Syndic Penalité de 300 € compteur d'eau non intallés

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Bonjour,

J'ai appris par hasard, au mois d'août dernier, en rencontrant le président du conseil syndical de mon immeuble que les compteurs défalcateurs d'eau chaude et froide placés à l'interieur des appartements devaient être changés et que je devais prendre contact avec le prestataire pour faire remplacer les miens, ce que j'ai fait immediatement.

Je reçois ce jour, mon relevé de charges du 4e trimestre oû figure une pénalité de 300 € pour non modification de mes compteurs... en reference à la décision de l'AG de mars 2021. N'ayant pas été informée par le syndic que mes compteurs d'origine n'étaient plus reconnus, est-ce legal ?

Merci par avance pour vos conseils. Dernière modification : 26/10/2021 - par Tisuisse Administrateur

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Bonjour,

Quoiqu'il en soit, cette pénalité n'étant pas inscrite dans le règlement de copropriété, elle est illicite. Quand bien même l'assemblée aurait-elle décidé de modifier le règlement de copropriété, une telle modification aurait nécessité l'unanimité des copropriétaires. Vous avez des arguments pour refuser de payer mais reste à déterminer, au cas où le syndic voudrait vous réclamer ces 300 € en justice, si la décision prise par l'assemblée générale s'impose parce que non contestée ou si elle doit être réputée non écrite.

Il est bon d'assister aux assemblées générales ou, tout du moins, de lire les procès-verbaux à leur réception.

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Bonjour

Toute décision d'une AG, même si elle est illégale, s'applique selon les termes de la résolution qui l'a décidée, tant qu'elle n'a pas été annulée par une décision de justice dans les délais imposés par l'article 42 de la loi 65-557 du 10/07/1965.

Méditez la dernière phrase de "NIHILSCIO" qu'il a fort justement rappelée.

Bien à vous

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Toute décision d'une AG, même si elle est illégale, s'applique selon les termes de la résolution qui l'a décidée, tant qu'elle n'a pas été annulée par une décision de justice dans les délais imposés par l'article 42 de la loi 65-557 du 10/07/1965.


Il y a tout de même des limites. Si l'assemblée vote que Coproleclos doit être défénestré, il n'est nul besoin d'une décision de justice pour refuser de jeter Coproleclos dans le vide. A côté de ce qui relève de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il y a ce qui relève de l'article 43. En fait partie notamment partie tout ce qui est sanctionné pénalement, ce qui est étranger à l'objet du syndicat et ce qui est entaché de nullité absolue.

J'ai un doute au sujet des pénalités.

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Bonjour "NIHILSCIO"

Effectivement il y a des limites et vous me semblez les avoir dépassées par votre exemple douteux à mon sujet. J'ai rencontré mon avocat et nous étudions les suites à donner à votre interprêtation.

Je vous confirme qu'une décision prise en AG de copropriété est applicable tant qu'elle n'a pas été contestée dans les délais et formes légales imposés par la loi 65-557 du 10/07/1965. Quand on ne sait pas, on s'abstient et on évite les commentaires douteux qui violent la charte du forum.

Derrière un écran et avec un mulot à la main, on n'est pas à l'abri de poursuites judiciaires.

Je vous salue monsieur ou madame.








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Je vous confirme qu'une décision prise en AG de copropriété est applicable tant qu'elle n'a pas été contestée dans les délais et formes légales imposés par la loi 65-557 du 10/07/1965.
Donc vous maintenez qu'on pourrait me jeter par la fenêtre (moi ou n'importe qui d'autre, j'évite de vous utiliser comme exemple, vous me semblez un peu chatouilleux) en toute légalité si l'assemblée générale en avait décidé ainsi et que j'avais omis de contester dans les délais.

Je vous laisse réfléchir.

J'ai rencontré mon avocat et nous étudions les suites à donner à votre interprêtation.
Je suis plié de rire.

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Bonjour

Voici le texte sur lequel je me suis appuyé dans mes propos :

Extraits : "Une fois l’assemblée générale tenue, le syndic est chargé d'exécuter les décisions adoptées, Cette mission qui lui est déléguée de plein droit par l’article 18 de ta loi du l0 juillet 1965, le conduira à exercer une pluralité d'actes juridiques et matériels, selon la nature de la décision adoptée, sans qu'il n'ait à se faire juge de l’opportunité de celle-ci. Il nous paraît néanmoins que, si la décision devait conduire le syndic à agir contrairement â la loi ou aux bonnes mœurs, pouvant alors engager responsabilité personnelle, celui-ci serait en droit de ne pas s'exécuter et surtout de résilier son contrat pour inexécution fautive de son cocontractant faute pour le syndicat d'avoir agi de bonne foi".

source : Guides Copro - de Pierre-Edouard Lagraulet, Docteur en droit et Avocat - Editions Edilaix - dépôt légal septembre 2021.

Il est bon de savoir qu'une AG délibère au nom du syndicat de copropriété dont sont membres tous les copropriétaires comme vous et moi.

Une fois de plus je constate que des internautes qui ont dérapés continuent de persister. L'exemple cité par NIHILSCIO n'a rien à voir avec un problème de copropriété.

Bien à vous.

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Bonjour,

Merci pour vos réponses concernant l'application de la décision d'assemblée genérale 2021 sur la penalité de 300€ pour les coproprietaires n'ayant pas fait installer les compteurs défalcateurs d'eau privatifs

Coproproprietaire depuis 15 ans, mes compteurs défalcateurs d'eau d'origine ont toujours été relevés et validés par la coproprieté.
Je n'ai pas ete informée ( courrier, note d'info ou autre) que les compteurs existants devaient ètre remplacés et que je devais prendre contact avec un prestataire pour installer les nouveaux.
A la lecture de la décision de l'assemblee générale ( hors présentiel) j'ai pensé que certains coproprietaires n'avaient pas de compteurs individuels et je ne me suis pas sentie concernée puisque les miens etaient relevés réguliérement.
Ma question est:
le syndic a t'il obligation d'avertir les copropriétaires par courrier personnel de la décision de changer les compteurs et transmettre les coordonnees du prestataire et fixer des délais ?
Merci par avance pour l'attention portée à ma question et vos conseils

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Bonjour

Voici ce que dit le décret dont la référence se trouve plus bas : extraits du décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l’information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises par l’assemblée générale :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031633083?init=true&page=1&query=d%C3%A9cret+2015-1681&searchField=ALL&tab_selection=all

Article 1 - Dans un délai de trois mois après la tenue de chaque assemblée générale des copropriétaires, le syndic assure l'information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par ladite assemblée susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

- les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;

- les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires.

Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l'anonymisation de leur contenu.

...

Article 3 - Le présent décret s'applique aux assemblées générales convoquées à compter du 1er avril 2016.

... (fin de l'extrait)

Selon ce décret le syndic est bien tenu de vous informer des travaux et des personnels présents lors de la réalisation de travaux décidés par une AG.

En ce qui concerne des délais de réalisation, les travaux votés à l'article 24 peuvent être engagés immédiatement par le syndic dès qu'il a les fonds versés par les copros.

Pour ceux votés à l'article 25, les travaux ne peuvent être engagés que deux mois après la notification du PV de l'AG s'il y a eu des opposants et défaillants. Evidemment il doit avoir les fonds dispos.

Une notification doit être adressée obligatoirement par LRAR, ou par LRE, ou par l'Avis AR24.

Bien à vous

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le syndic a t'il obligation d'avertir les copropriétaires par courrier personnel de la décision de changer les compteurs et transmettre les coordonnees du prestataire et fixer des délais ?


Ce changement des compteurs devait être inscrit à l'ordre du jour reçu avec la convocation et la décision prise était inscrite dans le procès verbal obligatoirement notifié aux copropriétaires absents ou défaillants. Ces deux notifications suffisaient. Le syndic n'avait pas l'obligation de vous rappeler ce qui figurait déjà dans le procès verbal.

Ce que je trouve très contestable est la pénalité de 300 €. A mon avis, cela relève de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1065 : réputé non écrit. Mais ce n'est que mon avis. Je ne peux vous garantir que ce serait celui du juge si vous refusiez de les payer et si le syndic saisissait le tribunal pour vous obliger à payer. Vous pouvez toujours tenter une demande amiable d'annulation de cette pénalité.

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Merci pour vos réponses

Je souhaiterai préciser que les travaux de changements de compteurs en 2020 n'ont jamais eté mis a l'ordre du jour d'une assemblee générale,
Cette decision a été prise par le syndic et le conseil syndical.

Par contre la penalité de 300€ figurait a l'ordre du jour de l'AG 2021 et acc eptée par les votants en non presentiel la plupart, comme moi comprenant que certains coproprietaires n 'avaient pas de compteurs defalcateurs installés.

J'ai fait par enir une lettre recommandée avec AR au syndic il y a 3 semaines pour lui expliquer que je 'avais pas éte informée de cette décision et demandais la remise de cette penalité
Aucune réponse à ce jour!


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Bonjour

En ce qui concerne la pénalité encourue : si vous avez voté CONTRE et que la résolution a été acceptée par l'AG à la majorité requise, vous avez la qualité d'OPPOSANT et vous pouvez contester la décision devant le Tribunal judiciaire. Cette action DOIT être engagée dans les deux mois qui suivent la notification du PV de ladite AG ; ce PV doit vous avoir été notifié dans le mois qui suit l'AG. Si ce délai maximum d'un mois n'a pas été respecté, vous avez cinq ans pour engager votre contestation (voir l'article 42 de la loi de 1965). Le concours d'un avocat est obligatoire.

Quant à la décision des travaux le CS n'a pas ce pouvoir sauf s'il a été mandaté par l'AG décidant desdits travaux, et seulement pour la décision du choix de l'entreprise entre plusieurs devis, à la condition toutefois qu'ils relevaient de l'article 24 de la loi de 1965. Mais comme vous dites que l'AG n'a pas délibéré ni décidé sur cette installation, la pénalité encourue n'a pas de valeur légale. Ca semble une décision "au cas où".

Pour les compteurs nouveaux : si c'est une amélioration par rapport aux anciens modèles, tout le monde DOIT en bénéficier, même si certains ont déjà ce modèle, et pas seulement quelqu'uns. Il s'agirait dans ce cas d'une "rupture d'égalité" réprimée par la loi. Savoir que dans ce cas vous pourrez demander un échelonnement du règlement durant 10 ans : dixit l'article 33 de la loi de 1965.

La pénalité doit être prévue dans le contrat du syndic sinon elle est illégale et contestable également car une AG ne peut pas en décider de l'application. Rien n'est prévu dans la loi de 1965 et son décret de 1967. Ces pénalités se trouvent dans le chapitre 9 du contrat. Si rien n'est prévu, vous ne devez rien payer à ce propos.

L'AG n'a pas à délibérer sur une modification du contrat du syndic qui l'engage durant sa validité en ajoutant quelque chose. Si vous pensez que des copros ont agi contre d'autres copros en votant, il s'agit d' "abus de majorité", également puni par la loi.

Si je peux me permettre un conseil : vous avez un boulevard pour tout contester en justice. Votre avocat vous conseillera mieux que moi.

Je confirme ce que j'écrivais le 19/10 dans ce post : "Toute décision d'une AG, même si elle est illégale, s'applique selon les termes de la résolution qui l'a décidée, tant qu'elle n'a pas été annulée par une décision de justice dans les délais imposés par l'article 42 de la loi 65-557 du 10/07/1965". Mais depuis mars vous avez laisé courir les délais sans réagir.

En résumé : pas de décision de travaux par une AG ; peut-être pas de pénalité prévue par le contrat du syndic ; le CS s'est rendu coupable d'une décision illégale.

Développez ces arguments dans une nouvelle LRAR adressée au syndic.

Bien à vous

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Merci pour tout le temps que vous avez consacré a me répondre et me conseiller
Cordialement,
Marine

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Après quelques recherches, je confirme mon avis initial : le syndic ne peut vous obliger à payer ces 300 €.

Il a été décidé dans votre copropriété de changer les compteurs d'eau. A cette fin les copropriétaires devaient prendre contact avec le plombier et ceux qui ne l'auraient pas fait seraient sanctionnés par une pénalité de 300 €.

En copropriété, de telles pénalités, ou amendes, n'existent pas. L'objet du syndicat des copropriétaires est la conservation et l'administration de l'immeuble et, à ce titre il fait payer des charges de copropriété. En cas de faute d'un copropriétaire ayant pour conséquence une aggravation des charges, le règlement de copropriété peut stipuler que cette aggravation des charges soit entièrement supportée par le copropriétaire qui en est responsable. Mais cela ne l'autorise pas à infliger une amende forfaitaire à un copropriétaire.

De plus, on ne peut se faire justice soi-même. Ce que le syndicat peut exiger d'un copropriétaire en application de la clause de l'aggravation des charges doit résulter d'une décision judiciaire. Exemple de jurisprudence en ce sens : l'arrêt de la cour de cassation du 26 juin 2000, n° de pouvoi 98-15.900 : l'application de la clause invoquée supposait un comportement fautif du débiteur dont l'appréciation devait résulter d'une décision judiciaire et non d'une décision de l'assemblée générale.

En conclusion : cette pénalité de 300 € ne repose sur rien de légal. La décision de l'assemblée générale de l'instaurer est nulle, de nullité absolue quand bien même elle a été votée en assemblée générale. Je doute fort que le syndic tente de vous faire condamner en justice à la payer. Il serait débouté. Il est d'ailleurs probable que d'autres personnes se soient vues réclamer la même somme pour la même raison et refusent de payer.