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sylvie49 / ID 156625

Fiscalité passage réel à micro Bic

Bonjour,
Nous avons acquis début 2019 deux biens, l'un en neuf en Pinel avec emprunt, l'autre en ancien payé comptant.Les deux sont loués nus. Dans le deuxième, il y avait une locataire, qui nous a donné son préavis pour début juillet. Nous comptons demander le régime du réel pour ces appartements pour le premier semestre. Pour le premier, nous pouvons déduire les intérêts du prêt et les meubles de cuisine que nous avons achetés, mais le montant des charges est bien inférieur aux loyers encaissés. Par contre nous allons faire des travaux dans le deuxième appartement début juillet, qui nous permettraient de cumuler les déductions avec celles du premier.
Nous comptons ensuite le remettre en location, mais passer en meublé à partir de mi-Juillet. La location meublée est intéressante pour nous, mais pas avec le réel car nous n'aurons par la suite pas assez de charges. Nous souhaitons donc passer au micro-bic à partir de cette date pour cet appartement, ce qui est légalement possible je pense car nous passons de nu à meublé.
Cependant nous nous demandons s'il nous sera possible d'imputer la totalité des travaux de début juillet au réel sur le premier semestre, sachant qu'on pourrait nous dire que ces travaux sont destinés à la future location meublée ?
J'espère avoir été claire et vous remercie par avance de votre réponse.
Bien cordialement

Article 917 - leg de l'usufruit par testament - partenaire pacsés

Bonjour,

Mon compagnon et moi allons nous pacser et préparer nos testaments. Après recherches sur Internet, je n'arrive pas à comprendre cette histoire d'article 917. J'ai en effet relevé dans certaines sources qu'il est conseillé d'ajouter la mention "en aucun cas mes héritiers ne pourront se prévaloir de l'article 917" mais certains semblent dire que cela ne servirait à rien si la valeur de l'usufruit dépasse la quotité disponible ?
Concrètement, voici notre cas :
Nous avons acheté ensemble avant pacs notre maison pour un montant total de 200.000 euros à hauteur de 50% chacun.
J'ai un enfant d'une première union, mon compagnon deux.
Nous avons 54 ans.
En supposant qu'il n'y a pas d'autre bien ni liquidités que la maison entrant dans la succession pour nos enfants (ce qui est le cas pour mon compagnon)
Si je décède aujourd'hui, l'usufruit étant de 50% actuellement, il ne dépassera pas la quotité disponible pour ma fille de 50% donc pas de problème ?
Si mon compagnon décède aujourd'hui, considérera-t-on que l'usufruit de 50% dépasse la quotité (1/3 chacun ?) et dans ce cas, cela pourrait-il remettre en cause le leg de l'usufruit et notamment la possibilité pour moi de rester vivre dans la maison ? Et donc pour éviter cela, cette mention concernant l'article 917 est-elle valable ou pas ?

Par avance, merci pour vos réponses !