Les impôts annulent mon scellier

Sujet vu 2440 fois - 42 réponse(s) - 2 page(s) - Créé le 17/05/13 à 18:08
> Droit Comptable & fiscal > Impôts


rotora, Finistère, Posté le 17/05/2013 à 18:08
17 message(s), Inscription le 17/05/2013
Bonjour, nous avons construit une maison en scellier en 2010, nous y avons "mis"un locataire par l'intermédiaire d'une agence.Nous avons donc commencé à défiscaliser.
Voilà que les impôts exige le remboursement des réductions accordée car le locataire n'a pas déclaré la maison comme sa résidence principale ais comme secondaire.
Notre bail, est coché habitation principale, il a signé mais les impôts nous disent que nous devions vérifier que son foyer fiscal était bien situé dans notre maison.
On est donc en train de perdre le scellier et donc la défiscalisation.
Les impôts nous dise que le seul recours pour ne pas perdre le scellier est "en gros " de le mettre dehors, cela sera pris en compte à condition que nous engagions une procédure judiciaire pour résiliation de bail (BO 5B17609)...on nous dit donc de virer un super locataire qui nous convient ..mais pour quel motif...on est perdu! merci

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Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 17/05/2013 à 20:51
10920 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Bonjour,
Il me semble que vous avez bien compris pourtant pourquoi le fisc vous menace de perdre la défiscalisation Scellier.
Il y a des conditions pour bénéficier de cette défiscalisation, une de ces conditions est que le logement loué le soit pour la résidence principale du locataire.
Or, il semble que ce ne soit pas le cas !
Vous êtes sans doute de bonne foi et avez été abusé par le locataire, mais cela ne change rien à la situation...

francis050350, Bouches-du-Rhône, Posté le 17/05/2013 à 21:26
756 message(s), Inscription le 08/02/2011
Bonjour ,

Voyez votre contrat de bail . La seule obligation que vous aviez était que le contrat soit conclu en indiquant que le locataire en ferait sa résidence principale . Est-ce le cas ? Si oui refusez absolument la proposition et rapidement dans les 30 jours en demandant un délai supplémentaire de 30 jours pour répondre si vous êtes dans le délai initial. Vous n'êtes pas fautif si le locataire n'a pas tenu ses engagements sauf si vous êtes complice ? ce qui m'étonnerait . Donc n'acceptez pas et continuez à défiscaliser .

Adonis, Loire-Atlantique, Posté le 17/05/2013 à 22:46
151 message(s), Inscription le 16/06/2009
Bonsoir,

Il appartient à l'administration de démontrer qu'il ne s'agit pas pour le locataire d'une habitation principale, car de votre coté vous le louez l'appartement pour cette destination. C'est une appréciation de fait: elle ne peut pas se contenter d'une déclaration du locataire à cet égard (dont vous demanderez d'ailleurs copie au service).

En effet, on pourrait parfaitement imaginer que votre locataire déclare irrégulièrement un autre immeuble en tant qu'habitation principale pour bénéficier de tel ou tel avantage fiscal.

Savez-vous si ce logement est habituellement occupé ?

On ajoutera enfin qu'il n'est pas du tout certain qu'un juge civil vous donnerait gain de cause sur l'expulsion d'un locataire pour cette raison. Il a été ainsi jugé, dans certaines circonstances, qu'une occupation de 5 mois suffisait pour qualifier un bien d'habitation principale.

L'administration n'apparaît pas du tout en position de force sur ce dossier.

Bien cordialement

Adonis

rotora, Finistère, Posté le 18/05/2013 à 12:03
17 message(s), Inscription le 17/05/2013
sur notre contrat de bail, signé par le locataire, la case cochée esT HABITATION PRINCIPALE, visiblement les impôts considèrent qu'il fallait vérifier la domiciliation du foyer fiscal.
Le locataire travaille en tant que directeur technique , notre maison est à maxi 10 km de son travail.
son autre maison, dont il est propriétaire se situe dans les Deux Sevres, sa femme y vit.il me semble qu'il y va presque tous le week end.
Si je continue à defiscaliser, le risque est que les impôts m'en reclament davantage.

rotora, Finistère, Posté le 18/05/2013 à 12:05
17 message(s), Inscription le 17/05/2013
selon vous lagO, je suis "fichue"?

Adonis, Loire-Atlantique, Posté le 18/05/2013 à 14:13
151 message(s), Inscription le 16/06/2009
Bonjour,

Si votre locataire habite 4 ou 5 jours sur 7 dans votre appartement, on peut considérer qu'il y a son lieu de séjour et d'habitation principal.

Le texte du Code général des impôts ne parle d'ailleurs pas du lieu de résidence du foyer fiscal, mais de l'habitation principale du locataire, ce qui est un sensiblement différent.

C'est à l'administration de prouver que ce n'est pas son habitation principale. Ce dossier mérite d'être défendu !

Refusez le rehaussement proposé. Si vous n'obtenez pas gain de cause au niveau du service, saisissez ensuite le Conciliateur Fiscal.

Bien cordialement.

Adonis.

rotora, Finistère, Posté le 18/05/2013 à 15:31
17 message(s), Inscription le 17/05/2013
ok, avez vous éventuellement le texte du code général des impôts qui parle de residence principale et non de foyer fiscal?...et est ce que le scellier parle de foyer fiscal ou de residence principale, est ce la même chose scellier et le code general?

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 18/05/2013 à 15:33
10920 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Bonjour,
Si sa femme et ses enfants vivent dans une autre résidence et qu'il y va chaque semaine, il est très probable effectivement que ce soit sa résidence principale et que la location ne soit que son logement de travail pour la semaine.

Définition de la résidence principale pour l'administration :

Citation :
En matière fiscale, la résidence principale est, d'une façon générale, le logement qui répond aux 2 conditions suivantes :

vous y résidez habituellement et effectivement avec votre famille,

et vous y avez le centre de vos intérêts professionnels et matériels.

Par conséquent, il est impossible d'avoir plusieurs habitations principales.

Par exemple, lorsque des membres du foyer fiscal effectue de fréquents déplacements dans l'exercice de leur profession ((VRP, routiers, etc.), l'habitation principale est le logement où la famille réside en permanence.

Lorsqu'il n'est pas possible d'utiliser le critère familial, la résidence principale est celle où vous avez les attaches les plus fortes.


Adonis, Loire-Atlantique, Posté le 18/05/2013 à 17:49
151 message(s), Inscription le 16/06/2009
Bonjour,

Dans sa dernière version l’article 199 septvicies CGI (Loi Scellier) précise dans son 1er alinéa :

Citation :
« I. ― 1. Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. »


Le foyer fiscal s'entend quant à lui du lieu où le contribuable habite normalement et a le centre de ses intérêts familiaux, sans qu'il soit tenu compte des séjours effectués temporairement ailleurs en raison des nécessités de la profession ou de circonstances exceptionnelles. (CE 3 novembre 1995 n° 126513).

C’est-à-dire en gros que le foyer fiscal du locataire se situe là où il a femme et enfants.

Mais le texte de la loi Scellier ne parle pas du foyer fiscal du locataire mais de son habitation principale.

Si votre locataire vient habiter 5 jours sur 7 le logement que vous louez, et qu’en plus il y a le centre de ses intérêts professionnels (proximité de son travail), il m’apparaît difficile de ne pas considérer ce logement comme son habitation principale.

Bien qu’il s'agisse d'une jurisprudence assez ancienne, le Conseil d’Etat s’était déjà montré relativement souple sur la notion d’habitation principale :

Le Conseil d’Etat a ainsi considéré comme habitation principale une maison qu'un contribuable avait fait construire dans une ville autre que celle de son domicile et avait habité pendant quatre mois et demi, ladite maison ayant été construite en raison des fonctions (en l’occurrence administrateur de casino) que le contribuable exerçait dans cette ville (CE 9 mai 1933, Archiprêtre, Savoie : Gaz. pal. 27 juin 1933).

Enfin, la doctrine fiscale qui indique que dans ce cas de figure il faudrait résilier le bail, apparaît plutôt contraire à la jurisprudence civile:

Des contraintes familiales ou personnelles peuvent justifier une pluralité de résidences et le fait qu'un locataire occupe le logement cinq mois dans l'année n'est pas un obstacle à la qualification d'habitation principale (CA Versailles, 29 sept. 2009 : JurisData n° 2009-379215. - CA Paris, 15 janv. 2009 : JurisData n° 2009-374608).


Bien cordialement

Adonis

rotora, Finistère, Posté le 18/05/2013 à 18:07
17 message(s), Inscription le 17/05/2013
c'est complique en fait je prends le terme de scellier: habitation principale...
et je cherche la dernière definition de ce que les impots entendent par habitation principale .
Avez vous la definition la plus recente de ce que les impots considerent l'habiation principale?

rotora, Finistère, Posté le 18/05/2013 à 18:13
17 message(s), Inscription le 17/05/2013
En effet, je vois que cette definition est la lus recente mais le pb c'est que OK sa famille se trouve dans les 2 sevres...mais ses interets professionels sont a plougastel.....?Que choisir? y at'il d'autres textes qui pourraient trancher?
Citation :
En matière fiscale, la résidence principale est, d'une façon générale, le logement qui répond aux 2 conditions suivantes :

vous y résidez habituellement et effectivement avec votre famille,

et vous y avez le centre de vos intérêts professionnels et matériels.

Par conséquent, il est impossible d'avoir plusieurs habitations principales.

Par exemple, lorsque des membres du foyer fiscal effectue de fréquents déplacements dans l'exercice de leur profession ((VRP, routiers, etc.), l'habitation principale est le logement où la famille réside en permanence.

Lorsqu'il n'est pas possible d'utiliser le critère familial, la résidence principale est celle où vous avez les attaches les plus fortes.

francis050350, Bouches-du-Rhône, Posté le 18/05/2013 à 18:38
756 message(s), Inscription le 08/02/2011
Bonsoir, Au risque de fâcher les intervenants les choses sont beaucoup plus simples. ROTORA n'est pas un agent du fisc et il ne lui incombe pas de vérifier la situation fiscale de son locataire. Sa seule obligation était que le locataire prenne "l'engagement d'affectation" à l'habitation principale. C'est la même chose si on demandait à tout un hacun d'être policier et encas de vol de retrouver le voleur pour que l'assurance rembourse.
Ne mélangeons pas tout . Je vous retrouve les éléments dans la documentation fiscale lefebvre et je vous les envoie.
Au cas particulier on ne peut reprocher à ROTORA de ne pas avoir fait l'enquête fiscale pour vérifier que le locataire était bien domicilié dans le logement. Je ne comprend pas pourquoi tous ne me rejoignent pas dans cette voie . Ce n'est qu'en cas de mauvaise foi ( soit ententente dès le début avec le liocataire) que les choses seraient différentes.
CONSEIL: Continuer à défiscaliser en indiquant dans la déclaration "mention expresse" articles L. 80 A et B du LPF les raisons pour lesquelles vous persistez . Ainsi le fisc même s'il veut poursuivre ne peut appliquer aucune pénalité. Indiquez que le bail prévoit très précisément que la location est à usage d'habitation principale.(mentiln expresse)

Adonis, Loire-Atlantique, Posté le 18/05/2013 à 18:48
151 message(s), Inscription le 16/06/2009
Bonjour,

Je crains que vous ne trouviez pas de texte plus précis sur la notion d'habitation principale.

Je pense qu'avec le pack: 5/7 jours + intérêts professionnels + jurisprudence citée, vous avez des outils pour vous défendre face à l'administration fiscale.

Si ça bloque toujours, saisissez le Conciliateur fiscal, et il restera toujours la possibilité de saisir le juge de l'impôt.

Franchement, votre cas apparaît défendable. Prenez un Conseil, de préférence avocat, si l'enjeu en vaut le coût.

Bien cordialement

Adonis

rotora, Finistère, Posté le 19/05/2013 à 09:51
17 message(s), Inscription le 17/05/2013
ok...tout cela me motive davantage..quel type de courrier puis je rédiger...pour ce qui est d'un avocat, j'y ai bien pensé..mais le coût bien sûr me freine.
je vais prendre le temps de tous vous relire posément.
MERCI

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 19/05/2013 à 10:32
10920 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Bonjour,
Il faudrait aussi savoir quelle adresse le locataire indique dans sa déclaration de revenus. Car c'est avant tout cette adresse là que le fisc considère comme résidence principale. Il est vraisemblable que le locataire a indiqué l'adresse de sa maison.

Et pour revenir sur ce qui est dit par francis050350, je pense qu'il y a une certaine confusion. Le fait que le bailleur soit de bonne foi lui évite effectivement toute pénalité, on est d'accord. Mais cela n'enlève pas le fait qu'une condition essentielle n'est pas réalisée pour le Scellier, et donc que la défiscalisation ne peut pas continuer.

Adonis, Loire-Atlantique, Posté le 19/05/2013 à 11:06
151 message(s), Inscription le 16/06/2009
Bonjour,

Vous pourriez répondre:

1°)que vous refusez le rehaussement.

2°)que vous êtes parfaitement en règle car vous avez conclu régulièrement avec le locataire un bail à destination d'habitation principale, conformément à la loi Scellier.

3°) Qu'en tout état de cause le service ne peut pas vous opposer la notion de foyer fiscal, puisque la loi parle d'habitation principale, ce qui est différent.

Et c'est suffisant pour l'instant, en tout cas selon ce que vous décrivez. La réponse de préférence par lettre recommandée AR.

Le service vous répondra peut-être non. Dans ce cas vous pourrez saisir le Conciliateur fiscal Départemental.

Bien cordialement,

Adonis,

rotora, Finistère, Posté le 19/05/2013 à 12:09
17 message(s), Inscription le 17/05/2013
ouahh!!!!
vous êtes en contradiction,difficile de trancher, bien sûr j'imagine que ds sa declaration, le locataire a mis sa propre maison comme adresse ...
Ce que les impots vont me repondre Adonis c'est que c'etait a moi de savoir la definition d'habitation principale....
et la nouvelle declaration est a remplir pour bientôt.
Quelle galère...
pensez vous possible que le locataire puisse revenir sur sa declaration et changer 'adresse du foyer fiscal...?

Adonis, Loire-Atlantique, Posté le 19/05/2013 à 14:04
151 message(s), Inscription le 16/06/2009
Bonjour,

Dans la déclaration de revenus on indique son domicile au 1er janvier de l'année (donc ça laisse 364 autres jours pour habiter ailleurs). Ca sert notamment a déterminer qui supportera la taxe d'habitation. L'administration fiscale y fixe, par défaut, la résidence du foyer fiscal, mais ce n'est pas irréversible.

De toutes façons ce n'est pas le foyer fiscal qui nous intéresse.

Le service ne va peut être pas vous dire oui tout de suite, mais je pense que vous obtiendrez gain de cause en persévérant.

Bien cordialement

Adonis

rotora, Finistère, Posté le 19/05/2013 à 14:41
17 message(s), Inscription le 17/05/2013
Dès ardi, je prends contact avec un avocat en droit fiscal...c'est dingue, tout cela va nous coûter de l'argent alors que nous n'avons rien fait ...c'est fou.
Merci à vous tous pour ces très précieuses pistes à exploiter!!!!!!!!!!

Adonis, Loire-Atlantique, Posté le 19/05/2013 à 15:46
151 message(s), Inscription le 16/06/2009
Bonjour,

C'est une sage décision. Vous devez pouvoir vous en sortir pour un forfait d'honoraires inférieur à 1000 € TTC pour un dossier comme ça. Si le dossier devait ensuite aller devant un tribunal, il est assez courant qu'il y ait un honoraire complémentaire en fonction du résultat.

Bien cordialement

Adonis

rotora, Finistère, Posté le 20/05/2013 à 08:59
17 message(s), Inscription le 17/05/2013
quelque chose me pose question
...quel intérêt ai je à faire valoir ma bonne foi?

Adonis, Loire-Atlantique, Posté le 20/05/2013 à 10:20
151 message(s), Inscription le 16/06/2009
Bonjour,

Il n'y en a pas, puisque vous êtes présumé de bonne foi.

Bien cordialement

Adonis

rotora, Finistère, Posté le 20/05/2013 à 10:49
17 message(s), Inscription le 17/05/2013
ok c'est juste des termes...

francis050350, Bouches-du-Rhône, Posté le 20/05/2013 à 17:55
756 message(s), Inscription le 08/02/2011
Bonjour ,

Mes excuses pour le retard à répondre précisément mais j'étais à l'étranger et je n'avais pas ma documentation .
En fait Lago à raison ,le locataire doit déclarer ses revenus à l'adresse du local loué . S'il déclare ailleurs c'est de fait une résidence secondaire et on ne peut rien contester .
C'est au propriétaire de s'assurer pendant toute la durée du bail de l'afectation à usge d'habitatiion principale par le locataire . cela résulte uniquement en oute des déclarations de revenus du locataire.
La seule issue serait d'engager pour non respect des clauses du bail une procédure contre le locataire.
MAIS remarque importante , il est admis ne pas remettre en cause l'avantage fiscal lorsque le propriétaire établit qu'il a fait des poursuites pour obtenir la résilation du bail ou tout du moins le respect des clause du bail .
En effet il est admis ne pas remettre en cause l'avantage fiscal lorsque le propriétaire établit :
- qu'il a accompli les diligences concrètes pour que ce local soit réaffecté à usage de résidence principale d'un locataire (engagement d'une procédure judiciaire :
- qu'il a accompli les diligences concrètes pour que ce local soit réaffecté à usage de résidence principale d'un locataire tel que l'engagement d'une procédure judiciaire pour l'obtention de la résiliation du bail

EXTRAIT DE LA DOCUMENTATION LEFEBVRE. IRPP
Habitation principale du locataire
89450
L'habitation principale s'entend, d'une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal.
Les logements qui ne constituent pas l'habitation principale du locataire ne peuvent ouvrir droit à l'avantage fiscal, sans qu'il y ait lieu de rechercher les raisons, d'ordre matériel, moral ou familial, qui motivent l'affectation du logement concerné à un objet autre que l'habitation principale.
La notion de logement abritant le foyer constitue une question de fait que l'administration apprécie strictement, sous le contrôle du juge de l'impôt, afin d'éviter qu'une utilisation temporaire d'un logement fasse bénéficier les propriétaires de résidences secondaires d'avantages fiscaux réservés à l'habitation principale. Cette définition exclut donc toute pluralité d'habitation principale.
Ainsi, les logements loués aux personnes physiques en tant que résidence secondaire ou saisonnière ou à des personnes morales dans des conditions autres que celles prévues à IRPP-IV-89550 n'entrent pas dans le champ d'application du dispositif.
Inst. 12 mai 2009, 5 B-17-09 fiche 3 n° 4 et 5.

89460
La condition de location du logement à usage d'habitation principale du locataire doit être respectée non seulement au moment de la signature du bail, mais également de façon continue pendant toute la période couverte par l'engagement de location. Il appartient donc au propriétaire-bailleur de s'entourer des garanties qu'il juge utiles pour s'assurer du respect de cette condition essentielle pour l'octroi ou le maintien de l'avantage fiscal. A cet égard, il convient de noter que, parmi les obligations du locataire, figure celle d'user des locaux selon leur destination.
Inst. 12 mai 2009, 5 B-17-09 fiche 3 n° 6.

89480
Le non-respect de la condition relative à l'affectation des locaux du fait du locataire entraîne, en principe, la reprise de la réduction d'impôt obtenue au titre de l'année au cours de laquelle intervient ce changement d'affectation.
Cela étant, il est admis ne pas remettre en cause l'avantage fiscal lorsque le propriétaire établit :
- qu'il a accompli les diligences concrètes pour que ce local soit réaffecté à usage de résidence principale d'un locataire (engagement d'une procédure judiciaire pour l'obtention de la résiliation du bail, insertions d'annonces, recours à une agence immobilière) ;

CONCLUSIONS :
Au plan fiscal il serait opportun d'assigner en justice le locataire pour résiliation du bail pour non respect d'une clause essentielle occasionnant en sus un important dommage financier au propriétaire ( perte des avantages du Scellier). dans cette situation la documentation administrative admet de ne pas remettre en cause les avantages du Scellier tant que dure le procès.

ce dernier trouverait à mon sens une issue positive dans tous les cas car le préjudice du propriétaire étant établit et si le fisc maintien ses prétentions se sera au locataire de payer la perte subie . Il suffira de le chiffre dans l'assignation . .


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