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matelo2916 / ID 116659

Validité bail commercial et vente fond de commerce

bonjour Depuis décembre 2009, après donation-partage, je suis nue propriétaire d'une maison d'habitation qui comporte en rez-de-chaussée un local exploité commercialement. Ma mère (82 ans) a la jouissance de l'ensemble et habite juste au dessus du local commercial.
Mes questions plus bas concernent le local commercial pour lequel je développe auparavant l'historique suivant:
11/12/08 Signature d'un contrat de bail pour la location de ce local entre le bailleur (ma mère) et un locataire (pour une durée de 3 ans minimum). Le document est un formulaire qui peut aussi bien servir à un bail d'habitation. A la rubrique profession autorisée, il a été mentionné restauration rapide.
01/01/09 Prise d'effet du bail
24/02/09 La Chambre de Commerce publie la date de début d'activité de l' EURL créée par le locataire, dont il devientl'associé unique. L'activité déposée : restaurant, restauration rapide avec licence, fabrication de plats cuisinés à emporter. Le locataire n'a pas informé ma mère de la création de sa société.
31/12/11 Fin du bail selon le document signé en 2008 et renouvellement tacite pour 3 ans.
01/12/12 Le locataire informe verbalement le bailleur de son intention de quitter le local loué (sans précision de délai)
06/12/12 Le bailleur lui adresse une lettre en A/R lui rappelant le préavis spécifié au bail (3 mois) et lui signifiant les exigences de restitution du local en l'état initial.
08/12/12 Le locataire me téléphone que le contrat ne vaut rien et passe de fait en bail commercial dit 3/6/9
10/12/12 Une lettre est adressée par le notaire du locataire à ma mère avec copie à moi-même. Son contenu : Le bail initial n'a pas été appliqué et a cédé la place à un bail verbal de 9 ans avec droit au renouvellement et droit de céder son bail. Le notaire informe le bailleur de l'existence d'un acquéreur du fond de commerce. Il invite à faire un nouveau bail écrit conforme au décret du 30/12/1953 et ce aux frais du locataire.
12/12/12 Prise de rendez-vous avec le notaire pour discuter de l'établissement éventuel d'un nouveau contrat.
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Questions

1- Quelles sont les actions immédiates me faut-il mener, ma mère se sentant menacée par le « fait accompli » (Le locataire n'a pas donné de préavis, ni par lettre ni par huissier. Aucun regard sur l'honorabilité et la solvabilité du repreneur, sur la date de son achat et d'exploitation du fond de commerce , etc)
2 – Quelle la valeur du bail signé fin 2008 ? Est-il assimilable à un bail de 9 ans dit 3/6/9 du fait de la durée indiquée (3 ans minimum)?
3 – Selon la réponse au 2), le locataire est-il redevable du fait qu'il réalise son opération entre 2 périodes triennales ?
4 – Si un nouveau bail est écrit, n'efface-t-il pas les obligations du locataire au titre du bail d'origine ? quelles sont les clauses qui devront protéger le bailleur contre les risques suivants : faillite, nuisances sonores et olfactives, défiguration de la façade, bris de vitrine, incendie, ...(liste à établir) ? Clauses d'agrément lors de la revente du fond ?
Un nouveau bail suppose-t-il la résiliation par le locataire du premier bail et par conséquent et par conséquent un préavis de 6 mois signifié par huissier ?
Le nouveau contrat de bail peut-il être considéré comme une modification/refonte du premier document ?
merci de vos réponses