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jeje13000 / ID 128994

Vente inférieure à valeur vénale en compensation d'apports?

Bonjour,

En fait, la SCI lui doit plus que la valeur vénale du bien. On ne va pas lui demander de payer en plus la plus value de la vente.

Il ne reçoit pas un "cadeau" pour cette raison, mais il est d'accord pour ce deal, sachant que l'appart est loué.

Cordialement,

Jeje13000

Vente inférieure à valeur vénale en compensation d'apports?

Bonjour,

Initialement le but n'était pas d'acheter / construire / vendre mais d'acheter / construire / louer sur le long terme.

Seulement, les évènements décrits précédemment en ont décidé autrement et nous ont contraint de vendre.

(...)- et que la plus-value (si tant est qu'il y ait plus-value) sera calculée par différence entre la valeur vénale déclarée (et non la valeur de compensation) (...)
Le notaire chargé d'établir la déclaration des plus-values immobilières ne retiendra, à mon avis, aucune autre solution. Mais il serait intéressant de l'interroger sur sa position ou de consulter le service des finances publiques compétent (fiscalité immobilière des particuliers).

J'avais appelé impôt service et fait l'exposé du problème.
La personne très sympathique a très bien compris et a réfléchi sérieusement sur le sujet, mais n'a pas su trancher car ne trouvant/connaissant pas de texte ou jurisprudence. Elle m'a conseillé dans tous les cas de faire la demande par écrit pour avoir une réponse écrite qui, si elle va dans mon sens pourra m'éviter des soucis futurs. C'est ce que j'ai fait et j'attends la réponse.
C'est pour ça également que je pose la question sur des forums (sans réponse) sauf celui-ci.
Si j'amène des éléments au notaire (le top étant un papier du fisc, n° article,...), là il suivra. Sinon j'ai peur qu'il ne creuse pas trop. D'autre part les notaires ne sont pas forcément des spécialistes en fiscalité.

Il est difficile de faire une quelconque estimation de la plus-value potentielle, en l'absence de données chiffrées.
J'ai fait les simulations sur internet et s'il est pris la valeur vénale correctement déclarée comme base de calcul, la plus-value à payer est relativement importante, d'autant que le cash serait à sortir mais ne serait pas puiser sur l'argent de la vente car il n'y aurait ici rien qui ne rentrerait en numéraire.

Sans oublier, que l'administration fiscale dispose de son droit de contrôle a posteriori en application des articles L 17 et L 55 du livre des procédures fiscales, lorsqu'elle estime qu'il y a insuffisance dans l'évaluation des valeurs vénales. Il est vrai qu'elle a la charge de la preuve, mais elle dispose du fichier immobilier qui lui donne de précieuses informations, auxquelles pour l'instant le contribuable n'a pas accès!
La valeur vénale sera correctement évaluée, le but n'est pas de tricher.

Ce que je retiens, c'est qu'il n'y a plus de contradiction sur le fait de mettre un prix de vente et une valeur vénale différents dans un acte de vente.

Maintenant il faut voir si ça sert à quelque chose au niveau du calcul de la plus value...

Cordialement.

Vente inférieure à valeur vénale en compensation d'apports?

Bonjour et merci pour votre réponse,

Je vous donne plus d'explications car il est vrai que le problème est complexe.

La SCI avait acquis un terrain comportant un appartement à terminer et la possibilité de construire à côté un bâtiment comportant 3 appartements.

La construction a eu lieu mais de gros soucis dont je passerai les détails (complications suite à étude de sol, erreurs archi, surcoûts de travaux par rapport à l'emprunt obtenu, retard de chantier,...) nous ont obligé à vendre les 3 appartements neufs au fur et à mesure de leur finition afin de financer les travaux du suivant et diminuer l'endettement auprès de la banque qui nous menaçait tous les jours un peu plus.

Une rallonge financière a néanmoins été nécessaire et apportée en cash par un associé.

Aujourd'hui il reste dans la SCI l'appartement initialement présent mais à terminer, qui est loué.

C'est ce bien (donc le dernier de la SCI) que la SCI aurait souhaité céder à l'associé ayant apporté le cash supplémentaire à l'ensemble du projet en contre partie dudit apport.

Inutile de préciser que les comptes de la SCI sont à 0 et qu'aucune vente n'a généré jusqu'à présent de plus value mais elles ont permis de nous dégager des menaces de la banque sur nos biens propres en remboursant la quasi totalité de l'emprunt au fil des ventes.

Par rapport à vos propositions:
- Lui céder plus de parts, les revaloriser, etc..., n'intéresse pas l'associé en question qui veut également quitter la SCI et passer à autre chose.

- Lui céder l'appartement à sa valeur vénale actuelle, génèrerait une plus value importante compte-tenu de la quote part de cet appart sur la valeur d'achat initiale du terrain, même en additionnant les travaux réalisés pour le rendre louable.
La SCI ne peut pas verser cette somme car aucun cash ne sera généré par cette vente et les comptes ne le permettent pas comme indiqué plus haut.

- Que la SCI emprunte pour payer cette plus value alors qu'il n'y aurait plus de bien à l'intérieur me semble difficilement négociable auprès d'une banque, d'autant qu'aucun autre associé ne roule sur l'or.

D'où ma réaction lorsque j'ai lu la possibilité (a priori) de vendre à un prix inférieur, tout en indiquant dans l'acte la vraie valeur vénale du bien pour payer des droits d'enregistrement réels, pour satisfaire l'administration fiscale.
On peut acheter un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle mais il est alors obligatoire d'indiquer dans l'acte, en sus du prix, le montant de la Valeur vénale du bien. Les droits, taxes et émoluments sont calculés non sur le prix mais sur la valeur vénale.
Attention toutefois : le prix ne doit pas être dérisoire et il ne doit pas être inférieur à la barre des 7/12e de l'action en rescision pour cause de lésion.

Ce qui est, me semble-t-il(?), en contradiction avec votre commentaire:
(...)et il n'aura aucune autre solution que de retenir comme valeur de cession la valeur vénale qui servira de base au calcul des droits de mutation à titre onéreux (valeur déclarée dans l'acte).(...)


Mais restait notamment la question relative à la plus value qui serait dans ce cas inférieure puisque basée sur le prix effectivement payé (selon ce que j'ai compris).
D'un autre côté, on ne peut pas vraiment parler de plus value (à mon sens) car rien ne rentre dans les "poches" de la SCI suite à cette vente (comme ça a été le cas également pour les autres d'ailleurs).

J'espère avoir été clair dans ces explications supplémentaires et j'attends avec impatience vos commentaires.

Cordialement

Vente inférieure à valeur vénale en compensation d'apports?

Bonjour,

J'ai lu sur un forum l'information suivante (je ne sais pas si je dois le citer, auquel cas je rajouterai le lien):


On peut acheter un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle mais il est alors obligatoire d'indiquer dans l'acte, en sus du prix, le montant de la Valeur vénale du bien. Les droits, taxes et émoluments sont calculés non sur le prix mais sur la valeur.
Attention toutefois : le prix ne doit pas être dérisoire et il ne doit pas être inférieur à la barre des 7/12e de l'action en rescision pour cause de lésion.



Dans notre cas on doit une certaine somme à un associé de la SCI qu'il a apporté en compte courant pour financer un chantier. Comme on ne peut pas la lui rembourser en cash on serait d'accord pour lui céder en son nom propre un bien loué de la SCI, en échange de l'effacement de la dette que l'on a envers lui (étant donné qu'il récupèrera les loyers, etc...).
Ainsi après cette vente il rentrerait 0E de cash sur le compte de la SCI. Seulement si on indique en prix de cession celui de la valeur vénale du bien, on se retrouve avec une importante plus value qu'on ne pourrait supporter.
Aussi, on aurait souhaité dans l'acte de vente, indiquer un prix de cession par exemple de 80000E tout en précisant la valeur vénale du bien de 140000E par ex. pour payer les droits d'enregistrement à leur juste valeur.

Si cela est possible, comment se présente l'acte de vente?
On dit "Valeur de cession du bien de 80000E dont la valeur vénale est de 140000E " par exemple ?
On paie les droits d'enregistrement sur la base des 140kE: l'administration fiscale est satisfaite.

Mais par rapport à la diminution de la plus value qui en résulterait en prenant comme base de calcul le prix de cession (80kE dans cet exemple), ça ne posera pas de problème au fisc et donc au vendeur ?


J'avais trouvé un texte législatif dans lequel il était indiqué : "les insuffisances d'évaluation ne sont pas à prendre en considération pour la détermination de la plus-value."
J'avoue ne pas bien comprendre le sens de cette phrase.

Merci de m'éclairer de vos lumières

Jeje13000