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PhBa / ID 153899

Renouvellement du syndic lors de l'AG

Bonjour,
Vous avez raison Lag0, le Syndic "peut" toujours convoquer une AG sans concertation préalable avec le CS mais c'est en général de mauvais augure pour la suite, surtout quand le CS n'est pas content de lui et veut s'en débarasser ...
Cordialement,

Charges excessives pour un logement en loi Pinel

Bonjour,
Le souci pour les appartements récemment construits réside souvent dans le montant des charges annoncé par le promoteur ... trop souvent sous-évalué. Il est donc habituel que la provision au titre des charges de copropriété soit réévaluée par l'AG appelée à se prononcer lors de l'approbation du 1er budget.

Pour autant, il est impossible de vous dire si 270 €/mois est un montant élevé pour les "charges totales" de votre appartement de 64 m2 car tout dépend de ce qu'elles comprennent (ascenseur, chauffage, eau, électricité, gardien, impôts) et, parfois, de la complexité juridique de l'ensemble immobilier (syndicat de copro pour le seul bâtiment, un autre pour les parkings, une ASL ou AFUL pour l'ensemble ...). S'agit-il d'ailleurs de 270 € par mois ou par trimestre ?

Pour ce qui est de la "répartition des charges 50/50 entre locataire et propriétaire" opérée par votre Gestionnaire, tout dépend de la formulation retenue dans le contrat de location. Est-ce :
- une provision (estimation) que paye votre locataire au titre de ses charges locatives, avec une régularisation annuelle prévue au bail, mais une provision qui correspond dans les fait à la moitié de vos charges totales et vous fait penser à une répartition "50/50",
- ou une clause du bail qui prévoit explicitement que les charges seront réparties à 50/50 entre le propriétaire et le locataire (situation étonnante qui conduirait à nier l'existence des règles de droit en matière de charges locatives).

Plusieurs vérifications s'imposent donc à vous pour vous répondre avec plus de précision, y compris dans le PV de l'AG de votre copropriété dans lequel vous devriez retrouver le montant de vos charges annuelles.
Cordialement,[smile3]

Problème avec ancien propriétaire

Bonjour,
A titre complémentaire, peut également se poser la question des charges de copropriété que vous devez a priori régler au Syndic (votre vendeur) pour les frais liés à l'entretien et la conservation des parties communes de l'immeuble. Qu'en est-il car le syndic devrait vous en établir la reddition annuelle (validée en AG), de sorte à vous permettre de faire la régularisation annuelle des charges locatives de votre locataire ??... A défaut de justification de ses provisions de charges, le locataire pouvant arrêter de vous les régler ! Ce serait la double peine pour vous ...
Cordialement,

ASsociation syndicale libre problemes lotisseur

Bonjour,
Le prix d'acquisition réglé par Caro14 devait pourtant bien correspondre à des parties privatives ET une quote-part des parties communes.
Au final, s'il n'y a pas de parties communes puisqu'elles sont encore la propriété du lotisseur, en tout ou partie, il faut considérer dans ce cas que le prix de vente était surévalué ou qu'il y a eu tromperie sur l'objet vendu ! Pas très net ce lotisseur en tout cas ...

Facture abusive du syndic

... en fait, pour être très précis, le Syndic ne fait que refacturer aux éventuels copros indélicats une dépense engagée sur les fonds du Syndicat, sous réserve de pouvoir justifier qu'ils étaient les propriétaires des gravats abandonnés.
La preuve risque d'être difficile à apporter, ce qui va sans doute coûter 700 € au Syndicat, dont une quote-part à Marilee ...

Renouvellement du syndic lors de l'AG

Bonjour,

Il est désormais impossible, pour les immeubles soumis au régime de la copropriété (1967), de faire parvenir des ordres du jour complémentaires après l'envoi de la convocation. Rien n'empêche cependant d'évoquer le sujet en AG, lors de l'examen des résolutions diverses, étant précisé qu'aucune décision ne pourra être valablement prise.

Pour ce qui est de savoir si le syndic peut envoyer la convocation sans concertation préalable avec le CS, il convient malheureusement de répondre par la négative. "Malheureusement", car cela démontre une opposition entre le CS et le Syndic et permet à ce dernier de sauver son mandat et ses honoraires jusqu'à la prochaine AG !
Quoi qu'il en soit, l'année à venir risque d'être compliquée, sauf si le Syndic changent son comportement ou son représentant.

S'agissant enfin de ne pas voter le renouvellement du mandat du Syndic en exercice sans alternative, je vous le déconseille car c'est la porte ouverte aux difficultés. Vous prendriez alors le risque soit :
- de recourir à un syndic choisi dans la précipitation,
- que votre copropriété soit provisoirement gérée par un administrateur judiciaire qui, après quelques mois, envisagera peut-être de signer un mandat avec l'actuel syndic.
Dans tous les cas, la passation des dossiers et des comptes sera difficile.

Même si la tentation est grande de sortir votre Syndic, mieux vaut être vigilent et stratège !
Bon courage,

Problème avec ancien propriétaire

Bonjour,

Vous voilà confronté à un problème qui, visiblement, dure depuis 2 ans, sans la moindre évolution malgré vos demandes.

Votre grand avantage est de disposer d'un acte de vente, aux termes duquel sont prévues diverses dispositions, comme la réalisation de travaux à la charge financière du vendeur, par ailleurs syndic (bénévole ou professionnel ?) de la copropriété, et la prise en charge des frais de géomètre notamment.

En contrepartie, le notaire indélicat a séquestré 13,5 K€ qu'il a restitué au Vendeur sans même votre accord ! Si votre Vendeur fait la sourde oreille (en espérant que son fils soit à jour des loyers), il faut répondre au notaire qui semble vous avoir récemment contacté, pour lui préciser que ses agissements sont de nature à engager très sérieusement sa responsabilité professionnelle. En fait, il conviendra de réclamer au Notaire (vérifier préalablement ce qui est prévu à l'acte de vente) le règlement des 13,5 K€ restitués au Vendeur. Il sera plus solvable que le Vendeur et sera bien plus gêné par une procédure judiciaire en paiement, avec information préalable de la Chambre départementale des Notaires.

Pour ce qui est de la copropriété, êtes vous le seul copropriétaire à ne pas être convoqué aux AG et à ne pas recevoir les comptes annuels (à refacturer en partie à votre locataire !) ?

Cordialement,

Mon locataire veut cesser son activité commerciale

Bonjour,

A la lecture de votre exposé, il semble que votre locataire soit d'une particulière mauvaise foi. Si le bail commercial porte sur l'ensemble de l'immeuble (RDC + 2 étages), il faut considérer que les niveaux supérieurs sont accessoires au local commercial et plus particulièrement à usage de stockage.

Penser que les 2 étages supérieurs puissent être à usage d'habitation est une hérésie, surtout s'il n'y a pas d'eau courante dans les SDB !!

Si votre locataire souhaite arrêter son activité commerciale et rester habiter dans les lieux, il convient de lui indiquer dans délai que c'est impossible ; votre bail commercial faisant certainement obligation au Preneur d'exploiter les lieux en tout temps et de le garnir de matériels et marchandises en quantité suffisante.

En résumé, c'est un tout ou rien => soit le locataire reste dans les lieux et respecte l'ensemble des dispositions du bail commercial, soit il donne son congé dans les formes et délais réglementaires et contractuels !

Bon courage !

Facture abusive du syndic

Bonjour,
Le syndic peut toujours tenter un coup de bleuf ! Pourquoi se priver ...

Pour autant, il ne faut plus attendre et demander à l'entreprise qui a fait vos travaux et a/aurait dû enlever les gravats de vous attester officiellement que cela a été fait, conformément au devis signé et à la facture réglée par vos soins. Bien entendu, si cela n'a pas été fait par ses soins, il lui appartiendra de régler les 700 € à votre place !

A réception, l'envoi de ce justificatif au Syndic par LRAR ou mail devra être fait, charge à ce dernier de solliciter le paiement de ces 700 € aux autres copropriétaires en chantier au même moment.

Cordialement,

ASsociation syndicale libre problemes lotisseur

Bonjour,

Votre problématique est très intéressante car, si j'ai bien saisi, vous êtes propriétaire au sein d'une ASL (le décret de 1967 ne concerne que les copropriétés) dont l'ensemble des parties dites "communes" lors de l'acquisition (et sans doute mentionnées dans votre acte de propriété) n'ont pas encore été rétrocédées par le promoteur (rues, trottoirs, espaces verts ...).

Il semble néanmoins que des AG soient convoquées (qui gère l'ASL : un Gestionnaire indépendant ou le promoteur ?) et que le promoteur "indélicat" s'autorise à déplacer (aux frais de qui ?) des éléments d'équipement communs situés sur sa parcelle, sans l'accord des Associés de l'ASL.

Visiblement, le promoteur ne fait que ce qui lui plait, sans se soucier de l'intérêt général de ses Associés et clients. Pourquoi attendre un quelconque délai pour contester des décisions d'AG qui, a priori, ont été acceptées par la majorité prévue ? Si elles ont été prises dans des conditions contraires aux statuts de l'ASL, il faut comprendre pourquoi la majorité des Associés les a acceptées, tout comme les travaux réalisés sans autorisation sur des éléments d'équipement communs.

Cordialement,

Préavis de 1 mois, propriétaire a réceptionné la lettre ar

Bonjour,
Le point de départ de votre préavis est la date de la 1ère présentation de votre LRAR au Bailleur par les services postaux (la date apparaît sur votre accusé réception). Peu importe donc la date à laquelle ce dernier est effectivement allé la récupérer.

Reste à savoir si votre préavis d'un mois est acceptable, au regard des justificatifs joints à votre courrier. Le mieux est sans doute de le contacter par téléphone pour connaître sa position quant à la réduction du préavis.

Dans l'affirmative, autant profiter de l'échange pour fixer la date d'état des lieux de sortie et, à l'issue, lui confirmer le tout par mail !

Bien entendu, si votre Bailleur n'est pas d'accord pour la réduction du préavis, il faut en comprendre les raisons et, si possible, y remédier rapidement.
Cordialement,