Bonjour à tous,
un grand merci aux membres ayant fourni des informations très utiles sur ce forum, je pense notamment à Gloran. Grâce à cela nous avons pu éviter 480€ de frais de mutation suite à une vente d'appartement.
Nous avons pu identifier un certain nombre de dysfonctionnements:
- Le notaire soutient d'abord l'opposition du syndic et nous affirme que les frais de mutation sont dus, car dans le contrat du syndic. C'est une faute, car le contrat est entre le syndic et le syndicat, et l’article 1165 du code civil stipule que les décisions d’assemblée générale ainsi que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement. Le syndic ne peut donc pas contractuellement nous imputer ces frais-là mais au seul syndicat, c'est-à-dire à l’ensemble des copropriétaires à hauteur des tantièmes qu’ils détiennent.
- Le virement correspondant au produit de la vente est retenu par le notaire car le syndic exige ces frais de mutation en plus des frais d'état daté. En prouvant par A+B que cette somme n'a pas à être retenue, le virement est finalement effectué en plusieurs fois, en retenant des sommes correspondant aux frais de mutation. C'est aussi une faute car la retenue de ces sommes n'a aucune justification légale. Selon l’article 1 de l’arrêté 83/50A du 3 octobre 1983, le syndic ne peut pas passer par le notaire pour se faire rembourser, il doit nous faire parvenir une facture.
Il est effarant de constater que des représentants de la loi soutiennent ces pratiques car ils ne sont pas au courant que celles-ci sont abusives! En tant que citoyen lambda, il faut faire des pieds et des mains, se renseigner et se plonger dans les lois pour faire valoir son droit!
Ci après, la réponse de la DDCSPP qui va dans notre sens, bonne lecture.
Votre courrier électronique du XX reçu dans mon service et enregistré le XX a retenu toute mon attention.
Vous nous informiez de la pratique du syndic XX de XX consistant à facturer 480 € en honoraires de mutation […]. Vous indiquez que les frais de mutation sont mentionnés dans le contrat de syndic.
Ces prestations d’honoraires de mutation ne sont pas visées par l’arrêté du 19 mars 2010 et sont
étrangères au contrat de syndic, donc inopposables par application de l’article 1165 du code civil au
copropriétaire qui n’est pas partie à la convention, comme le reprennent différentes jurisprudences
dont celle que vous citez dans votre courrier de la cour de cassation du 11 octobre 2005.
Ainsi, selon la recommandation de la commission des clauses abusives n°11-01(§24), des clauses
prévoyant la facturation de telles clauses sont abusives : « considérant que les contrats conclus entre
le syndic et le syndicat des copropriétaires comportent des clauses prétendant créer des obligations à
la charge des copropriétaires individuellement considérés ; que de telles clauses qui portent atteinte
à l’effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu’il est engagé par le contrat de
syndic sont abusives ; qu’il en va ainsi notamment des clauses relatives à l’établissement de l’état
daté. »
De même la Cour d’appel de Grenoble en date du 5 mars 2012 a jugé que la clause d’un contrat de
syndic qui met à la charge du copropriétaire l’actualisation de l’état daté est abusive dés lors que cette
prestation est étrangère au contrat de syndic inopposable, par application de l’article 1165 du code
civil, au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat.
Par conséquent, cette clause prévoyant la facturation d’honoraires de mutation pourrait être
appréhendée comme une clause abusive, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux. […]
Pour votre litige, je ne peux que vous conseiller de vous rapprocher de votre syndic en lui transmettant un courrier en argumentant tel que vous l’avez fait et en vous appuyant sur les apports jurisprudentiels susvisés afin d’obtenir une révision à la baisse des honoraires qui vous sont facturés.
La réglementation en matière de clauses abusives et de contrat de syndic ayant évolué récemment via la loi sur la consommation du 17 mars 2014 et la loi ALUR du 24 mars 2014 (l’accès au logement et à un urbanisme rénové), certaines dispositions sont toutefois en attente de décrets d’application.
Ainsi, une intervention de mes services devant la juridiction civile serait prématurée.
Par conséquent, je ne peux que clore votre dossier mais vous informe qu’une enquête sera programmée dès que les mesures d’application des nouvelles dispositions en matière de clauses abusives et de contrat de syndic seront établies.
Par ailleurs, en cas d’absence d’arrangement avec le professionnel, vous pouvez intenter une action devant les juridictions civiles.
Afin de faciliter vos éventuelles démarches auprès du Tribunal, dans l’hypothèse où vous estimeriez avoir subi un préjudice ( financier et/ou moral) et que vous souhaiteriez demander réparation de ce dernier, je vous suggère de consulter :
• le n° 08 842 846 37 (08victimes Ministère de la Justice) ou le greffe du Tribunal ;
• le site internet http://www.vos-droits.justice.gouv.fr ;
• une association de consommateurs ;
• ou un conseiller juridique (avocat ou protection juridique auprès de votre banque-assurance).
Avant toute action en justice, vous avez également la possibilité de faciliter la médiation en saisissant le conciliateur de justice (vous renseigner auprès du greffe du Tribunal).
http://vosdroits.service-public.fr/F1736.xhtml
04/11/2014
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