Projet d’achat d’un bien immobilier sans lien de parenté

A. Description de notre situation très complexe

Dans le texte ci-dessous :

- mon compagnon sera appelé « D ».
- moi, j’apparaîtrai sous le nom de « A ».
- le mari de « A » sera nommé « J »

« D » est un homme célibataire, sans enfant.
« A » est une femme mariée sous contrat séparation de biens, possédant un patrimoine immobilier important, et séparée officieusement de « J » son mari depuis plus de 4 ans, d’un commun accord avec celui-ci, sans autres procédures ni déclarations officielles, quelles qu’elles soient.
« A » a un héritier : son fils unique.
Pour des raisons d’intérêt fiscal, « A » a toujours son domicile principal avec son mari « J », lequel est handicapé, et à qui elle rend visite quotidiennement, son bureau jouxtant la maison.
Au regard de l’administration fiscale, ceci représente 2,5 parts pour le couple en ce qui concerne la déclaration des revenus.
« A » ne souhaite pas changer cette situation fiscalement intéressante pour elle.
« J » est resté au domicile conjugal ; il y est logé gratuitement par « A » qui est l’unique propriétaire dudit domicile.


Par contre, « D » et « A » vivent ensemble depuis plus de 4 ans dans une maison achetée par « A » en pleine propriété.

Cette maison est :

- le domicile principal de « D », qui y paie sa taxe d’habitation
- la résidence secondaire de « A » qui y paie sa taxe foncière.


B. Projet d’achat d’un bien immobilier

A court terme, « D » et « A » ont le projet d’acheter ensemble un bien immobilier, par exemple à 50/50, et souhaiteraient éviter la solution de la SCI, trop lourde à gérer.

En cas de décès :
- « A » ne souhaite pas léser « D », et ne souhaite pas léser non plus son héritier unique.
- « D » ne souhaite pas léser « A », et ne souhaite pas non plus léser ses deux sœurs qui seraient ses héritières en cas de décès.

C. Questions

1. Comment doivent-ils procéder pour choisir la solution juridique la plus judicieuse afin de ne léser aucun héritier ou ayant-droit en cas de décès de l’un ou de l’autre ?
2. Y a-t-il possibilité d’achat en indivision avec bénéficie de l’usus au survivant pour une période déterminée dans le temps (par exemple 5 ou 10 ans) ?
3. En quoi consiste le démembrement de propriété ? Est-ce valable dans ce cas ?
4. Sachant que la future maison consituera pour « D » son domicile principal et pour « A » sa résidence secondaire, que se passera-t-il en cas de revente avec plus-value immobilière ? La taxe sur la plus-value sera-t-elle applicable uniquement sur la part de « A » ou bien sur la valeur totale de la maison ?
5. Enfin, si « A » ou « D » achète seul(e) la maison, que se passe-t-il si :

- Si « A » achète la maison en apportant 100 % du montant total et que « D » paie d’éventuels travaux ?
- Si « D » achète la maison en apportant 100 % du montant total et que « A » paie d’éventuels travaux ?

Faisons simple : acheter à deux sans être marié, c'est l'embrouille assuré, il n'y a aucune solution miracle pour y échapper (même la SCI ne change rien, c'est à la mode et dans la majorité des cas, non adapté)

Autre généralité : on lèse toujours quelqu'un. Si on ne veut pas léser son concubin, on lèse ses héritiers, et réciproquement.

2. Y a-t-il possibilité d’achat en indivision avec bénéficie de l’usus au survivant pour une période déterminée dans le temps (par exemple 5 ou 10 ans) ? avec 60% de droits de succession sur la valeur de l'usufruit.

5. Enfin, si « A » ou « D » achète seul(e) la maison, que se passe-t-il si :
- Si « A » achète la maison en apportant 100 % du montant total et que « D » paie d’éventuels travaux ?
- Si « D » achète la maison en apportant 100 % du montant total et que « A » paie d’éventuels travaux ? celui qui achète la maison en aura 100% l'autre n'aura AUCUN droit sur la maison. C'est tout aussi simple que ça. Au mieux, et ce n'est même pas sur, celui qui a financé les travaux, pourra se faire rembouser la somme. Par principe, on n'investit pas dans la maison d'autrui. Mieux vaut preter l'argent au propriétaire avec reconnaissance de dettes.

Merci beaucoup.
Il faut acheter seul(e), c'est très clair !

Rebonjour,
Pourriez-vous néanmoins me répondre concernant la plus-value immobilière ?
merci beaucoup