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Chadaki / ID 140083

Indexation loyer en référence à la loi Alur

Mmmh. En fait... c'est encore plus subtil que ça.
D'après tous les sites "officiels" (ANIL, ADIL), l'interprétation est la meme: cette loi ALUR vaut pour tous les baux: ceux signés avant et après la mise en vigueur de la loi. C'est ce que vous pointiez.

MAIS, son action ne débute que pour les demandes de révisions après la loi. ? tout le monde parle aussi du 27 mars 2015, soit un an après l'entrée en vigueur de la loi, comme étant la première date butoir pour ce nouveau délais d'un an donné aux bailleurs. ça voudrait dire qu'on ne compte plus qu'à partir de la loi et plus à la date anniversaire ou à la date donnée dans le bail?
Mais non, je ne sais pas, c'est totalement illogique... bref, perdu à nouveau.

Indexation loyer en référence à la loi Alur

Par contre, chose très tordue... ça devient presque sémantique:

L'article 14 de cette loi nous dit:
"Toutefois, pour les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.......... la Loi ALUR s'applique déjà".

Sauf que,
Si le premier alinéa de cette première loi 1989 défini ceci:

"Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation."

Il y a un deuxième alinéa qui lui exclu plusieurs type de locations, dont les meublés!

Donc... est-ce que la Loi ALUR s'applique bel et bien aux meublés ayant été signés avant sa mise en vigueur ?
:)
que faire de ce deuxième alinéa?
Puis-je l'exclure, et donc partir sur le principe que ceci englobe aussi notre bail meublé antérieur à la loi? si on veut etre pointilleux, on pourrait, vu que c'est le premier alinéa, et pas le deuxième, qui défini quelles sont les types de contrats visés. Un meublé qui entre dans la description "locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur".

?

Indexation loyer en référence à la loi Alur

Wow. Merci Lag0. Ainsi donc, selon ce que je lis de votre part, j'ai là, dans la loi ALUR:

- L'article 17-1, qui parle donc de l'encadrement de la révision des loyers pour les locations vides (avec le délais de prescription d'un an maximum pour la demande d'indexation).

- L'article 25-9 affirmant que l'article 17-1 sur la révision de loyer vaut pour les meublés.

- Et l'article 14 qui affirme que, spécifiquement, cet article 17-1 est applicable même aux baux en cours à la date de l'entrée en vigueur de la loi.

En gros, ce délais de prescription limité à 1 an est déjà effectif pour un bail meublé signé avant la loi ALUR.

Bravo.
Nous sommes allés à l'ADIL et là, la (très) jeune femme, bien que très compétente et sympathique, a plutot conclu l'inverse, nous affirmant que selon elle, cette loi n'entrait en ligne de ocmpte que pour les baux signés après la date d'entrée en vigueur (mars 2014).

Mais elle a aussi avoué que c'était très flou.
Je vais réouvrir toute la loi et vérifier ce que vous me dites. Mais ce serait une très bonne nouvelle pour les locataires...
Bonne soirée à vous.

Indexation loyer en référence à la loi Alur

Merci Lag0.
Malgré tout, je me demande si ça entre en vigueur pour les baux en cours. Je n'en suis pas sûr.
J'avais cru lire quelque part sur un site spécialisé:
"Concernant les contrats portant sur des locations meublées en cours, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur nouvelle rédaction, sont applicables dès leur entrée en vigueur."

Ne s'y trouve pas les articles 25-9 et 17-1 que vous citez...

Nous filons à l'ADIL de Versailles pour voir ce qu'il en est. Je vous tiens au courant. MErci encore!

Indexation loyer en référence à la loi Alur

Puis-je me permettre de relancer le débat en y rajoutant mon petit soucis actuel : "ET POUR LES BAUX DE MEUBLÉS"?

En effet, mon amie est en location meublée, et son propriétaire veut appliquer la régulation du loyer pour les trois dernières indexations non appliquées (je vous passe les détails, j'en avais déjà parlé ailleurs, mais sa proprio n'a rien fait dans les règles, mais a tendance à nous demander des sommes non dûes).
Nous aimerions juste savoir si ce que prévoit la Loi ALUR sur le délais de prescription ramené à un an après date anniversaire pour réclamer le paement de l'indexation sur l'année vaut également pour les meublés. J'ai eu beau creuser en tous sens la Loi ALUR, j'ai comme l'impression que cela ne prévaut pas pour les locations meublées (résidence principale toujours).
?
D'avance merci pour cet éclaircissement...

Compteur d'eau bloqué (bien avant entrée)

:) désolé mais il me manque un décodeur... TOM? elle semble s'être basée sur l'IRL pour son calcul mais comme nous la savons sujette à des calculs farfelus, on va devoir se pencher là dessus.
en gros, pour un loyer (avec charges) de 830€, en 2011... sans indexation depuis... on se retrouverai avec 700€ à payer suite à l'indexation de 2012, 2013 et 2014. :-O

Et je me demandais si le délais de prescription pour l'indexation, d'un an maximum, instauré par la loi ALUR, valait également pour les meublés. Pas sûr!

Compteur d'eau bloqué (bien avant entrée)

Bien, ...chose promise, je vous tiens au courant: en effet, nous avions raison, les charges étant fixes, la proprio n'avait pas à nous demander d'apurement des charges. (par contre, on va devoir récupérer le montant des ordures ménagères qu'elle nous avait réclamés, injustement aussi vu que sans que ce soit spécifié, cela fait partie des charges forfaitaires)... et que mon amie a bel et bien payée déjà.

Elle a reconnu son erreur ...dans le recommandé qu'elle nous a adressé pour... nous demander de payer l'indexation rétroactive sur ces 3 dernières années du loyer, soit 700€!
:D eh oui, madame n'a pas apprécié donc elle se venge.

Je vais ouvrir une nouvelle question sur ce point mais après avoir un peu creusé, je pense que la loi ALUR réduisant à un an le délais de prescription sur l'indexation du loyer/charges ne joue pas pour les meublés :-/

Merci en tous cas pour votre aide.

Compteur d'eau bloqué (bien avant entrée)

Merci à toi Lag0.
Je vous tiendrai malgré tout au courant, quoiqu'il arrive.
Belle journée à tous!

Compteur d'eau bloqué (bien avant entrée)

Bien, je vais donc arrêter de parler de syndic (puisque ce sujet semble vous préoccuper, et malgré le fait que, via un des copropriétaires, nous avons appris ses nombreux dysfonctionnements).
J'ai eu beau retourner le bail en tous sens, je n'ai rien trouvé d'autre que ces charges forfaitaires de 30€, sans mentions supplémentaires (elles sont payables en même temps que le loyer, d'avance, et indexables annuellement au même titre que celui-ci).
Je vous remercie pour votre aide en tous cas. Et vous tiendrai au courant de l'issue de notre litige.

Compteur d'eau bloqué (bien avant entrée)

Bon, j'ai vérifié sur le bail, il s'agit bien de charges FORFAITAIRES (puisqu'il s'agit d'un meublé, c'est souvent le cas). Et ayant creusé la question sur le net, j'ai donc eu confirmation de ce que vous m'expliquiez, Lag0, à savoir que ces charges là ne peuvent pas faire l'objet d'un apurement. Elles sont fixes. Il n'y a qu'une indexation annuelle (allant de pair avec l'indexation du loyer) qui peut les faire varier.
On se trouve donc face à, soit une propriétaire très distraite et démissionnaire, soit une personne qui tente de nous arnaquer.
Mais bon, elle a également omis de faire un état des lieux détaillé des meubles de l'appartement, ce qui me fait plutot penser à une personne négligente.

Sachant ça, et rajoutant le fait qu'elle n'a jamais vérifié le compteur d'eau depuis avant l'entrée de mon amie dans les lieux, et qu'en plus nous avons un courrier de Suez, notre distributeur, affirmant qu'ils n'ont qu'un relevé global d'eau de l'immeuble (juste accès à un compteur général), je pense qu'on se trouve en présence d'un syndic et d'un bailleur négligents, et qui ne s'intéressent aux compteurs individuels que dans de pareils cas. Tant pis pour eux donc.

Par contre, je me pose la question: est-ce que le bailleur peut revoir les charges en cours de bail, si une deuxième personne s'installe dans l'appartement? (sous entendu: une plus forte consommation d'eau)

En tous cas, bien merci pour votre aide à vous deux!

Compteur d'eau bloqué (bien avant entrée)

Eh bien, c'est encore un nouveau point que l'on va devoir étudier: la nature des charges. Merci d'avoir soulevé ce point, ça pourrait résoudre le problème à la base! Même si pour le moment la nature de ces charges semble encore très confuse, puisque, si l'on nous demande bel et bien un réajustement de celles-ci, c'est que, du syndic ou du propriétaire, au moins l'un des deux a dû constater qu'il n'y avait AUCUNE consommation d'eau sur ces 4 dernières années, ce qui, comme dit plus haut, est une négligence de leur part (serait-il possible que la propriétaire ait tout simplement laissé croire au syndic qu'il n'y avait personne vivant dans l'appartement?).

Compteur d'eau bloqué (bien avant entrée)

Bonjour,
Il s'agit de charges fixes, mais peu élevées (30€, sans doute parce que ne comprenant aucun ascenseur, et sans personnel de ménage des communs non plus).
Elles étaient stipulées dans le bail dès le début.

Compteur d'eau bloqué (bien avant entrée)

Merci pour votre réponse, claire et concise, Moisse.
Elle est le preneur, en effet, désolé pour l'amalgame.
Donc, en gros, vous nous dites que si le compteur était défaillant depuis le départ, pour ce qui est des frais supplémentaires de charge que ça peut occasionner, c'est un problème qui doit se régler entre le propriétaire et le syndic?

Compteur d'eau bloqué (bien avant entrée)

Bonjour à vous,

Petit message pour vous exposer notre problème.
Mon amie et moi logeons actuellement dans un petit meublé (elle en est le bailleur, depuis 3 ans, et je l'ai rejoint il y a 1 an et demi).

Dès le début, mon amie fait face à une propriétaire négligente, voire absente (et un syndicat plus qu'opaque):

- absence d'état des lieux d'entrée car indisponibilité de la propriétaire -> mon amie a pris l'initiative de le faire elle-même, et celui-ci n'a été co-signé que un mois plus tard par la propriétaire.

- manque de réactivité de la part de la propriétaire lorsque demande de changement des convecteurs : ils seront changés des mois plus tard (après l'hiver).

- à cette occasion, celle-ci découvre quelques traces de peinture écaillée sur le plafond : elle nous demande de faire un constat de sinistre (!)... ce que nous refusons de faire sans un avis d'expert, puisque c'est la procédure... expert qui déclarera ne voir là qu'un défaut de peinture de mauvaise qualité (murs secs).

Puis, arrive le problème qui nous concerne:
En fin d'année dernière, le syndic constatant une surconsommation anormale d'eau pour l'immeuble, demande à l'un des copropriétaires de faire le relevé de tous les compteurs individuels

(chaque appartement possédant son compteur individuel, ceux-ci sont relevés par les locataires eux-mêmes mais de façon très sporadique. La plupart du temps, le syndic se base uniquement sur le compteur d'eau général. Mon amie n'avait dû relever le sien qu'une fois, depuis ce problème, sur trois ans(!), et bien en retard puisqu'à la demande de la proprio qui a attendu... plus d'un mois avant de faire suivre la demande du syndic à ce moment là (!)).

C'est là qu'ils découvrent que:

1) La boutique attenante à l'immeuble et faisant partie de la copropriété a surconsommé de l'eau pendant presque toute l'année passée (fuite de chasse d'eau non signalée).
2) Que notre compteur ne tourne pas (à aucun moment nous n'avions fait le rapprochement des chiffres du compteur. Et d'ailleurs, est-ce à nous de le faire, vu le peu de relevés, et le fait qu'au final, nous ne sommes là que pour les relever afin de les transmettre au propriétaire?).
Et puis, qu'est-ce que cela signifiait? Que la proprio a laissé croire au syndic que personne n'habitait l'appartement?


Sur ce, au bout du compte, nous recevons un redressement de charges de plus de 350€ (!). Demande envoyée sans justificatifs détaillés: nous les demandons (attente de plusieurs semaines, avant de les recevoir).

Au final, nous découvrons que le syndic a calculé notre consommation sur une consommation de 2 personnes (100m3) un peu exagérée... et surtout, sur ces deux dernières années (donc en partie une période où je n'étais pas présent dans les lieux).

De plus, mû par une intuition soudaine, j'ai insisté pour avoir confirmation que ce compteur fonctionnait bien lors de l'entrée dans les lieux de mon amie. L'information a mis beaucoup de temps aussi pour nous parvenir (la propriétaire n'ayant pas donné suite à cette demande, et le comptable du syndic vient seulement de nous répondre).

Et pour cause: le compteur était bloqué depuis plus de 4 ans!!

Ainsi donc... la propriétaire a failli à son devoir de délivrer à mon amie un logement en bon état de fonctionnement.
D'où notre question: qui doit payer ce dépassement de charges??
Sachant que nous/mon amie avons toujours payé notre loyer et les charges comme il se doit.
Et que nous ne sommes en rien responsable de l'écoulement d'eau excessif de l'un des lots de la copropriété.

Ne serait-ce pas à la propriétaire de prendre enfin ses responsabilités, en prenant en charge ce dépassement, sachant qu'elle a loué un appartement non conforme?
(pas une seule fois, la proprio n'a parlé du compteur d'eau individuel lors de la visite ou de l'état des lieux).

Comment faire?
En vous remerciant pour votre aide.