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OB18 / ID 138998

Répartition des frais pour de gros travaux

Les lots 1 à 42 sont inscrits "annexe souterrain au bâtiment numéro 1"

Sachant qu'on ne peut accéder aux lots 1 à 42 que par les escaliers A et B du bâtiment numéro 1.

Répartition des frais pour de gros travaux

Les garages n°1 à 42 sont bien répartis sur les 2 niveaux de sous-sol (moitié/moitié).

Pour la grille, je ne sais pas trop comment vous répondre sans visualiser. On a une colonne de tantième en charges générales et une colonne de tantièmes par groupes de lots : les garages souterrains, le reste du bâtiment 1, le bâtiment 2, un autre lot de garages extérieurs. Je voulais vous envoyer les grilles en MP mais on ne peux pas joindre un fichier.

Répartition des frais pour de gros travaux

Bonjour,

Notre copropriété est composé de deux bâtiments :
* un bâtiment numéro 1 avec un hall central qui dessert 2 entrées
* un bâtiment numéro 2 avec 4 entrées séparées

Nous avons un projet de gros travaux : réfection des balcons, ravalement, réfection des toitures. Les avis en ce qui concernent les calculs de quotes-parts sont divergents car tout le monde n'interprète pas le règlement de copropriété de la même façon. Le syndic a voulu prendre l'avis d'un avocat du coin mais non spécialisé en copropriété, nous sommes toujours à avoir des doutes sur ce que l'avocat mentionne comme « son interprétation ». Une « interprétation » pour répartir plus d'un million d'euros quand même nous semble un peu léger, nous souhaiterions une « certitude » !

Nos questions sont :
1) Comment doit-on répartir les frais : par bâtiment ou par escalier ?
2) Les lots 1 à 42 doivent-ils également financer ces gros travaux ?


Voici les extraits du RdC décrivant les lots du bâtiment numéro 1 :

Désignation des lots

L'ensemble immobilier est divisé en 286 lots, savoir :

- Bâtiment numéro 1 :
Pour l'annexe souterraine audit bâtiment, à usage de garages et de débarras, 42 lots numérotés de 1 à 42
Et pour le bâtiment principal, 36 lots numérotés de 43 à 78 pour la partie A et 36 lots numérotés de 79 à 114 pour la partie B

- Bâtiment numéro 2 :
Partie C : 41 lots numérotés de 115 à 155
Partie D : 39 lots numérotés de 156 à 194
Partie E : 37 lots numérotés de 195 à 231
Partie F : 25 lots numérotés de 232 à 256

- Garages privés :
30 lots numérotés de 257 à 286

Les lots de l'ensemble immobilier, objet du présent RdC, sont composés comme suit :

PREMIERE PARTIE :

Bâtiment principal numéro 1 sur le rue de V., desservi par 2 escaliers désignés par les lettres A et B, comprenant :

a) Un groupe de garages souterrains et de débarras placé en annexe du bâtiment proprement dit et communiquant avec celui-ci par les dégagements des escaliers A et B au niveau du premier et du deuxième sous-sol,avec accès direct sur le rue de V. par la rampe « c »
Ce groupe de garages comprend les lots suivants :
lot numéro 1
lot numéro 2
etc etc ...
jusqu'à lot numéro 42

b) Un bâtiment principal numéroté 1, comprenant sur 2 sous-sols, ouverts sur les garages souterrains, 5 étages sur rez-de-chaussée, l'ensemble formant 8 niveaux accessibles par les escaliers et ascenseurs A et B, desservi par un grand hall commun marqué « e », accessible sur rue de V. par un grand perron, avec accès également côté ouest.
Chaque escalier distribuant les parties communes suivantes :
- un water closet commun marqué « a »
- un local servant uniquement pour le dépôt de voitures d'enfants, marque « b »
- les dégagements à chaque niveau ainsi que les passages vers les garages, en sous-sol, marqué « c »
- l'escalier, l'ascenseur et son local de machinerie, en terrasse marqué « d »
- le local à poubelles marqué « f »
- le local marqué « g » destiné au compteur général des eaux
ESCALIER A :
avec l'énumération des lots 43 à 78
ESCALIER B :
avec l'énumération des lots 79 à 114


Charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des immeubles collectifs :

Définition :
Les frais de ravalement des façades auxquels s'ajouteront, mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général, les frais de peinture des balcons, des gardes corps, balustrades .. bien que ces choses soient « parties privées »

Répartition :
Les charges d'entretien, de réparations et de reconstruction afférentes aux corps de bâtiment collectifs seront réparties entre les copropriétaires respectifs de chacun desdits corps de bâtiment dans la proportion des 100000ièmes des parties communes de ces immeubles qui sont affectés à chaque lot dans le tableau de division dressé sous l'article 5ème ci-dessus


**********************************************************


L'avocat indique dans son rapport :
- que sont envisagés à part les lots n° 1 à 42 correspondants à l’annexe au bâtiment n° 1 ainsi que les lots n° 257 à 286 qui constituent des garages privés installés au niveau des circulations intérieures de la résidence.
Le « à part » est contestable. Pour les lots 257 à 286 = garages extérieurs = OK mais pour les lots 1 à 42 = garages souterrains, ils sont bien inclus dans le bâtiment numéro 1 dans le RdC

Pour notre question 1), voici sa réponse :
Ainsi et à partir du moment où relèvent expressément des parties communes spéciales l’ensemble des gros murs composant le bâtiment ainsi que toutes les terrasses accessibles ou non, les travaux envisagés en l’espèce ne pourront être répartis que selon les quotes-parts prévues pour chaque cage d’escalier.
Il considère que les travaux sont à répartir par cage d'escalier. C'est le mot « corps » de bâtiment dans le paragraphe sur la répartition qui lui fait conclure ça = OK nous comprenons.

Pour notre question 2), il rajoute :
Concernant au demeurant le cas spécifique des lots à usage de parkings (précisément les lots n° 1 à 42 et lots n° 257 à 286) et au regard du tableau de répartition contenu dans le règlement de copropriété, ils ne sont rattachés à aucune des cages d’escalier et bénéficient d’une répartition spécifique exprimée en 100 000èmes.
A mon sens, ils ne peuvent donc être rattachés à aucun des bâtiments (entendu en tant que sous-ensembles A à F) de sorte qu’ils ne sont pas concernés par les travaux à répartir.

Là par contre, nous restons à douter. Déjà, on aime bien le « à mon sens ... ». Ensuite ces lots 1 à 42 sont bien desservis par les escaliers A et B (sans notre hall, sans nos escaliers, sans nos ascenseurs, on y accède pas), ils appartiennent au bâtiment numéro 1. Les lots 1 à 42 utiliseraient les lieux sans financer l'entretien de ces lieux ?
Dans la phrase :
b) Un bâtiment principal numéroté 1, comprenant sur 2 sous-sols, ouverts sur les garages souterrains, 5 étages sur rez-de-chaussée, l'ensemble formant 8 niveaux accessibles par les escaliers et ascenseurs A et B,
A quoi se rapporte le mot « l'ensemble » ? Il n'incorporerait pas les garages souterrains pourtant cités dans cette phrase ?


Par ailleurs, l'avocat semble dire que l'on ne porte pas une telle question devant un juge car il indique ensuite :
Il n’existe pas de procédure particulière permettant la désignation d’un juge dans le cas spécifique d’une « difficulté d’interprétation » du règlement de copropriété.
Il n’existe pas non plus de procédure spécifique permettant de passer outre une décision souveraine prise par l’assemblée générale.
C’est donc de façon incidente que pourrait se poser la question de la répartition des charges, notamment dans le cadre d’une contestation, par un copropriétaire, dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de la décision d’assemblée générale décidant de la réalisation (ou non) des travaux.
Dans ce cas de figure, la résolution votée ne sera valable que dans la mesure où elle respecte les dispositions du règlement de copropriété pour lequel je vous ai proposé mon interprétation ci-dessus.

Il nous donne son "interprétation" (il écrit lui même de mot là) mais qu'il considère comme parole sacro-sainte puisque une telle affaire ne se porte pas devant un juge !?!

Que pensez-vous de tout ça ?
Merci d'avance pour votre aide.

Comment se déroule un diagnostic et son bilan ?

Merci pour les descriptions des différents points sur lesquels la mission doit déboucher.

Pour la suite avec la citation, disons que je mettais "légale" parce que cette absence de volonté de transmettre un document écrit n'est pas sans raison par derrière.
Je sais que ça peut paraître fou et incroyable mais si, le syndic cherche justement à faire voter une enveloppe de plus de 1,5 m€ sans devis, sans que la phase d'appels d'offre ait été demandée, votée et entamée ... mais ça c'est une autre histoire, un autre post qui serait à ouvrir mais qui prendrait déjà 3 pages à raconter !
Donc je souhaitais déjà clarifier cette 1ere phase de diagnostic que l'on n'a pas, chaque chose en son temps, l'ensemble est trop lourd.

Comment se déroule un diagnostic et son bilan ?

Bonjour

Nous sommes une copropriété constituée de 2 bâtiments avec 6 entrées, le tout faisant environ 100 lots.
Nous avons un besoin de rénovation des garde-corps en très mauvais état.
Certaines personnes veulent absolument imposer le ravalement + réfection des terrasses en même temps sauf que tout a un coût et un chantier d'une telle ampleur demande e plus d'une étude des capacités financière, une grosse réflexion et un travail de préparation sérieux.

Nous avons voté en septembre 2015 un architecte pour établir un diagnostic de l'ensemble des 3 projets.

Il a commencé sa mission début janvier et a déjà terminé au bout de 5 semaines. Son travail aura consisté en :

* nous distribuer un petit questionnaire à compléter par les copropriétaires et les locataires (considérant que ce sont eux qui sont sur place et plus à même de remplir en fonction de ce qu'ils voient). Ce questionnaire se présentait comme suit :

1) Observez-vous des désordres apparents sur la sous-face de la dalle du plancher supérieur ?
Oui / Non

2) Si oui, quel(s) type(s) de désordre pourriez-vous décrire ? Dans ce cas, merci de nous indiquer le degré d'importance estimé du désordre :
a) Fissures au niveau du nez de bacon : aucune / faible / élevée
b) Eclatement du nez de balcon : aucune / faible / élevée
c) Désordre des joints : aucune / faible / élevée
d) Si vous trouvez d'autres désordres, merci de les décrire succintement ci-dessous.

3) Quel type de fermeture avez-vous ?
a) Volet roulant
b) Persiennes

4) Avez-vous mis en place une banne ?
a) Oui
b) Non

55 questionnaires auraient été reçus sur 100.

* Il aurait effectué quelques visites (sur notre entrée, aucun appartement n'a été visité, reste donc à savoir où il a vraiment été sur les 5 autres entrées)

* il compte faire son rapport par oral à des mini-réunions organisées par la présidente du conseil syndical (donc sans valeur légale) et probablement quand même lors de la prochaine AG de mars prochain où le syndic compte faire voter une enveloppe de travaux de plus de 1,5 m€ sans devis, sans que nous soyons passés à la phase appels d'offres puisque nous avions tout d'abord exprimé le souhait du diagnostic uniquement (mais là c'est un autre sujet, ne mélangeons pas tout) mais toujours par oral, nous ne récupérons aucun écrit de la part de ce cabinet d'études !

Ma question ici serait de savoir ce que l'on doit exiger d'une mission de diagnostic dans un tel cas de figure ?
Comment est-elle sensée se dérouler, que doit-on exiger de récupérer par écrit ?
Y a-t-il des articles sur le sujets ?

Je vous remercie par avance pour votre aide.

Plusieurs questions sur ravalement

Bonjour,

Le Conseil Syndical souhaite mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG le vote du ravalement de nos immeubles (2 immeubles en copropriété).
Certes, le besoin est évident.
Néanmoins, le 1er chiffre qui a été balancé dans leur compte-rendu est exorbitant (je précise que, même si les prix dépendent bien évidemment de l'état et des travaux à faire, j'ai quand même 2 expériences de ravalement en IDF sachant que l'on n'a jamais entendu dire que les prix de province étaient supérieurs à ceux d'IDF !). Certes, nous n'avons pas reçu le devis correspondant à ce jour mais par contre, on a eu l'occasion de constater depuis quelques temps que le syndic avait quelques envies de gonfler un peu les tarifs pour s'en mettre un peu dans la poche ou faire travailler les copains. Déjà que sur ce genre des travaux, un syndic en récupère un %, on ne compte pas non plus le faire rouler sur l'or par des principes quelque peu "magouilleux".

Bref, 2 questions déjà :
1) Comment peut-on juger les prix indiqués ? Prix normaux de marché ? Prix exagérés ?
2) Il me semble que c'était possible, est-ce toujours le cas : un copropriétaire, même s'il ne fait pas partie du Conseil Syndical, peut-il faire établir un devis par une entreprise qu'il aura lui-même démarché ? Après, il faut trouver une entreprise mais la problématique est différente.

Ensuite, question 3) si malheureusement il s'avère que le 1er prix annoncé reflète tout de même un prix de marché (et que nous faisions donc du "mauvais esprit" vis à vis du syndic), quelles sont les possiblités d'aide au financement qui peuvent exister ? Car celà sous-entenderait que ça va nous faire une note de près de 22000 € ! Donc autant dire que peu de personnes vont avoir ça en réserve ! Ca sous-entend devoir prendre un crédit en plus du crédit immobilier classique que peut avoir un copropriétaire donc les capacités de crédit ne sont pas non plus exponentielles d'où une sacrée inquiétude vous imaginez.

Enfin, quetion 4) : Est-il obligatoire, fortement conseillé ou pas d'avoir un maitre d'oeuvre car sa facture s'élève quand même à 125000 € donc ?

Y aurait-il des spécialistes sur le domaine pour m'éclairer SVP.

Si par hasard, des personnes très câlées seraient même en possiblité de donner des indications plus précises en ayant une photo des immeubles concernés, je peux envoyer une photo en MP sans souci.

Merci d'avance pour vos aides.

Détecteur fumée obligatoire au 31.03.15

OK merci pour ces infos qui me sont précieuses.

Détecteur fumée obligatoire au 31.03.15

Notre syndic nous adresse ce jour un document nous informant qu'au moins 1 détecteur sera obligatoire dans chaque appartement au plus tard le 31 mars 2015.
Il nous propose la fourniture et mise en place d'un détecteur au coût de 49 € TTC par une entreprise X.

Avec un coupon réponse :
- Accepte
- Refuse
Mention à cocher.

Que pensez-vous du prix de 49 € ?

Merci d'avance pour vos avis.

Décision de pose digicode sans AG

Tout d'abord merci pour cette réponse ultra-rapide !

Les AG annuelles sont en janvier. Donc à un mois près ! Je pense que c'est surtout pour se donner l'air d'avoir fait quelque hcose pendant l'année puisque justement la gestion du syndic est plutôt à critiquer !

Nous sommes en tout 23 copropriétaires (20 F4, 2 F5 et 1 F1), je ne sais pas si on peut appeler ça "petit syndicat) ?

Ce qui est intéressant de savoir, c'est que absence de réponse = refus. Car au niveau d'une AG, les votes se font par rapport aux présents et représentés pour ce genre de question il me semble ?

Décision de pose digicode sans AG

Bonjour,

Nous recevons ce jour un courrier du syndic nous demandant si on accepte ou refuse l'installation d'un digicode à l'entrée de l'immeuble.

Peut-on prendre une telle décision par simples retours de "accepte/refuse" ? Il me semblait que ce genre de décision relevait d'une AG ?

Y a-t-il un texte de loi sur le sujet ?

Merci d'avance pour votre aide.

Question sécurité : Vrai ou faux ?

Le seul souci est que je ne vois pas où on pourrait "construire" une nouvelle porte de sortie vers l'extérieur sans passer par l'immeuble et respectant ces normes de sécurité.
Quant au Conseil Syndical, il est actuellement "dirigé" par une présidente qui ne fait que ce qui lui plait sur tous les sujets d'ailleurs, d'où un autre gros souci certes que l'on va avoir à gérer à la prochaine AG de janvier prochain.

Question sécurité : Vrai ou faux ?

Merci pour vos réponses. Donc au final désormais, la sortie de "secours" est la porte qui accède à l'escalier de l'immeuble donc aux étages.
L'inconvénient est que tout inconnu peut profiter de l'ouverture de la porte automatique pour rentrer et ainsi accéder à tout l'immeuble.
Il aurait fallu pouvoir étudier une autre solution (si peu qu'elle existe certes) mais on n'a pas eu la possibilité puisque ce changement s'est fait du jour au lendemain sans aucune communication !

Question sécurité : Vrai ou faux ?

Bonjour,



J'habite dans un immeuble de plusieurs étages avec un sous-sol (niveau -1) où se trouvent des emplacement de parking.

L'accès à l'immeuble (au RdC) se fait par interphone.

L'entrée au niveau -1 se faisait par la rue par un système de bip (donc fermeture électrique par bip) ou alors par l'immeuble avec une porte qu'il fallait ouvrir avec une clé.

Je parle à l'imparfait car du jour au lendemain, la serrure avec clé a été retirée pour une simple serrure que l'on ouvre des 2 côtés sans aucune clé de nécessaire. Nous avons entendu dire que ça avait été décidé par le syndic car non conforme à la sécurité en cas de problème dans ce niveau -1.

De ce fait, la sécurité de l'immeuble est néanmoins nettement moins bonne vu que n'importe qui peu profiter du fait que la porte extérieure par par système électrique soit ouverte pour rentrer puis ensuite pénétrer dans l'immeuble sans aucun souci (la porte automatique reste assez longtemps ouverte, de plus légère courbe une fois rentré qui fait que même en regardant par le rétro de notre voiture, on ne peut pas surveiller que personne ne soit rentré juste derrière nous).

L'argument du syndic est-il vrai ?

Merci d'avance pour votre aide.