Donnation-partage et usufruit

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Bonjour,
J'ai 50 ans et je suis actuellement propriétaire de mon pavillon qui vaut environ 300 000 euros, avant de me marier avec leur belle-mère, je voudrai le donner à mes enfants en gardant l'usufruit, y a t'il des frais de succession et combien? est-ce la meilleurs solution pour que mes enfants héritent de tous mes biens?

Cordialement

jean etienne