Acte de vente different du bien acquis

Sujet vu 4555 fois - 47 réponse(s) - 2 page(s) - Créé le 24/07/12 à 08:55
> Droit de l' Immobilier > Urbanisme & Construction


ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 24/07/2012 à 08:55
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
Bonjour,

Voici mon enorme probleme dont je viens de m apercevoir en voulant vendre ma maison
Il y a 12 ans, nous avons achete une habitation sur un terrain de 1.7h (4parcelles) cloture et arbore et entoure de terres agricoles et l acte de vente ne correspond en rien a la realite de la propriete
L ancien proprietaire avait apparamment fait un deal avec le precedent propriétaire (qui avait aussi les terres autour) en empietant de 25m d un cote et en reduisant de 25m de l autre et a cloture et planté des arbres. depuis les terres agricoles ont ete vendu donc une de mes parcelles s est retrouvée "virtuellement" englobee dans la vente et est cultivee par un agriculteur pensant que cela lui appartient et par ailleurs les 25m de compensation ne m appartiennent plus
Nous avons ete floues tous les 2 et n avons aucun interet a reprendre nos parcelles respectives, il est d'accord pour un echange mais veut que je paye un geometre
Qu'est ce cela implique ensuite pour regulariser?
De +, je viens d'apprendre que mon terrain est entaché d'1 servitude non mentionnée sur l'acte de vente (collecteur d'eau desservant toutes les terres alentour)
merci de votre aide

Poser une question Ajouter un message - répondre
edith1034, Hérault, Posté le 24/07/2012 à 09:16
1194 message(s), Inscription le 18/02/2011
l'acte notarié fait fois

pas de servitude inscrite pas de servitude sauf à démontrer dans des actes notariés antérieurs que cette servitude existait

pour le géomètre 2 ou 3 milles euros

pour tout savoir sur la vente immobilière

http://www.fbls.net/COMPROMISVENTEARRET.htm

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 08/08/2012 à 10:37
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
merci de votre aide
Elle figure dans un acte anterieur que nous avons recupere aux hypotheques
Cette personne etant decedee, c'est son fils (heritier) qu'il nous a vendu la propriete. Je pensais qu'on heritait aussi des obligations.
Le notaire se base sur quoi lors de la vente, titre de succession ou acte de propriete?
De plus l'ancien proprio a plante des arbres sur les drains et les racines genent maintenant le bon fonctionnement de l'installation

trichat, Posté le 08/08/2012 à 15:34
2351 message(s), Inscription le 02/07/2012
Bonjour,

Il y a plusieurs problèmes qui apparaissent à la lecture de votre message.

1° Le deal entre anciens propriétaires :

Apparemment, il s'agit d'un échange de fractions de parcelles qui n'a fait l'objet d'aucun bornage : vous ne pouvez donc que revenir à l'état cadastral qui a dû être annexé par le notaire rédacteur de l'acte qui est en votre possession.
Si vous souhaitez effectivement procéder à un échange avec le nouveau propriétaire exploitant des terres agricoles, un bornage fait par un géomètre-expert est nécessaire, sinon obligatoire ; cet échange devra ensuite être formalisé par un acte notarié, ce dernier permettra au notaire de faire procéder à la mise à jour du cadastre tenu par les services de la conservation des hypothèques ; bien évidemment, les différents coûts sont à partager entre les deux parties. Sauf, bien évidemment si vous acceptez de supporter seul ce coût.

2° Problème de servitude :

Le notaire a, semble-t-il, commis une erreur, en ne mentionnant pas cette servitude dans l'acte qu'il a rédigé. Sa responsabilité professionnelle peut être engagée. Cette servitude entraîne-t-elle pour vous des dépenses (d'entretien par exemple) que vous n'aviez pas prévues? Si oui, l'assurance RC du notaire peut être activée. Mais là, vous allez devoir "batailler" durement. D'ailleurs, si vous aviez connu cette servitude, auriez-vous acheté cette maison? Là est la vraie question.

3° Travaux réalisée par l'ancien propriétaire :

Si vous devez rester dans cette maison, vous serez obligé de remettre en état de fonctionnement l'installation, en faisant abattre les arbres,...
Mais ceci le problème évoqué au point 2.

Cordialement.

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 08/08/2012 à 16:26
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
merci de toutes ces infos
Non je n'aurais pas achete cette maison avec un terrain cloturé alors que mon terrain est de l'autre cote de la haie, l'agence ou le notaire ne sont pas sensé verifier? + un collecteur pres de la maison(sans signe visible)
Nous avons ete inondé dans le garage (les pompiers ne comprenaient pas pourquoi l'eau ne s'evacuait pas malgre les pompes). Donc on a fait draine autour de la maison, mis des gouttieres, une fosse toutes eaux, decaisser et gravillonner l'allee (6000 euros) et maintenant il faut payer un geometre....
Je ne comprend pas pour quoi les agriculteurs ont aide l'ancien proprio a cloturer et mettre des arbres. Ils connaissent bien le cadastre et les drains
cordialement

trichat, Posté le 08/08/2012 à 18:48
2351 message(s), Inscription le 02/07/2012
Pour compléter mon message précédent, ci-dessous adresse d'un site spécialisé en informations juridiques ; le sujet traité correspond au problème que vous avez exposé :

http://www.legavox.fr/article/immobilier/locations/litiges-contentieux-locations/absence-mention-servitude-responsabilite-notaire_7787_1.htm

Manifestement dans votre affaire, des négligences - coupables et sans doute volontaires - ont été commises, aussi bien par l'agent immobilier et le notaire.
Mais la justice est là pour les corriger.
Cordialement.

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 08/08/2012 à 19:13
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
merci
beaucoup trop de choses pour etre du hasard
Si je demande reparation en justice (je suppose beaucoup de temps et de frais en perspective), qu'advient il de la mise en vente de ma maison?
Pas le choix, mon mari est muté sur une autre region
bonne soiree

trichat, Posté le 08/08/2012 à 19:46
2351 message(s), Inscription le 02/07/2012
Effectivement, toute action en justice est assez longue et a un coût (honoraires de l'avocat, expertises probables dans votre cas). Une partie peut être récupérée sur la partie adverse, si elle est condamnée.

Si vous pouvez vendre cette maison en rentrant dans vos frais, mieux vaut en rester là. En espérant que la servitude que vous signalerez n'ait pas trop d'incidence sur le prix de vente ; quant au terrain, il faut maintenir cee qui était indiqué dans votre acte d'achat.

Cordialement.

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 08/08/2012 à 20:26
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
merci de votre reactivite
Je pensais quand meme envoyer LAR au notaire qui a redigé l'acte pour me premunir contre d'autres mauvaise surprise concernant la servitude
Cela n'a pas d'incicence sur la vente?

trichat, Posté le 08/08/2012 à 22:24
2351 message(s), Inscription le 02/07/2012
Non.
Mais, maintenant que vous êtes vendeur, vous engageriez votre propre responsabilité si vous n'indiquiez pas dans l'acte constatant la vente la servitude d'écoulement des eaux sur votre fonds (article 1638 code civil).
En vous souhaitant une vente rapide de cette propriété.
Cordialement.

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 09/08/2012 à 11:45
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
desolée, j'abuse mais au mois d'aout, peu d'interlocuteur
Je recherche, sans succes, une base de modele de lettre pour le notaire concernant l'oubli de la servitude (collecteur pluviales) pour ne pas avoir l'air trop bete
Quelle genre de servitude, occulte, continue, bon pere de famille? servitude de passage?
Compte tenu que le regard qui permet d'identifier sa presence a ete masqué (on le cherche encore!)
merci

trichat, Posté le 09/08/2012 à 14:14
2351 message(s), Inscription le 02/07/2012
Bonjour,

Tout d'abord, vous devez rappeler au notaire, rédacteur de l'acte d'acquisition de votre propriété, qu'il a commis une faute professionnelle.
En effet, si le vendeur - ici, si j'ai bien compris, un agent immobilier, donc un professionnel - est tenu d'indiquer dans tout document préparatoire à la transaction (compromis de vente, promesse de vente) toutes les servitudes qui grèvent un fonds, le notaire dans le cadre de ses diligences professionnelles normales doit procéder à toutes les vérifications que lui impose la transaction qui fait l'objet de l'acte authentique. Le notaire engage sa responsabilité professionnelle lorsqu'il commet une telle faute, d'autant que cette servitude était inscrite à la conservation des hypothèques. L'article 1638 du code civil est très clair : "Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheter s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité". (héritage = propriété)
Quant à la qualification de cette servitude, avez-vous pris connaissance de l'acte qui la mentionnait?
S'agissant de l'écoulement des eaux (il s'entend des eaux pluviales), c'est l'article 640 du code civil qui le définit. Il s'agit d'une servitude naturelle.
En revanche, vous parlez de collecteur : s'agit-il alors d'un collecteur d'eaux pluviales et usées (ce que l'on nomme couramment égouts)?
Dans ce cas, en l'absence d'éléments apparents et visibles dans des conditions normales d'observation, il s'agit d'une servitude occulte et continue.
J'espère que ces éléments vous éclaireront davantage.
Je vous proposerais bien de relire votre courrier, mais cela entraîne que nous échangions nos adresses mail, car il me paraît pas facile fe faire cette opération sur ce site.
A vous lire.
Cordialement.

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 09/08/2012 à 14:46
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
Il s'agit d'un collecteur de drainage des terres agricoles alentour, cad que des drains arrivent des champs dans ce collecteur (tuyau + gros) et sont reacheminees vers un etang pour que les champs de ces messieurs ne soient pas inondés. Tant pis pour notre garage. C'est la croix et la baniere pour retrouver le shema de l'installation
Pour ce qui est du mail, je ne sais pas comment proceder
Cordialement

trichat, Posté le 09/08/2012 à 18:00
2351 message(s), Inscription le 02/07/2012
Avez-vous un exemplaire de l'acte décrivant cette servitude?
Si vous le voulez, indiquez-moi votre adresse mail sur ce site (je ne vois pas d'autre solution) et je vous confirmerai l'avoir enregistré pour les seuls besoins de nos échanges.

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 09/08/2012 à 19:41
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
je dois creer une nouvelle adresse mail car les personnes "alentour" ont trouve mon tel portable grace a mon mail pour la vente et j'ai des demandes de RV bidon pour visiter. Non, je ne suis pas parano, sinon je ne serais pas dans ce marasme. L'impression d'avoirmis les pieds dans le plat et qu'alentour on ne comprend pas pourquoi sous la pression collective et comme le precedent proprio, je ne vend pas sans rien dire. Moi, je ne souhaite pas que les futurs vivent notre situation
Encore une question concernant cela
"en matière de bornage, il y a une hierarchie des preuves, et l'élément déterminant qui prime toujours sur les autres, en vertu du principe de l'usucapion, ce sont les limites voulues par les différents propriétaires sur le terrain, haie, clôture, mur. En vertu de ces marques sur le terrain, vous avez juste titre et bonne foi, il s'agit de la prescription décennale."
pour l'agence, c'est aussi le tribunal ou il y a moyen
merci

trichat, Posté le 10/08/2012 à 10:49
2351 message(s), Inscription le 02/07/2012
Bonjour,

Vous soulevez deux nouvelles questions, à savoir l'usucapion (prescription acquisitive) et le bornage (opération juridique de délimitation de deux fonds).
Mais la réponse est loin d'être évidente :
- concernant le bornage, ce sont les "bornes" en principe apparentes qui matérialisent les limites entre deux fonds ; dans votre situation, existent-elles ? Si oui, elles font foi, sauf à ce qu'elles aient été frauduleusement déplacées, entraînant un empiétement sur votre fonds. Dans ce cas, vous devrez faire intervenir un géomètre-expert qui procédera à un nouveau bornage. Les tolérances d'usage (ce qui est votre cas), à mon avis ne modifient pas les règles de droit, sauf à les matérialiser par un acte notarié qui sera publié à la conservation des hypothèques.
- concernant l'usucapion, les règles qui vous rappelez sont exactes. Mais le (ou les) propriétaire(s) des fonds concernés ne vont-ils pas contester votre position. Et là encore, vous devrez faire procéder à un nouveau bornage pour que ces fractions de parcelles échangées (prêtées, je ne sais quel terme utiliser) s'intègrent définitivement dans votre fonds (maison + terrain).

Quant à l'agence immobilière - si elle existe toujours - vous pouvez lui rappeler par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qu'en tant que professionnel, rédacteur d'acte (compromis, promesse de vente), elle a commis une faute en n'indiquant pas la servitude qui frappait votre fonds en ne respectant pas l'obligation édictée par l'article 1638 du code civil.
A mon avis, il fera "la sourde oreille" et ne répondra pas. Si vous souhaitez mettre en jeu sa responsabilité pour faute, vous n'avez pas d'autre choix que le recours au tribunal.
Mais le notaire est exactement dans la même situation. Mais avant d'engager sa responsabilité, vous devez faire part au président de la chambre départementale des notaires des griefs que vous reprochez à Maître X, en lui demandant d'intervenir auprès de ce notaire. Sa responsabilité est couverte par une assurance RC obligatoire. Mais, il faut que vous chiffriez le montant des dommages que vous estimez nécessaire pour couvrir les désagréments subis par cette faute (coût des travaux, préjudice éventuel lors de la revente de votre propriété,...).
Rien n'est simple dans la vie juridique.

Je me permets de vous redemander,quand vous avez appris l'existence de cette servitude et si vous avez actuellement entre les mains un document décrivant cette servitude.

J'ai été encore un peu long, mais la matière y oblige.
Bonne journée et à vous lire plus tard.

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 12/08/2012 à 11:30
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
bonjour
je suppose que les recours aux tribunaux, meme pour l'agence, impliquent que nous ne pouvons pas vendre? ou est ce possible de demander des dommages et interet (remboursement des frais d'agence et des travaux lies aux collecteur)?
Pour ce qui est des limites, le voisin semble d'accord, je ne pense pas qu'il est envie de se retrouver avec un terrain non cultive depuis 15 ans et avec un systeme (genre vanne pour les pompiers) en plein milieu de son champs
Mais les echanges n'existants pas, il faut un rachat et une revente reciproque, donc payer 2 fois les actes? L'usucaption,encore le tribunal?
Je sais que le conseil general peut prendre en partie les frais lies aux echanges de parcelles mais a condition le "beneficiaire" ne vende pas pendant 5 ans...
merci

trichat, Posté le 12/08/2012 à 13:39
2351 message(s), Inscription le 02/07/2012
Bonjour,

Le (ou les) recours éventuel(s) que vous engageriez contre l'agent immobilier (et/ou contre le notaire) en dommages et intérêts pour avoir dissimulé l'existence d'une servitude, en contravention avec les dispositions de l'article 1638 du code civil, ne vous empêche pas de vendre votre bien. Ce sont des événements indépendants.
Mais si vous ne voulez pas que votre propre responsabilité puisse être engagée, vous devrez spécifier dans l'acte de vente qu'il existe une servitude sur votre fonds. Cette déclaration ne doit plus poser de problème, compte tenu des travaux que vous avez réalisés. D'ailleurs, les désagréments ont-ils totalement disparus?
L'échange est possible, car prévu par le code civil (article 1702).
Il doit se matérialiser, dans un premier temps, par un acte sous seing-privé (déclaration de volonté d'échange de fractions de parcelles). Mais pour sa validité juridique, s'agissant de biens immobiliers, un acte notarié doit être établi, afin qu'il soit publié à la conservation des hypothèques.
Mais s'agissant de fractions de parcelles, je suppose qu'elles représentent des superficies égales et sont de valeurs équivalentes d'une part, et qu'elles ont toutes les deux les caractéristiques de terre agricole d'autre part : ceci devrait éviter le risque de préemption de la SAFER!
En outre, ces fractions de parcelles ne sont pas cadastrées en tant que telles : un géomètre devra procéder à un nouveau bornage. Le notaire l'exigera.
Tout ceci est bien compliqué, mais c'est la loi qui l'impose et aura un coût (honoraires du notaire, frais de la conservation des hypothèques, probablement honoraires du géomètre).
Comme vous citez le conseil général qui prendrait en partie les frais d'échange, il faut vous rapprocher de ses services fonciers ; vous pouvez également obtenir l'assistance des services juridiques de la chambre départementale de l'agriculture.
Cordialement.

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 17/10/2012 à 10:34
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
bonjour
Désolee de cette longue absence, mais entre le geometre, le notaire, les hypotheques....
Je refais appel a vos competences
Le bornage a ete refait en vue de l'échange, mais le voisin me parle maintennant de faire figurer une sevitude sur ces parcelles a cause des drains evoquant le fait de venir avec une pelleteuse !!!si les drains étaient bouchés, il y a des chances l'installation datant de 25ans
Il veut aussi acceder au collecteur
La servitude (si elle existe? et non mentionnee dans l'acte) concerne le collecteur de drainage qui n'est pas concernés par ces parcelles
Je n'arrive a classifier ce type de servitude car il n'y a aucun regard pour les drains sur mon terrain et aucun acces visible au collecteur. Que viendrait-il y faire alors?
merci beaucoup

trichat, Posté le 17/10/2012 à 13:26
2351 message(s), Inscription le 02/07/2012
Bonjour,

J'avais oublié vos tracasseries.
Et je constate que ce n'est pas encore terminé.
A priori, aucune action judiciaire n'a été engagée.
Et votre maison est toujours en vente.

Concernant cette servitude, rien n'a été vraiment éclairci.
Mais comme vous le faites remarquer, si la servitude concerne le collecteur d'eaux pluviales d'amont non situé sur votre parcelle, alors il n'y a pas lieu à travaux. A mon avis, il faut en rester là et tenter d'obtenir une explication de l'autre propriétaire avec lequel vous échangeriez vos parcelles.
Concernant les drains, vous n'êtes pas responsable de leur entretien. Votre seule obligation consiste à tolérer leur installation sur votre parcelle (servitude).
Les travaux, s'il devait y en avoir, sont à la charge des bénéficiaires de la servitude, ainsi que la remise en état de votre parcelle après travaux.

Mais peut-être que votre "partenaire échangeur" souhaite raccorder sa nouvelle parcelle au collecteur, ce qui outrepasserait le droit à la servitude.

Voilà une première réponse permettant une reprise de contact.

Cordialement.

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 17/10/2012 à 14:15
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
merci de m'accorder du temps
C'est un peu compliqué, le collecteur est au ras de notre maison et recolte les pluviales des champs et repart vers un etang pour stocker pour l'arrosage et n'est pas concerné par l'échange de parcelle. "Sa" parcelle est deja raccordée au collecteur, il avait meme un plan du collecteur et de tout le drainage, un drain tout les 15m (un vrai gruyere notre terrain) et selon lui l'écoulement n'est pas "ideal" et que l'eau en sortie n'est pas super propre, il est pas loin de nous reprocher d'avoir installé une fosse toutes eaux individuelle qui n'est pourtant pas sur le meme trajet que le collecteur
Nous avons été inondé une fois tres brutalement; apres 4h les pompiers n'arrivaient pas vider notre garage.Je pense que le collecteur a debordé; a l'époque nous n'avions pas connaissance de sa presence et n'avons toujours aucun acces visible pour intervenir sur l'installation au cas ou...

cordialement

trichat, Posté le 18/10/2012 à 09:20
2351 message(s), Inscription le 02/07/2012
Si le collecteur d'eaux pluviales d'amont n'est pas situé sur les parcelles que vous vous échangerez, je ne comprends pas ce qui pousserait votre voisin à venir avec un tracto-pelle pour ouvrir des tranchées.

Au niveau de l'échange, avez-vous mis au point un accord écrit? Cet accord sera le point de départ de l'acte que rédigera le notaire en vue des transferts de propriété à la conservation des hypothèques.

Quant à la servitude existante, il ne faut surtout pas l'aggraver, puisqu'elle pose déjà suffisamment de problèmes.

Et où en êtes-vous de votre projet de vente?

Cordialement.

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 18/10/2012 à 10:25
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
On doit avoir une proposition d'achat samedi mais on arrive pas a se rejouir
Malgré votre aide, je patauge
Un collecteur est bien une servitude d'acqueduc? j'ai cru voir qu'elle ne s'applique pas au terrain construit ou attenant (collecteur a 6m de la maison sur parcelle attenante)
Le reducteur de pression du collecteur est chez le voisin
Donc s'il n'agit pas ou s'il veut nous emmerder, en cas de fortes pluies notrae garage attenant a la maison est inondé
Cela ressemble plus a de l'esclavage qu'a une servitude....
Je pensais que le fond servant ne devait pas etre penalisé par la servitude
Pour l'echange on attend du geometre les nouveaux numeros de parcelles
merci

trichat, Posté le 19/10/2012 à 13:10
2351 message(s), Inscription le 02/07/2012
Bonjour,

Tout d'abord, j'espère que vous n'avez pas été touchés par les fortes turbulences météorologiques qui ont frappé votre département. J'ai entendu sur France info le directeur de cabinet du préfet qui donnait des explications sur les dégâts causés.

Concernant la servitude dont nous parlons depuis quelque temps, vous avez parfaitement raison : il s'agit bien d'une servitude d'acqueduc, puisqu'elle permet l'écoulement des eaux pluviales d'amont vers un collecteur, puis une réserve d'aval par un système de canalisations.
Cette servitude est prévue par le code rural :

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=6783D125717DD8516C2B21AF0A444AE5.tpdjo06v_1?idSectionTA=LEGISCTA000006167617&cidTexte=LEGITEXT0000060

Et comme vous le faites très justement remarqué, doivent être exclus de cette servitude, les habitations, jardins, cours,... (article L 152-15).

La question qui se pose est donc la suivante : la servitude est-elle antérieure à la construction de votre maison?

Mais dans tous les cas, je reviens à la situation initiale, dans laquelle le notaire rédacteur de l'acte de vente de votre maison a commis une faute en n'indiquant pas dans l'acte l'existence de cette servitude (article 1638 du code civil).

Avez-vous pris l'attache des services juridiques du Conseil général et de la Chambre d'agriculture.

S'il apparaissait que cette servitude créée n'a pas respecté les dispositions du code rural, vous seriez en droit de demander sinon sa suppression, du moins un aménagement aux frais des bénéficiaires, de telle sorte que les débordements n'occasionnent plus de dégâts sur votre propriété. Mais c'est probablement la raison qui a poussé le notaire à faire abstraction de cette information dans son acte.

Mais je comprends que votre situation vis-à-vis du prochain propriétaire soit difficile

Cordialement..

ASTARTE, Haute-Garonne, Posté le 19/10/2012 à 13:28
26 message(s), Inscription le 24/07/2012
Merci de votre interet
Seulement 2 arbres sont tombes si j'ose dire
Le collecteur a été posé en 1984 et la maison date des années 30
J'ai exposé mon cas a une avocate qui m'avait defendue contre mon pere viticulteur qui reclamait des salaires différés sur une succession afin de nous priver de notre part. Je sature un peu avec les problemes "agricoles"
Pour l'instant, vous me donnez plus de reponses qu'elle
Cordialement


PAGES : [ 1 ] [ 2 ]