Terrain constructible ou pas?

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Bonjour
je suis interressé par un terrain de 3200m2 avec une maisonnette cadastrée d environ 50m2 et viabilisée.
Je souhaiterais decouper la parcelle en lots, mais le proprietaire ne sait pas si la parcelle est constructible.
Ma question est à partir du moment où une habitation cadastrée est presente sur la parcelle ,celle ci n est elle pas d office constructible?
Quels sont les couts (urbanisme ,voirie,permis de lotir....)
merci de m eclairer....