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biscotte / ID 112259

Augmentation de loyer à la date anniversaire du bail

Bonjour,
nous donnons en location une maison depuis bientôt 3 ans;au terme de la deuxieme année et à l'anniversaire du bail j'ai appliqué le nouveau indice par R et au lieu d'augmenter de 26€ le loyer j'ai proposé à mon locataire d'augmenter de 10€ et de repartir du nouvel indice,tout ça parce qu'ils avaient bien nettoyé l'extérieur et que je ne voulais pas les pénaliser. hors il fait le sourd et continue à payer l'ancien montant,ceci malgré ma remarque.
Est ce que je n'avais pas le droit de faire ainsi ,l' anniversaire du bail est au mois de mai comment dois je faire ? puis je à nouveau augmenter (selon indice bien sûr) et comment rétablir-la situation car j'estime que si je ne fais pas l'augmentation annuelle ensuite cela fait une grosse augmentation d'un coup, il est bien stipulé sur le bail que la révision est annuelle selon indice
Merci de me renseigner