Comment sortir d'une indivision avec usufruit?

Sujet vu 40401 fois - 13 réponse(s) - 1 page(s) - Créé le 26/07/07 à 15:16
> Droit Civil & familial > Succession & patrimoine


chanel5_old, Posté le 26/07/2007 à 15:16
3 message(s), Inscription le 26/07/2007
Je souhaite faire vendre ou récupérer la part qui me revient sur un logement dont ma mère, ma soeur et moi même, avons l'indivision. Ma mère en posséde l'usufruit. Devant faire face à de graves soucis financiers, je souhaite simplement obtenir la part qui me revient. Ma mère et ma soeur ne souhaite pas vendre. Comment puis-je faire pour récupérer ma part?
D'avance merci pour vos conseils.

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Upsilon, Posté le 26/07/2007 à 16:47
917 message(s), Inscription le 24/07/2007
BOnjour et bienvenue sur le site, merci pour votre confiance.

Concernant les possibilités de sortir d'une indivision ou tout du moins pour vous de recevoir votre part, les possibilités sont multipes et diversifiées...

1° La location du bien indivis :

Ici il n'est pas question de s'en désaisir. Mettez vous simplement en accord avec vos co indivisaires pour louer le bien de façon à en tirer des loyers.
Pour autant, si vous avez de réels problèmes financiers urgents, ce n'est peut être pas la solution la mieux adaptée.

2° Le rachat de vos parts dans l'indivision :

On appelle cette opération une licitation. C'est une opération par laquelle une personne rachète des parts dans une indivision.
On peut tout à fait envisager que vos co indivisaires rachètent vos parts. De cette manière, vous touchez votre dû, et ils conservent le bien.
ATTENTION pour autant... Si vous choisissez de procéder de la sorte, le notaire établiera un décompte de l'indivision. Il s'agit d'un document par lequel est dressé un état de toutes les sommes dûes par vous aux autres co-indivisaires au titre de l'indivision ( S'ils ont payé toutes les charges qui vous incombaient etc ... ).
Si vous deviez de l'argent aux co-indivisaires ( par exemple parcequ'ils ont payé la portion des charges qui vous revenait ), cette somme sera déduite du prix de vente et vous toucherez moins que sa valeur...

De plus, cette méthode est la moins efficace du point de vue pécuniaire.
Non seulement du fait de ce décompte, mais aussi du fait de la valeur de votre part !
En effet, vous ne possédez pas 1/3 en toute propriété, mais la moitié en nu-propriété... Tout dépend de l'age de la personne usufruitiere, mais il y a fort à parier que vous perdez un peu d'argent sur la valeur ( A vérifier selon l'age de l'usufruitiere... ).

3° La vente de vos parts à un tiers :

Même raisonnement que pour le 2°, vous avez la possibilité de vendre vos parts dans l'indivision à un tiers.
Sachant toutefois que si vous procéder ainsi, vous faites entrer un tiers dans l'indivision, ce qui peut parfois créer des litiges hors cadre juridique.

4° Demander le partage de l'indivision :

Dans ce cas, vous liquidez l'indivision. C'est à dire que chacun recoit sa part et le bien est vendu.
Attention, de la même facon que pour le 2°, un décompte de l'indivision sera dressé au jour de la vente !




J'espere vous éclairer un peu sur toutes les possibilités,
N'hésitez pas a revenir poser d'autres questions ou demander un complément d'information.

Cordialement,

Upsilon.

__________________________
Ps : Si vous avez la moindre question n'hésitez pas !

chanel5_old, Posté le 26/07/2007 à 17:16
3 message(s), Inscription le 26/07/2007
Cher Upsilon, merci pour toutes ces informations. Je souhaiterais savoir de façon précise si, du fait que ma mère ait l'usufruit de ce bien, elle peut s'opposer à la vente. D'aute part, si les deux autres partis s'opposent à la vente, quel est mon recours?
D'avance merci.

Upsilon, Posté le 26/07/2007 à 17:20
917 message(s), Inscription le 24/07/2007
Plusieurs points à préciser...

Premier point: Il semble s'agir d'une indivision post-successorale...
_Depuis combien de temps dure cette indivision ?
_Votre mère a t'elle demandé à exercer son droit viager au logement dans cette maison, s'il s'agit de la résidence principale de vos parents avant le décès ?

__________________________
Ps : Si vous avez la moindre question n'hésitez pas !

chanel5_old, Posté le 26/07/2007 à 17:32
3 message(s), Inscription le 26/07/2007
Cette indivision dure depuis une dizaine d'années suite au décés de mon pére. Le bien que je souhaite faire vendre n'est pas la résidence principale de ma mére. Suite à cette succession, nous avons également en indivision, la résidence principale de ma mére ainsi qu'une maison en haute-vienne.

Upsilon, Posté le 26/07/2007 à 17:37
917 message(s), Inscription le 24/07/2007
Merci pour ces précisions.

Il me semble que dans cette configuration, votre mère n'a aucun droit de s'opposer à la vente, au moins de votre part, c'est à dire 1/2 en nu propriété il me semble.
Le gros probleme réside dans le fait que peu de gens se proposeront d'acheter un bien en indivision...

Le mieux serait à mon avis soit de proposer aux co indivisaires le rachat de votre part, soit de demander le partage dudit bien à un notaire.

Dans l'absolu et dans la théorie, votre mère ne peut pas juridiquement s'opposer à la vente.
Reste à savoir si une personne autre que vos co indivisaires achètera une part d'indivision.


Upsilon.

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Ps : Si vous avez la moindre question n'hésitez pas !

taillefer, Ain, Posté le 23/07/2010 à 09:53
1 message(s), Inscription le 23/07/2010
nous avons donné à nos 3 enfants un appartement de vacances tout en en gardant l'usufruit. Nous souhaitons maintenant nous débarrasser de cet usufruit pour acheter quelque chose d'autre, nous appartenant en propre. Nous sommes prêts à faire cadeau à nos enfants de notre part d'usufruit. Comment faut-il nous y prendre?

toto, Paris, Posté le 23/07/2010 à 21:08
2 message(s), Inscription le 23/07/2010
bonsoir,

je crois que l'on ne peut pas obliger un usufruitier à vendre sa part d'usufruit.

dans ce cas, je doute que l'on puisse obtenir d'un acheteur de payer des frais financiers pour prêt bancaire pour se retrouver dans la situation d'achat d'un viager quand à la prise de possession du bien . Le prix de la maison risque de baisser dans des proportions insupportables . Qu'en penserait le juge du TGI ? ne risque t il pas de fixer un prix minimum dont la probabilité de se réaliser avoisine le zéro ?

je pense que la solution, c'est de vendre sa part .

dans le cas d'une vente à une personne étrangère , les héritiers et le co-indivisaires ont un droit de préemption : ils peuvent, moyennant paiement du prix, être substitué à l'acheteur

cordialement

toto, Paris, Posté le 24/07/2010 à 08:07
6 message(s), Inscription le 24/07/2010
Bonjour Taillefer

Vous pouvez vendre ou faire donation d'un usufruit. La valeur de l'usufruit obéi à des barèmes préétablis

Voir http://www.haussmann-patrimoine.fr/reperes_bareme_usufruit.htm

les règles de dégrèvement sont applicable comme pour une autre donation ( 1 dégrèvement tout les 6 ans par enfant ? )

cordialement

GIACCOMO, Posté le 20/10/2011 à 17:21
1 message(s), Inscription le 20/10/2011
Cher Maître,
Mon ex-défunt mari , m'a dit durant plusieurs mois qu'il avait droit a une part sur un bien de sa mère décédée, qui elle même avant son décés lui disait qu'il avait une part sur le château en Charente Maritime sur la Commune de Luchat .
Je suis la seule héritière je m'en remet à toutes les informations que j'ai eu précédemments, de source sure.
Voulez-vous bien m'indiquer les démarches à suivres pour avoir gain de cause dans l'affaire qui m

mareinette, Posté le 17/10/2012 à 11:15
1 message(s), Inscription le 17/10/2012
mon fils est propriétaire d'un appartement acheté moitié par moi, moitié par une tante qui réside dans l'appartement en première usufruitière et moi en seconde usufruitière. cette tante veut partit de cet appartement et récupérer la somme qu"elle a versée a l'achat. Est-ce possible et sous quelle condition étant donné qu'elle a profité de cet appartement jusqu'à présent en l'occupant ?

katman, Posté le 22/10/2012 à 16:30
3 message(s), Inscription le 11/10/2012
bonjour

suite au décès de notre père, ma soeur et moi avons préféré rester en indivision avec ma mère (qui a opté pour le 1/4 en toute propriété et 3/4 en usufruit) afin de préserver au maximum notre héritage car la situation est très compliquée.

Mon père a eu 2 filles (nées en 1959 et 1961) d'un 1er mariage, il en a eu la garde lors de son divorce en 1964.
Ma mère a eu 1 fille (1963) de son 1er mari qui est décédé en 1964.

Ils se sont rencontrés et ont acheté une affaire au nom de ma mère (qui portait encore le nom de son 1er mari), ceci afin de préserver ses avantages en tant que veuve, puis ils ont eu 2 filles ensemble, ma soeur et moi (1970 et 1973).

Ensuite ils ont vendu leur affaire pour en racheter une dans une autre région en 1979, celle ci au nom de jeune fille de ma mère.

Ce n'est qu'en 1980 qu'ils se sont mariés et qu'enfin ma soeur et moi avons eu le droit de porter le nom de notre père, car ma mère est très calculatrice et ainsi tous les biens acquis avant le mariage sont sa propriété (régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts).
Elle l'a d'ailleurs mentionné dans le passif de la communauté lors de la succession de notre père en spécifiant que c'était l'héritage de son 1er mari qui avait permis ces achats.

Ainsi, mes 2 demi-soeurs (filles du 1er mariage de mon père) n'ont eu leur héritage que sur les biens communs qui en plus ont été sous-estimés. Elles ont préféré sortir de l'indivision et prendre leur part, connaissant parfaitement la situation mais ne souhaitant plus aucune relation avec ma mère.

Ma soeur et moi sommes donc restées en indivision avec notre mère, qui n'a même pas respecté la volonté de mon père d'être incinéré, c'est même pire, il est décédé en décembre 2004 et elle avait déjà réglé leur concession et le cercueil (parce que en promotion) en août 2004 avec l'argent du compte, ainsi elle a pu acheter sa propre concession et n'a pas fait incinérer mais inhumer notre père. belle mentalité.

Notre mère vit avec un autre homme depuis le décès de mon père, et même avant qu'il ne décède car mon père est resté 9 mois à l'hopital , ma mère allait le voir et son amant attendait dans la voiture, d'ailleurs j'aimerais savoir si elle bénéficie toujours des mêmes droits d'usufruit si elle a refait sa vie, car elle n'en a pas informé le notaire.
Ils vivent tous les 2 dans la résidence principale qui fait partie de l'indivision.
Devait-elle nous faire une demande d'habitation viager ?

Maintenant, après 8 années d'indivision, notre mère veut en sortir pour acheter une maison avec son conjoint.
Elle nous a donc fait parvenir un courrier , par intermédiaire d'un avocat, nous demandant la sortie d'indivision et ne serait pas opposée au rachat de nos parts après avoir déduit les frais et charges qu'elle aurait supportés seule pour le compte de l'indivision.

Nous ne voulons pas lui vendre nos parts, car rachat trop bas, a notre avis.
Nous ne voulons pas lui acheter les siennes car copropriété.

Le problème est que les biens en indivision mentionnés dans la succession (local commercial + cour + dépendance + grenier) sont décrits dans l'état qu'ils étaient à l'achat en 1991 d'où la petite part que mes 2 demi-soeurs ont perçue, mais ils ont été transformés par mon père en habitation principale (grand F4) où ils résidaient ensemble depuis 1991 + cour + dépendance + studio loués depuis des années, et n'ont pas été évalués depuis, même pas par le notaire lors de la succession.
C'est pourquoi nous étions restées en indivision sur les biens immobiliers, et nous le sommes aussi pour un terrain de campagne mais celui ci restera en indivision afin de ne jamais etre vendu.

Notre peur, c'est qu'elle dise que tous les travaux ont été effectués après le décès de notre père, que le grenier est devenu un beau studio et que notre part sera déduite de ces frais. Car il a été refait suite à un dégat des eaux, il me semble. J'ai quand meme reussi a trouver une quittance de loyer datant de 2001 prouvant que le studio était déja loué avant le décès de mon père.

En tant qu'usufruitière, je sais qu'elle peut occuper la résidence principale à titre gratuit mais devait elle nous en faire la demande ?
elle doit aussi en assurer les frais s'y attenant.
Quels frais et charges peut-elle nous demander ?

Pour le studio loué depuis des années, est ce normal qu'elle perçoive seule les loyers ou devait-elle les partager avec nous depuis l'indivision ?

Ma soeur et moi pensons que la meilleure solution pour sortir de l'indivision sans trop de perte c'est de faire le partage une fois le bien estimé et vendu, ainsi nous connaitrons la valeur réelle de la résidence principale et du studio et nous percevrons ce qui correspondra a notre part sur le prix de vente des biens.

Je remercie les personnes qui pourront nous éclairer et reste à disposition pour toute information nécessaire.

cordialement
salutations

kersu, Finistère, Posté le 09/08/2014 à 10:55
1 message(s), Inscription le 09/08/2014
mon épouse avait reçu la maison de ses parents en héritage
à bannalec(29)
Il y a une dizaine d'années, nous avons fait une donation partage entre nos deux enfants en conservant l'usufruit
depuis , ma fille a racheté la part de son frère .
Nous n'allons plus dans cette maison et souhaitons sortir
de l'usufruit
qu'elle est la procédure à suivre ?
merci d'avance

aguesseau, Posté le 09/08/2014 à 16:00
2443 message(s), Inscription le 13/11/2013
Bjr,
Vous faites une donation de l'usufruit à votre fille par acte notarié.
Dans cette situation votre fils sera désavantagé, votre fille devra payer une soulte au du donateur.
Cdt


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