Frais mutation syndic vente

Sujet vu 69147 fois - 114 réponse(s) - 5 page(s) - Créé le 04/09/08 à 16:04
> Droit de l' Immobilier > Copropriètaire


ACTIS, Posté le 04/09/2008 à 16:04
1 message(s), Inscription le 04/09/2008
Lors de la signature de vente de notre appartement chez le notaire, nous avons du régler la somme de 330 € au syndic (frais de mutation). Quel est notre recours quant à cette pratique ? Quel est également le délai de remboursement du fond de roulement ?

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gloran, Posté le 04/02/2009 à 01:01
848 message(s), Inscription le 21/03/2008
Bonjour,

Ma réponse en deux fois.

CONCERNANT LE FONDS DE ROULEMENT :

Le fonds de roulement doit vous être remboursé dès le jour de la signature chez le notaire (réitération), conformément aux textes suivants :

--> décret 67-223 du 17 mars 1967 (loi 65-557 du 10 juillet 1965) modifié par le décret 2004-479 du 27 mai 2004, article 6-2,
Ce texte implique qu'à l'approbation des comptes à l'assemblée générale on ne pourra pas vous rembourser puisque seul le nouveau propriétaire est en visibilité du syndic. Le syndic ne peut plus avoir de compte en votre nom, et un tel compte ne peut plus être "mouvementé". Donc, on doit vous rembourser à la signature.

--> décret 67-223 du 17 mars 1967 (loi 65-557 du 10 juillet 1965) modifié par le décret 2004-479 du 27 mai 2004, article 45-1,
On enfonce ici le clou. L’argument avancé par les syndics, et malheureusement relayé par les notaires, consistant en « vous
serez remboursé lors de l’approbation des comptes » est donc faux (et surtout illégal).



--> Recommandation numéro 24 de la Commission relative à la Copropriété :
«
(...)
Qu'il est de jurisprudence constante que la notification de la mutation prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 confère la qualité de copropriétaire à l'acheteur à l'égard du syndicat à compter de la réception par le syndic es qualité de cette notification ;
Que dès lors, et jusqu'à l'accomplissement de cette formalité, dans les rapports avec le syndicat à l'occasion de la mutation d'un lot, le vendeur est tenu au paiement des charges ;
En conséquence la Commission rappelle :
(...)
5) que l'application des règles précitées interdit au syndic de conserver des fonds postérieurement à la réception de la notification prévue à l'article 6 étant observé qu'aux termes de l'article 5-3° du décret modifié l'acquéreur devra reconstituer les avances mentionnées à l'article 45-1 alinéa in fine du même décret ;
6) qu'en conséquence les comptes d'attente vendeur ne sont plus possibles.
»


Le compte d’attente vendeur n’étant plus possible, le Syndic ne peut plus conserver, après la vente, de fonds destinés à un ancien propriétaire. Par voie de conséquence, s’il y a des sommes à rembourser, elles doivent (devraient l’être) dès la notification de la mutation au syndic.

En mentionnant ces textes, envoyez un recommandé AR de mise en demeure de rembourser sous 10 jours. Vous recevrez rapidement votre chèque.

Beaucoup de vendeurs oublient de réclamer leur argent, c'est tout bénef pour les syndics...

gloran, Posté le 04/02/2009 à 01:42
848 message(s), Inscription le 21/03/2008
CONCERNANT LES FRAIS DE MUTATION :

Bien évidemment, ils sont illégaux, seul l'état daté est facturable. mais argumentons donc, textes à l'appui (et expérience réussie en ce domaine) :

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite « Loi ENL », article 90, modifie la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, article 10-1.

Dans cette version ainsi réactualisée, ce dernier article précise très exactement les honoraires qui ne sont imputables qu’au seul copropriétaire concerné, et cite notamment :
« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »

La loi précise donc que le syndic peut facturer cet état daté, mais absolument rien d’autre ! Notamment, la loi ne l'autorise pas à facturer le « questionnaire de notaire », et ne l'autorise encore moins à effectuer un amalgame entre ce questionnaire et l’état daté, qui lui est facturable.

Si la loi autorise le syndic à facturer l’état daté, elle décrit cependant de façon très précise les éléments constitutifs de ce document, dont l’unique objectif est de permettre de faire le point sur la situation financière du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (loi 65-557 du 10 juillet 1965), modifié par l’article 4 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, montre en effet qu’à aucun moment il n’est fait mention de quelconques « frais de mutation » dans ce document au contenu très encadré.

Au passage, notons que certains syndics, dans le document, précisent parfois la référence (article, décret) de chaque ligne... sauf celle concernant les "frais de mutation". Aveu...

A ce stade, le syndic sera tenté de préciser que ces frais de mutation sont mentionnés dans le contrat que le syndicat a souscrit avec lui, le syndic. Dans une rubrique genre "renseignements pour la réalisation de la vente (vendeur)" par exemple.

Ce raisonnement fallacieux est sanctionné par une jurisprudence récente mais fondamentale, du 11 octobre 2005 (3ème chambre civile de la Cour de Cassation, pourvoi n° 04-17178), fondée sur l’article 1165 du code civil, qui stipule que les décisions d’assemblée générale ainsi que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement.

Pan sur le bec. On continue ?

Ceci signifie que si le syndic fait figurer de tels frais de mutation dans ce contrat qui le lie au syndicat, il ne pourra contractuellement imputer ces frais-là qu’à ce seul syndicat, c'est-à-dire à l’ensemble des copropriétaires à hauteur des tantièmes qu’ils détiennent. Soit, pas grand-chose pour le copropriétaire vendeur, en général.

Cette jurisprudence a été confirmée à deux reprises et à deux époques distinctes lors des questions au gouvernement :
--> réponse du Ministre de la Justice, Garde des Sceaux, à Monsieur le Député Alain Rodet, publiée au Journal Officiel du 21 janvier 1991 page 220, et portant le numéro 33426 (9ème législature),
--> réponse du Ministre de l’Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement à Monsieur le Député Bernard Perrut, publiée au Journal Officiel du 6 juin 2006 page 5-943, et portant le numéro 84388 (12ème législature) : on notera les termes très durs utilisés dans le texte de la question (‘spolier’, ‘aliénation’)

Cette jurisprudence n'est pas non plus remise en cause par la loi ENL (comme tentent de l'avancer parfois les syndics, au cas où ça passerait comme les terreurs de l'an mille).

Pour facturer de tels frais, le syndic devrait donc procéder comme n'importe quelle entreprise (rude rude) : négocier un contrat sur une prestation avec le propriétaire vendeur, et le facturer directement. Sans l'existence d'un tel contrat, le syndic ne peut non plus facturer directement (logique...).

Autre ballon d'essai de certains syndics : présenter ces frais comme des "frais accessoires à la vente".

Outre que les frais accessoires à la vente sont, selon l’article 1593 du code civil, à la charge de l’acheteur, le Guide Juridique LAMY, qui fait autorité en la matière, exclue d’ailleurs de tels honoraires de syndic de la liste des frais accessoires :
« Les frais accessoires à la vente sont « les frais intrinsèques à la mutation dont le non-paiement priverait l’acquéreur de la possibilité d’entrer juridiquement en possession du bien acquis » (Giray, la vente volontaire d’immeubles, rapport au 77ème congrès des Notaires, Montpellier, 1981 page 61). Ce sont essentiellement les frais de rédaction d’acte, incluant ceux exposés pour les demandes de pièces d’état civil, de certificat d’urbanisme, d’extrait cadastral, d’état hypothécaire hors formalité, les honoraires du notaire et divers autres frais exposés pour procéder aux formalités, à la publicité foncière et à l’enregistrement ou pour l’inscription du privilège du vendeur. Les frais accessoires à la vente comprennent, également, les droits de timbre et d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les taxes perçues au profit des communes, des départements et des régions, de même que le salaire du conservateur des hypothèques ».

Passons aux alertes émises récemment :

==> l’Institut National de la Consommation (établissement public créé par l’article 22 de la loi n° 66-948 du 22 décembre 1966) relève ceci dans sa fiche sur les contrats de syndic, fiche datée de novembre-décembre 2005, en page VI :
« En ce qui concerne les frais de mutation, les outils informatiques exécutent très bien certaines des tâches accomplies à l’occasion d’une mutation : questionnaire au notaire, fichier, opposition… Il s’agit donc de frais d’administration courante qui ne devraient pas être réclamés au vendeur »

==> la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), dans son communiqué du 31 mai 2007, alerte sur les dérives de cette profession (syndic),

==> Le Conseil National de la Consommation, saisi suite à l’alerte de la DGCCRF de mai 2007, rend le 27 septembre 2007 son avis sur ce sujet. Quelques passages de son rapport relatif à « l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété » (tout un programme !), passages qui n’appellent aucun commentaire supplémentaire tant ils sont explicites :
===> page 7, déclaration du collège de consommateurs :
« En ce qui concerne les charges privatives, nous demandons, uniquement dans les cas particuliers où le syndic est en situation de monopole, c’est-à-dire lorsque lui seul est en mesure de fournir un document prescrit par la loi (état daté par exemple), que les honoraires soient tarifés et fixés de façon réglementaire, à l’instar de ceux d’autres professions tels que les huissiers. Ceci permettra d’éviter de nombreux abus, les honoraires réclamés étant souvent sans commune mesure avec la prestation fournie en contrepartie. »

===> page 8, chapitre 5.1 concernant la facturation de l’état daté :
« Les relevés de prix réalisés par la DGCCRF à l’occasion de l’enquête sectorielle précitée mettent en évidence que les syndics utilisent la faculté qui leur est offerte pour pratiquer des prix élevés, compris dans une fourchette de 150€ à 1000 €, la moyenne se situant autour de 250 €. »


==> Le 4 octobre 2007, Luc Chatel, Secrétaire d’État chargé de la Consommation et du Tourisme, déclare : « je donne six mois à la profession pour adapter volontairement ses pratiques, délai au-delà duquel je prendrai un arrêté, si cet avis n'est pas respecté. ».

==> le 11 octobre 2007, la chaîne d’information radio France Info en fait le thème principal de sa chronique « Tous consommateurs » avec Catherine Joly, présidente du groupe « de Particuliers à particuliers », chronique diffusée à plusieurs reprises entre 11h45 et 14h49 sous l’intitulée « La nébuleuse des syndics de copropriétés »

Dire que la profession n'est pas en odeur de sainteté est un euphémisme...

On voit avec la remarque de l' INC que ces frais facturés (illégalement) recouvrent en fait un travail fort peu complexe et relativement rapide lorsque le carnet d’entretien de l’immeuble est correctement tenu et lorsque la gestion est saine. La tarification appliquée (non négociée) va donc bien au-delà du raisonnable, et représente souvent plusieurs mois de charges de copropriété, voire plusieurs années si l’on s’en tient à la quote part des charges d’un lot dédiée à la gestion courante hors travaux ou charges diverses (ascenseur, électricité etc).

Soulevons maintenant la problématique de l'absence de facturation.

Eh oui, le syndic, en général, ne facture pas. Il passe par le notaire pour se faire payer sur la bête (le produit de la vente). Petite entorse donc à l’article 1 de l’arrêté 83/50A du 3 octobre 1983 qui oblige tout professionnel à délivrer une facture pour toute prestation.

Or, l’établissement de l’état daté ne constitue pas une créance privilégiée susceptible de faire blocage à une vente. Le syndic n'a donc aucune raison valable de faire passer la facturation de sa "prestation" par le notaire qu'il érige ainsi en percepteur, avec souvent une certaine complaisance de ce dernier.

Ah, si, une bonne raison : celle de fondre le montant pourtant fort salé de ces "frais de mutation" dans le volume beaucoup plus important du produit de la vente d'un bien immobilier, artifice de nature à abaisser le niveau de vigilance du vendeur trop heureux – et trop pressé – de percevoir enfin le produit de la vente de son bien - sans bien faire attention qu'on lui en syphonne une partie...


A ce stade, le syndic, résolument sur la défensive, sortira l'argument : ces frais de mutation financent l'établissement du questionnaire de notaire, à la demande de l'homme de loi.

Le notaire est un professionnel du droit, rémunéré pour sécuriser la vente. Si donc le notaire sollicite le syndic, lui sous-traitant ainsi une partie de son travail à sa seule initiative, il appartient alors au syndic de contractualiser avec lui (le notaire), de professionnel à professionnel, de sous-traitant à maître d’œuvre, ou de client à fournisseur, et d’obtenir ainsi de la part du notaire la juste rémunération de ses travaux. Prélever des frais supplémentaires à l’acheteur ou au vendeur au titre de ce questionnaire, avec malheureusement encore une fois une certaine complaisance de l’homme de loi, reviendrait donc à payer deux fois la même prestation, ce qui n’est bien évidemment pas acceptable, ni déontologiquement, ni surtout, légalement.

Tout ceci est fort bien, mais comment récupére son dû, minoré de l'état daté à chiffrer ?

Fort simple.
Il suffit de prendre le contrat syndicat / syndic, de relever le coût de travail d'une heure d'une secrétaire (et non d'un "conseiller ou autre", visons le chiffrage minimum). Le syndic n'ayant pas chiffré lui-même ce coût précédemment en accord avec le vendeur, on prendra le taureau par les cornes et on le lui imposera au "tarif syndical de base", sans presque pas de jeu de mot.

La suite est classique : recommandé AR de mise en demeure de payer la somme de XXXXX, XXXXX valant les frais de mutation minoré par le coût de l'état daté qu'on a chiffré nous même. On ajoutera l'argumentaire et les textes de loi.

Il n'y aura ensuite plus qu'à attendre le chèque, qui arrivera à la vitesse de la lumière sans nul doute (d'expérience).

Voilà !

Cordialement

epierre, Yvelines, Posté le 21/06/2009 à 15:02
2 message(s), Inscription le 21/06/2009
Bonjour Gloran,

Merci infiniment pour vos renseignements très précieux. Voici une autre situation encore plus abusive concernant les frais de mutations.
Nous sommes en train de vendre un appartement + une place de parking, les 2 dépendant de 2 résidences différentes gérées par 2 syndics différents. Bilan, le syndic pour la place de parking nous réclame 448,50 euros d'honoraires au titre des frais de mutations (plus exactement nous informe qu'il nous réclamera via notre notaire lors de la vente), ce qui correspond à rien moins que 2 ans de charges annuelles complètes pour cette malheureuse place (y compris les frais d'ascenseur de gardiennage, etc... d'après nos tantièmes, on paie annuellement pour les honoraires du syndic 9 euros....)! L'autre syndic, pour notre appartement, devrai nous réclamer 418,50 euros soit un bilan pour l'appart + la place de parking de 867 euros!! Notre clerc de notaire trouve cela tout à fait normal...

Plusieurs questions alors :
1) Doit-on contester avant la signature de l'acte authentique ou payer le jour de la vente et contester ensuite comme dans votre précédente réponse?
2) Si on doit contester avant la signature de la vente, le fait-on nous-même ou via le notaire sachant que celui-ci n'a pas trop envie de le faire (ou ne sait peut-être pas qu'il peut le faire) ?

gloran, Posté le 24/06/2009 à 00:28
848 message(s), Inscription le 21/03/2008
Bonjour,

Le syndic n'a aucun droit de demander au notaire de prélever pour lui les frais de mutation. En effet, ces sommes ne sont pas susceptibles de faire opposition à la vente, et le syndic n'a donc pas le droit de lancer une procédure faisant opposition à la vente.

Cependant, par habitude et parce que rarement les vendeurs se plaignent, et que d'autre part ça n'est pas le problème du notaire qui laisse courir, les syndic passent quasiment tout le temps par le notaire. Or, c'est exactement comme si votre maçon réclamait ses sous, non à vous, mais au notaire directement : vous voyez le tableau.

Reprenez les textes que j'indique : tout y est. A votre place, j'enverrais dès à présent un courrier en recommandé à chaque syndic, séparément et pour le bien qui le concerne, en rappelant :
- que, sauf décision d'assemblée générale, seul l'état daté est susceptible d'être facturé, conformément à l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, modifiée par l'article 90 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 dite "Loi ENL",
- que la mention de frais de mutation dans le contrat entre le syndic et le syndicat, concerne des frais qui ne peuvent être recouvrés qu'auprès du seul syndicat (donc l'ensemble des copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes) conformément à l'arrêt de la cour de cassation du 11 octobre 2005, 3ème chambre civile, pourvoi n° 04-17178, fondé sur l’article 1165 du code civil,
- que l’état daté ne constitue pas une créance privilégiée susceptible de faire blocage à une vente, et que comme tout autre prestation pour n'importe quel autre prestataire, il appartient au syndic d'une part d'en afficher le prix en toute transparence, d'autre part de vous facturer directement, conformément à l’article 1 de l’arrêté 83/50A du 3 octobre 1983,

qu'en conséquence :

==> vous exigez qu'il [le syndic] vous transmette dans des délais raisonnables, le tarif de l'état daté (hors questionnaire de notaire, celui-ci n'étant PAS facturable), tarif évalué en général à une heure au maximum de travail selon le tarif horaire du syndic lorsque le carnet d'entretien de l'immeuble est bien tenu,
==> vous donnez consigne à votre notaire de refuser le paiement des sommes concernant les frais de mutation, à charge pour le syndic de s'adresser directement au vendeur,
==> en cas de demande de blocage de la vente effectuée par le syndic, non jstifiée légalement, vous porterez plainte au pénal avec constitution de partie civile.

---

Voilà, avec 2 recommandés AR de cette sorte à chacun des syndics, vous devriez économiser environ 50 à 75% de la somme, l'état daté étant évalué en général à 100 euros (et c'est généreux).

Dans mon cas, j'ai agi après coup car je ne connaissais pas la loi avant. Ici, vous avez la possibilité d'anticiper le problème, donc n'hésitez pas. Et surtout, aucune relation téléphonique avec le syndic, ni en courrier simple : tout en recommandé AR.

Ceci étant, avec les renseignements que j'avais mis dans ce fil de discussion j'ai quand même du mal à comprendre pourquoi vous vous posez des questions, puisque tout, absolument tout y est. D'ailleurs, ma proposition ne fait que reprendre les éléments déjà donnés, en les mettant un peu en musique c'est tout. Disons qu'il faut aussi savoir se prendre un peu par la main à partir des éléments de droit que l'on donne :)

Cordialement,

gloran, Posté le 24/06/2009 à 01:29
848 message(s), Inscription le 21/03/2008
Précision, donnée par l'excellent site Jurisprudentes.net cette semaine :

http://jurisprudentes.net/Le-notaire-a-verse-le-prix-au.html

==> Le notaire envoie un avis de mutation au syndic. Il peut donc être utile de demander au notaire à quelle date cet avis a été transmis au syndic.

==> le syndic dispose, à réception de l'avis de mutation, d'un délai de 15 jours pour faire opposition à la vente. 15 jours, et pas plus.

D'où l'intérêt de connaître à quelle date l'avis de mutation a été transmis. Au-delà de 15 jours après cette date, time out game over pour le syndic, ce que l'on peut, à toutes fins utiles, lui rappeler dans le courrier que je citait dans ma précédente intervention :)

Cordialement,

P12, Loire-Atlantique, Posté le 30/07/2009 à 10:03
6 message(s), Inscription le 30/07/2009
Merci pour cet excellent post !!
J'ai quand une question plus personnelle : dans le contrat qui lie mon ex-syndic avec mon ex-syndicat de copropriètaires (j'ai déjà vendu mon appartement), il est précisé, dans une rubrique "frais divers à la charge des copropiètaires uniquement concernés" un tarif forfaitaire pour :"responsabilité du syndic pour la fourniture des renseignements nécessaires au Notaire à la réalisation de la vente et envoi du dossier de mutation, fourniture de l'article 20 (loi du 10/07/1965), archivage du dossier vendeur, archivage des fichiers informatiques. A la charge du vendeur."
Tout ça pour la modique somme de ... 431,50 euros TTC !!!

Dans ce cas, puis-je quand même contester le montant de la prestation en avançant les arguments contenus dans les messages précédents ?

Julius75, Paris, Posté le 30/07/2009 à 22:07
4 message(s), Inscription le 30/07/2009
gloran, grand merci pour tes posts trés détaillés!

Je suis nouveau, je poste puisque j'ai reçu auj. une lettre de mon notaire, m'informant d'une opposition demandée par le syndic', avec entre autres un montant de 270€ pour "honoraires de mutation".

("entres autres" puisqu'ils me réclament aussi une somme qui concerne des charges pour le lot en question -ok - mais aussi concernant d'autres lots que je ne vends pas, je trouve ça bizarre mais passons)

J'ai donc ce soir, grâce à tes posts, établi une lettre, prête à envoyer au syndic' en RAR, copie au notaire.

Mais j'ai quelques doutes...
Est-il d'aprés toi nécessaire de menacer de plainte au pénal le syndic s'il maintient son opposition? Ils ne sont pas fins, j'ai déjà eu de mauvaises expériences avec eux dans le passé, procédure abusive, etc...
Autant cette "menace" peut les inciter (s'ils comprennent bien qu'ils sont en tort) à revenir sur leur opposition, autant ça peut les froisser, les braquer.

Même si je suis dans mon droit, quid des coûts et délais de procédure pour la suite si ça va au tribunal... J'ai une crainte de ne pas voir mon argent avant bien lgtps, et de peut-être laisser de ma poche si procédure il y a...

Dans ton exemple d'un post au dessus, tu parles de fixer le prix de l'état daté à environ une heure de travail d'une secrétaire, soit environ 100€.
Mais, ne peuvent-ils pas me facturer (légalement) le même montant que les frais de mutation, voir + s'ils jouent aux cons?

Dans le cas où le syndic' conteste ma lettre, tout l'argent sera t'il bloqué chez le notaire, ou uniquement la somme réclamée?
Le notaire a t'il le droit de bloquer cet argent tant qu'il n'a pas confirmation du syndic' qu'il annule l'opposition? (étant donné que le notaire est censé savoir que ces frais de mutation sont illégaux)

Si je donne consigne au notaire de payer, de façon à voir mon argent, et que j'envoie cette lettre aprés. Ai-je moins de chances d'être remboursé?

Que de questions...
Et en plus, je souhaiterais envoyer ma lettre au plus vite... ;)
Grand merci à tous!

gloran, Posté le 03/08/2009 à 00:02
848 message(s), Inscription le 21/03/2008
Réponse à P12 :

Bien évidemment que ces frais sont contestables, c'est exactement le cas que je décris dans mes interventions, à l'imagination près du syndic concernant le libellé.

gloran, Posté le 03/08/2009 à 00:11
848 message(s), Inscription le 21/03/2008
Réponse à Julius75 :

On écoute un pitbull qui grogne. Soyez le pitbull. Si la menace de sanctions pénales est justifiée, utilisez la dans le courrier, et précisez surtout que vous êtes susceptible de vous porter partie civile, dans ce cas. En tout point il faut adopter une attitude déterminée, laquelle permettra justement d'éviter d'en aller au tribunal, contrairement à ce que vous semblez penser.

Attention cependant à bien séparer les problèmes, entre des frais de mutation pour lesquels le syndic ne peut faire opposition à la vente, et un arriéré de charge, pour lequel le syndic est dans son droit. Si vous n'êtes pas "clean" de ce côté-là, le syndic va s'engouffrer dans la brèche, faire opposition à bon droit en embarquant aussi les sommes autres (frais de mutation), et il sera difficile de revenir à une situation respectant à 100% les droits de chacun (allez plaider ça devant un juge alors que vous avez un arriéré de charge : pas gagné).

Concernant une opposition à la vente soumise par le syndic au notaire sur la base des seuls frais de mutation (ce qui ne semble pas votre cas) le notaire engage sa responsabilité professionnelle (au civil) s'il donne suite et bloque la vente.

Julius75, Paris, Posté le 03/08/2009 à 00:17
4 message(s), Inscription le 30/07/2009
Merci pour votre réponse.
Un arrièré de charges m'est effectivement demandé, en plus des frais de mutation.
Si je donne consigne à mon notaire de payer cet arriéré, et de ne pas payer les frais de mutation, est-ce d'aprés vous une bonne solution? (et à ce moment là j'envoie mon courrier de réclamation avec menace de plainte en me portant partie civile)
De plus, j'ai déjà envoyé cet arriéré de charges au syndic'. Nos courriers (le mien adressé au syndic' et celui du notaire qui m'était adressé) se sont croisés.

gloran, Posté le 03/08/2009 à 01:13
848 message(s), Inscription le 21/03/2008
Cette démarche me semble jouable. Mais face à une telle situation pré-litigieuse, un impératif : tous les courriers sont en recommandés avec avis de réception. Si ça n'est pas le cas, réimprimez et repostez en recommandé AR.
Seul le recommandé AR prouvera que vous avez donné à votre notaire mandat de payer les arriérés.

Ceci étant, je ne comprends pas que vous demandiez au notaire de payer des arriérés. Envoyez tout de suite un chèque au syndic (en recommandé AR toujours). Ca ira plus vite et ça règlera plus proprement le problème en payant directement cette somme depuis votre compte bancaire : point n'est besoin d'attendre le fruit de la vente. Bien entendu j'exclus volontairement l'hypothèse absurde selon laquelle le compte bancaire ne serait pas suffisamment alimenté pour cela.

En tout état de cause, votre situation "non clean" ne vous permet pas d'avancer sereinement (au sens juridique du terme) sur la partie frais de mutation. Dommage : il aurait mieux valu ne pas avoir d'arriérés avant la vente, si l'on me permet cette lapalissade.

Julius75, Paris, Posté le 03/08/2009 à 09:55
4 message(s), Inscription le 30/07/2009
En fait, cet arriéré est du au fait que le syndic', comme à son habitude, m'a demandé une somme sans explication.
J'ai donc refusé de payer, en demandant des précisions.
J'ai reçu ces informations, et j'ai donc envoyé mon chèque (en lettre simple), avant de recevoir cet avis d'opposition de mon notaire.

Sur l'avis d'opposition sont donc indiqués 3 montants:

- frais de mutation
- arriéré de charges (payés, les courriers se sont croisés)
- avances exigibles (env. 45€)

Donc les frais de mutation sont contestables, l'avance exigible (qui correspond à quoi?) reste à payer, et l'arriéré est déjà payé, en lettre simple.

Donc les frais de mutation sont difficilement contestables dans ces conditions. OK.

Et dans le cas où je paye tout, et que je conteste ensuite les frais de mutation? C'est envisageable? Je pense que oui, mais votre avis éclairé m'interesse. ;)

gloran, Posté le 03/08/2009 à 12:12
848 message(s), Inscription le 21/03/2008
Vous pouvez effectivement donner mandat au notaire de tout payer, puis exiger par la suite le remboursement des frais de mutation (minorés de l'état daté). C'est ce que j'ai fait, avec un courrier de 12 pages argumenté (textes de loi, questions au gouvernement, actualité aussi puisque à l'époque il était question pouor le secrétaire d'état à la consommation de remettre au pas les syndics). Résultat : moins d'une semaine après, chèque de plus de 350 euros (exactement la somme réclamée) dans la boîte aux lettres. Ils savent que les frais de mutation sont illégaux, et remboursent rubis sur l'ongle de 0,1% de râleurs, sachant qu'ils tondent 99,9% de moutons qui ne connaissent pas leurs droits et n'imaginent même pas que les syndics agiraient ainsi. Ca n'est pas moi qui le dit, un responsable national d'un des plus grands syndics de France me l'a dit sur un forum...

Concernant les frais arriérés envoyés en courrier simple, je vous invite à rétablir la réalité dans un courrier recommandé AR dans lequel vous indiquerez que ces sommes ont été expédiées par courrier simple, et dans lequel vous inviterez le syndic à se manifester pour le cas où le courrier aurait été perdu afin de discuter ensemble des modalités à suivre (engagement écrit du syndic à ne pas prélever le chèque s'il arrivait néanmoins - impératif - , suivi d'une opposition au chèque par vous, suivi de l'envoi, en Recommandé AR surtout, d'un nouveau chèque). C'est ainsi qu'on peut rectifier l'erreur réalisée en envoyant un courrier simple, en le faisant suivre d'un courrier recommandé AR de ce genre.

Cordialement,

Julius75, Paris, Posté le 03/08/2009 à 12:21
4 message(s), Inscription le 30/07/2009
Merci pour tous ces conseils qui m'aident beaucoup dans mes démarches.
;)

P12, Loire-Atlantique, Posté le 03/08/2009 à 16:04
6 message(s), Inscription le 30/07/2009
Merci pour la réponse Gloran, je vais de ce pas poster mon courrier !! Je vous tiendrai au courant de l'évolution de la situation, cela peut être intéressant pour tout le monde.

antoine, Paris, Posté le 21/09/2009 à 01:33
1 message(s), Inscription le 21/09/2009
Merci pour vos messages, je les ai consultés avec intérêt et m'en suis servi avant la signature de l'acte de vente, pensant ainsi contourner le problème en demandant par ailleurs au notaire de bloquer le montant des frais de mutation (300€). Au final celui ci a fini par verser la somme et le syndic m'a répondu par courrier en ces termes :

"Nous vous informons que l'état daté le questionnaire demandé par le notaire est le même document.
En effet le texte en référence est celui de l'article 5 de décret n°65-557 du 10/07/65 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Ce texte souligne que le syndic adresse au notaire un état comportant 3 parties. C'est ce même document que nous avons transmis à votre notaire.
Vous êtes donc redevables de la somme demandée, etc...."

Que pensez vous de la teneur de cette réponse et de la possibilité d'y opposer un argumentaire ?

YPFR, Nord, Posté le 23/02/2010 à 22:26
1 message(s), Inscription le 23/02/2010
Bonjour Gloran,

J'ai lu vos conseils à propos des frais de mutation évoqués dans les échanges ci-dessus.

Etant dans une situation identique, je souhaite savoir si les éléments évoqués restent d'actualité ?

J'attends votre confirmation pour envoyer le courrier avec l'argumentaire associé,

Merci pour votre aide,

Yves

guffanti, Drôme, Posté le 03/03/2010 à 18:26
7 message(s), Inscription le 03/03/2010
Bonsoir
J'ai suivi à la lettre les instructions données par un utilisateur concernant le remboursement des frais de mutation qui m'ont été imputés par mon syndic lors de la vente de mon appartement. J'ai envoyé la lettre recommandée avec TOUTES les indications qui étaient nécessaires et renseignées par cet utilisateur (surlignées en jaune) et n'ai toujours rien obtenu en retour à ce jour. Que dois je faire ?
merci

jordan6, Alpes-Maritimes, Posté le 08/03/2010 à 16:58
10 message(s), Inscription le 29/03/2009
bonjour je suis cette file avec intérêt et j'espère que Gloran reviendra sur la file pour répondre surtout à Antoine car il est vrai que si la réponse parait recevable voici ce que j'ai trouvé sur le sujet sur le site de
jpm-copro.com
http://www.jpm-copro.com/Contenu%20etat%20date.htm

Depuis des lustres, il est soutenu par les associations de consommateurs

- que le syndic n’est pas tenu de fournir les indications demandées, dès lors que l’article D 5 ne vise que l’état daté au sens propre du terme

- qu’en conséquence le syndic ne peut demander aucune rémunération à ce titre

- que le notaire peut se procurer d’une autre manière les renseignements demandés et ses démarches sont rémunérées par les honoraires qu’il perçoit à l’occasion de la vente

Ces arguments ont été retenus par quelques juridictions saisies d’une contestation des honoraires demandés par le syndic. Elles se sont fondées sur le respect strict des textes qui ne visent effectivement que l’état daté.





Il n’est pourtant pas douteux que le syndic doit remplir la note complémentaire de renseignements aussi bien que l’état daté ; que sa responsabilité est engagée dans les deux cas. La rémunération de ces deux prestations est justifiée, ainsi que son imputation à la charge du vendeur.



L’examen des travaux parlementaires concernant la loi portant engagement national pour le logement montre que, dans l’esprit du Législateur, l’état daté et la note de renseignements s’inscrivent l’un et l’autre dans la notion d’état daté. On lit dans le rapport n° 3089 présenté par M. Hamel, député, au nom de la Commission des affaires économiques, de l’environnement et du territoire :

« En effet, préalablement à la vente d'un lot de copropriété, le syndic est tenu d'accomplir plusieurs tâches spécifiques en lien avec la mutation immobilière, qui se traduisent par l'élaboration de documents individualisés, comme « l'état daté », destinés à informer les parties à la vente et le notaire sur les sommes versées ou à verser par le syndicat, et à communiquer au vendeur et à l'acquéreur une information sur les procédures en cours, sur l'état de l'immeuble et sur d'autres renseignements administratifs. Considérant qu'il est légitime que ces honoraires soient supportés par le seul vendeur puisque ces prestations sont effectuées à son seul profit, le Sénat a prévu dans le dernier alinéa de cet article que les honoraires afférents aux prestations que le syndic effectue pour l'établissement de « l'état daté » sont imputables au seul copropriétaire concerné, alors qu'actuellement, ces honoraires doivent être répartis entre tous les copropriétaires, comme l'a rappelé récemment la Cour de cassation.



Le pluriel de « documents individualisés » ne laisse planer aucun doute sur le fait que l’état daté comporte deux documents.



Il serait opportun de préciser une fois pour toutes dans le décret le contenu exact de l’état daté pour faire cesser la guérilla entre les syndics et les associations de consommateurs qui demeure pérenne. Les relations internes au sein des copropriétés s’en trouveraient rassérénés.

colombette, Lot-et-Garonne, Posté le 06/04/2010 à 21:11
1 message(s), Inscription le 06/04/2010
Merci pour toutes ces informations qui m'ont permis d'éviter de payer 240 euros de frais de mutation. Un notaire conciliant avec le syndic.... mais en tenant bon on y arrive et ce enmoins d'une semaine. Donc je ne resiste pas à l'envie de vous mettre en copie la réponse du notaire après que jelui ai envoyé un courrier très fortement inspiré des informations donnée ssur ce site. Un grand merci donc.
Voici donc le mail que m'a envoyé le notaire:
Le syndic vient de m’adresser un mail duquel il résulte :

« Maître,

Nous accusons réception de la très longue lettre de Monsieur.... qui repose néanmoins sur une interprétation erronée des textes actuels et de certaines jurisprudences.

Quoiqu’il en soit et pour notre part, nous n’avons ni le temps, ni la nécessité de polémiquer avec Monsieur ...... de sorte que compte tenu du peu d’égard qu’il porte à notre prestation nous lui offrons la gratuité des « frais de mutation ». En tout état de cause, nous ne nous opposons pas à ce que vous délivriez à Monsieur ..... les 240,00€ litigieux. Vous en souhaitant bonne réception, Sincères salutations »

En conséquence, je procède au virement sur votre compte. Fin de citation

Bon couraage et ne lachez rien !

jordan6, Alpes-Maritimes, Posté le 07/04/2010 à 02:33
10 message(s), Inscription le 29/03/2009
et hop! une pirouette pour pour ne pas passer pour des voleurs mais pour de gentils commerçants au geste commercial facile.

lylet, Hauts-de-Seine, Posté le 03/05/2010 à 11:55
8 message(s), Inscription le 03/05/2010
bonjour

j'ai lu ce post avec beaucoup d'attention étant moi même vendeur d'un appartement avec un syndic qui me demande 522 euros de frais de mutation !!

j'ai donc envoyé un courier au syndic en AR avec le détail des textes de loi cités dans ce post ; j'ai rappele le syndic la semaine dernière car je n'ai eu aucun retour sur mon courrier et je signe la vente definitive dans une semaine ; le syndic m'a "généresement" dit par téléphone qu'il me faisait un "geste commercial" de 25% de réduction, il a faxé cette réduction au notaire !
Je n'ai toujours reçu aucun retour écrit du syndic !! les frais sont donc ramenés à 400 euros ce que je trouve tjrs aussi abusif ! que puis-je faire ? porter plainte ??

Merci de vos conseils, je suis un peu perdue !

jordan6, Alpes-Maritimes, Posté le 03/05/2010 à 20:17
10 message(s), Inscription le 29/03/2009
lire tous les messages de cette file pour bien comprendre, au besoin menacez les d'avertir la répression des fraudes et ufc que choisir mais surtout ne pas accepter de payer des tarifs pour une prestation ridicule

guffanti, Drôme, Posté le 04/05/2010 à 13:40
7 message(s), Inscription le 03/03/2010
je les ai personnellement menacés mais rien n'y fait !!!:!


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