plus, depuis l’annulation par le TGI de la résolution n° 12 votée en AG 2009 (autorisation donnée au syndic de souscrire un contrat de gardiennage), aucune résolution équivalente n’a été soumise au vote lors des AG suivantes. Pourtant, la souscription de ce nouveau contrat a engendré une hausse du budget, de 40 000 €, pour la "Maintenance-sécurité". D’où ma deuxième question : le syndic était-il habilité à souscrire ce contrat sans autorisation préalable de l’AG ? Compte-tenu de l’élévation des charges impliquées. Du reste, je n’arrive pas à déterminer si un tel contrat relève de "l'administration courante de l’immeuble" dans le cadre de laquelle le syndic peut souscrire des contrats sans autorisation préalable de l’AG. Le doute m’est notamment venu après lecture de l’arrêt de la Cour de Cassation du 30 mai 2012 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000025962322

Je précise que la durée reconductible de ce contrat est de 3 ans.

Vous remerciant d'une part d'avoir pris le temps de me lire, et d'autre part pour les éléments de réponse que vous pourrez m'apporter, je vous souhaite une agréable journée.