Interprétation article PLU

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Bonjour,

J'expose mon sujet ici car je ne sais pas trop vers qui me tourner.

Cela concerne un PC modificatif d'un promoteur qui veut créer 2 niveaux supplémentaires sur un programme en cours de d'achèvement, prigramme qui est à la base un R + 4 avec 2 niveaux de garages en sous-sol.

J'ai un doute sur le fait que ce PC soit conforme au PLU appliqué sur la commune.

Je n'arrive pas trop à interpréter l'article tiré du PLU concernant la parcelle du programme.

Le voici :

Article UC10 - Hauteur Maximum des constructions :
La hauteur de la construction ne peut excéder 16 mètres et 5 niveaux dans le secteur UCa.
Une bonification de deux niveaux supplémentaires sera accordée pour les constructions destinées au logement social et/ou pour les constructions dont les besoins énergétique (Bbio) est inférieur à 20 % par rapport aux exigences de la réglementation thermique en vigueur (Bbiomax), en respectant une emprise maximum de 75 % pour le dernier niveau par rapport au niveau inférieur.
La structure technique des derniers niveaux des immeubles peuvent être transformées en habitation, sous resserve de ne pas modifier la hauteur de bâtiment."

Mes interrogations :

- Sur le panneau d'affichage actuel il est écrit "hauteur de la construction 16 (R + 4)" . J en déduis que la hauteur est atteinte ?

- Concernant l'accord de 2 niveaux supplémentaires si les constructions sont destinées à des logements sociaux et/ou pour les constructions dont le besoins énergétique etc.... Ce programme est un parc privé comptant 25 % de logements sociaux. Pour moi des constructions de logements sociaux doivent faire partie d'un parc 100 % logements sociaux ?
Et pour la question du besoin énergétique j'avoue ne pas comprendre le sens...

D'après vous est-ce que ce permis peut-être conforme au PLU ?

J'essaie de cherche des réponses car j'ai fais l'acquisition en 2017 d'un appartement en vefa sur ce programme et ce problème de création de niveaux supplémentaires me fait un peu peur sur le délai de livraison qui a pris 12 mois de retard.

Impossible d'obtenir des informations à la mairie.

En vous remerciant par avance.

Cordialement. Dernière modification : 07/03/2020 - par Tisuisse Administrateur

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Bonjour,



1- Oui (hors bonification)

2- L'articel précise que la bonification concerne un projet de logements sociaux et/ou des constructions "performantes". Donc si le promoteur le justifie il pourrait bénéficier de 2 niveaux supplémentaires, d'après les informations que vous donnez. Vous trouverez des explications ici

Par contre les travaux d'un modificatif ne doivent pas porter atteinte à l'économie générale du projet. J'ai donc un doute sur la possibilité de passer par un PC modif plutôt que par un nouveau PC.

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Bonjour,

Je vous remercide pour votre réponse.

Pour le 1 : OK

Pour le 2 : Vous dites si le promoteur le justifie. Peut-il justifier une construction déstinée à des logements sociaux alors que c'est un programme privé qui inclut juste 25 % de logements sociaux qui est le quota imposé par la loi ?

Pour les constructions performantes grand merci pour l'article, je ne pense que le seul critère qui puisse être retenu soit celui de l'exemplarité énergétique et encore je ne suis pas très sûr car les performances doivent être nettement supérieures aux éxigences RT 2012 ? La construction est basée sur du RT2012 .

Pour le PC veuillez m'excuser, effectivement il est passé par un nouveau PC.

Encore merci pour vos réponses. Cordialement.

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S'il ne compte que 25 % je doute que cela suffise. Par contre il peut se contenter de justifier de l'exemplarité énergétique au lieu d'un programme social. Cette exemplarité doit être justifiée via une attestation établie sur le site que je donnais en lien, et fait partie des pièces obligatoires devant être annexées au permis.

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bonjour,


S'il ne compte que 25% je doute que cela suffise.


Vous devez vous méfier car il peut s'agir d'une opportunité du promoteur, de pouvoir modifier le quota de logements sociaux, une fois son programme privé vendu.

- Dans un premier temps, il a inclus 25% de logements sociaux dans l'immeuble pour être conforme à la loi et rendre son immeuble attractif aux acheteurs.

- Ensuite ayant vendu tous les appartements (en VEFA) , il peut trouver un intèrêt financier à construire deux niveau supplémentaires avec le motif légitime de faire du logement social, mais à récupérer les appartements initialement prévus en social pour les revendre sur le marché privé.

Les personnes ayant déjà acheté sont lésés car l'immeuble n'a plus les mêmes carctéristiques (nombre d'étages) que le projet mis en vente.

Il peut en outre, suite au dépôt d'un nouveau permis, comporter davantage que 25% de logements sociaux , ce qui impacte la valeur des autres appartements de l'immeuble..

Je pense que vous pouvez annuler votre réservation d'appartement suite à modification non concertée du projet initial .

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Le nombre de logements sociaux sera bien sûr modifié si l'ajout de 2 niveaux fait passer son pourcentage de départ sous le minimum imposé. Vérifiez comment il fait pour respecter ses obligations avec 2 niveaux de plus...

A la lecture de l'article 10 le promoteur peut dépasser de 2 niveaux sur la seule justification de "besoins énergétique (Bbio) est inférieur à 20% par rapport aux exigences de la réglementation thermique en vigueur (Bbiomax), en respectant une emprise maximum de 75% pour le dernier niveau par rapport au niveau inférieur".