Restitution depot de garantie

Sujet vu 1100 fois - 20 réponse(s) - 1 page(s) - Créé le 02/05/13 à 18:51
> Droit de l' Immobilier > Locataires & locations


IDA45, Maine-et-Loire, Posté le 02/05/2013 à 18:51
16 message(s), Inscription le 02/05/2013
bonjour
mon proprietaire ne m'a pas rendu mon depot de garantie
je lui ai donc envoye une mise en demeure en AR deux mois apres la sortie des lieux(24/10/2012)
cela fait 5 mois depuis la mise en demeure toujours pas de reponse NI DEVIS NI JUSTIFICATIFS si degradatons eventuelles
J'ai vu sur internet qu'il devait me les envoyer dans un délai raisonnable après la mise en demeure qu'appelle t on délais raisonnable 1mois ,2mois etc
pouvez vous me renseigner
merci à vous

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NATHGGC, Gard, Posté le 02/05/2013 à 18:57
9 message(s), Inscription le 02/05/2013
bonjour
Est-il obligatoire ?

Non. Un propriétaire pourrait parfaitement louer sans exiger un dépôt de garantie. En pratique cela est rare car il s'agit d'une garantie pour le propriétaire.

Est-il toujours encaissé ?

Il est en principe toujours encaissé par les propriétaires. Certains ne le font pas mais au-delà d'un an le chèque n'est plus encaissable.

Que peut-on déduire ?

Tout propriétaire peut utiliser partiellement ou totalement le dépôt de garantie pour se rembourser des inexécutions d'obligations dont le locataire est redevable. En premier lieu, on pense aux réparations locatives. Dans cette hypothèse, sachez que les dégradations ou défauts d'entretien doivent être inscrits sur l'état des lieux de sortie et le propriétaire doit pouvoir justifier du montant par la production d'un devis ou d'une facture. Vous l'aurez donc compris, sans état des lieux signé par le propriétaire et le locataire, ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie peut aussi permettre au propriétaire de se rembourser des charges ou loyers impayés.

Enfin, si le locataire quitte le logement avant que l'arrêté des comptes n'ait eu lieu, le bailleur est autorisé à conserver jusqu'à 20 à 25 % du dépôt de garantie jusqu'à la régularisation annuelle des charges.

Dans quel délai est-il restitué ?

En location vide, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clefs au propriétaire. En meublé, il faut se reporter au bail et respecter le délai indiqué.

Produit-il intérêts ?

Durant tout le temps qu'il est conservé par le propriétaire, il ne produit pas intérêts. Le locataire retrouve en fin de location le montant exact versé déduit des éventuelles retenues.

En revanche, si le propriétaire dépasse le délai de restitution, le locataire sera en droit d'exiger en justice, après avoir adressé une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception au propriétaire la restitution du dépôt de garantie augmenté des intérêts au taux légal depuis la date à laquelle il aurait dû lui être restitué.

Exception : dans le cas d'une retenue de 20 à 25 % dans l'attente de l'arrêté des comptes, il est admis que le remboursement effectué au-delà ne produit pas intérêts. Ce sera seulement à compter de l'arrêté définitif des comptes que les intérêts au taux légal courront.

Selon le type de location - vide, meublée ou encore saisonnière - ce délai n'est pas le même. Il se calcule à compter de la remise des clés par le locataire au propriétaire.

C'est ce jour qui marque le départ du locataire. Il est toujours prévu, soit légalement, soit dans le contrat de location, un délai entre le départ du locataire et la restitution du dépôt de garantie. Cela laisse au propriétaire le temps de faire les travaux de remise en état si nécessaire, et de justifier ainsi des sommes qui seraient imputables au locataire quand c'est le cas.

A noter : Le jour convenu pour établir l'état des lieux de sortie, le locataire rend les clés du logement au propriétaire, une fois qu'ils ont terminé de remplir et de signer les formulaires d'état des lieux. C'est cette concomitance qui donne sa valeur à l'état des lieux de sortie. Car s'il était établi postérieurement à la remise des clés, le locataire pourrait alors faire valoir que les dégradations constatées ont été faites après son départ.

Le délai dépend du type de location

En location vide, c'est la loi qui fixe le délai de restitution. Le bailleur dispose de deux mois au maximum pour rendre le dépôt de garantie au locataire, à compter de la restitution des clefs.
En meublé, ce délai n'est pas réglementé et doit être prévu dans le contrat. Le plus souvent, les contrats types prévoient un délai de deux mois. C'est le cas des modèles types de contrat de location meublée que nous éditons.
Pour les autres types de location, cela dépend du bail. En location saisonnière, le contrat prévoit généralement un délai pour permettre au bailleur de réparer ou remplacer les éléments qui ont pu être abîmés par le locataire. Il peut ainsi justifier des montants retenus lorsqu'il restitue le dépôt de garantie.
Contrairement à une idée reçue, le bailleur est en droit d'encaisser le chèque même pour une location saisonnière, et de ne le restituer qu'après un délai prévu avec le locataire. Cependant, pour les locations de courte durée, il arrive fréquemment que le propriétaire n'encaisse pas le chèque, et le restitue sans délai au locataire si le logement est rendu en bon état.

Passé ce délai, comment obtenir le dépôt de garantie ?

Si le locataire n'a toujours pas reçu le chèque dans le délai prévu, il commence par adresser un courrier simple à son bailleur, puis un courrier recommandé AR dans lequel il rappelle quel est le délai prévu.

Important : le locataire doit veiller à laisser ses nouvelles coordonnées au propriétaire afin qu'il puisse lui envoyer le chèque de dépôt de garantie !

Comment trouver un accord ?

Si les choses ne s'arrangent pas, le locataire devra saisir la commission de conciliation. Il en existe une dans chaque département, auprès des services de la préfecture. Elle est composée de représentants d'organisations de propriétaires et d'organisations de locataires. Elle traite de différents litiges locatifs, et en particulier de ceux relatifs au dépôt de garantie. Cette commission peut être saisie gratuitement soit par le propriétaire, soit par le locataire. Elle s'efforce de concilier les parties et à défaut rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine.

Cette démarche est intéressante car elle peut vous éviter les inconvénients d'une procédure judiciaire.

Il faut savoir que locataire et propriétaire ne sont pas toujours d'accord sur le montant restitué mais que la plupart du temps, ils parviennent à un accord amiable. Si, malgré cette démarche, ils ne se sont pas mis d'accord, ils devront saisir le Tribunal d'instance du lieu où est situé le logement auquel l'avis de la Commission aura été transmis.

Passé le délai légal, si le bailleur conserve le dépôt de garantie ou une partie sans que ce soit justifié, le locataire peut lui demander le versement d'intérêts au taux légal sur le montant indûment conservé.

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 02/05/2013 à 19:02
10903 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Bonjour,
Dans votre lettre de mise en demeure, vous avez du spécifier un délai pour la réponse. C'est ce délai qui compte.
Par exemple, si vous avez mis en demeure votre bailleur de vous rendre le dépôt de garantie sous 8 jours, passé ce délai de 8 jours, vous pouvez saisir le juge de proximité.

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 02/05/2013 à 19:03
10903 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Pour NATHGGC,
A priori, vous faites des copier/coller de sites internet, la moindre des choses dans ce cas là est de citer la source !

NATHGGC, Gard, Posté le 02/05/2013 à 19:08
9 message(s), Inscription le 02/05/2013
excuser moi
voici le lien
http://www.pap.fr/conseils/location/le-depot-de-garantie/a12188
j espere que cele sera utile on est tous dans la meme galere proprietaire locataire
ou contacter la maison de justice ou du droit

IDA45, Maine-et-Loire, Posté le 02/05/2013 à 20:41
16 message(s), Inscription le 02/05/2013
Je ne sais toujours pas ce que la justice appelle delais raisonnable afin que le proprietaire envoie les devis après une lettre de mise en demeure

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 03/05/2013 à 06:58
10903 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
IDA45, je vous l'ai dit, le délai, c'est celui que vous avez spécifié dans la mise en demeure.
Après, vous pouvez saisir le juge de proximité.
Je ne comprends pas que vous ayez attendu 5 mois !
Quel délai aviez-vous spécifié (en général on met 8 ou 15 jours).

IDA45, Maine-et-Loire, Posté le 03/05/2013 à 11:02
16 message(s), Inscription le 02/05/2013
j'ai indiqué 15 jours
Je ne pense pas que ce soit cela car j'ai consulte un rendu de la cour de cassation qui Stipule
Le bailleur n'est pas obligé de produire les justificatfs devis ou facture dans le delai de 2 mois. le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l envoi des justificatif au loueur
css.civ III : 8.12.09 n° 08-20340

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 03/05/2013 à 13:50
10903 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
L'arrêt en question ne va pas tout à fait dans le sens que vous lui donnez.
Il casse une demande de dommages et intérêt accordée par le juge de proximité à un locataire qui faisait valoir un préjudice du fait que son DG ne lui avait pas été rendu.
Dans votre cas, vous ne demandez pas de dommages et intérêts, mais simplement à ce que votre dépôt de garantie vous soit rendu.
Ensuite, si le bailleur a réellement une raison de le conserver, il s'en justifiera devant le juge.
Comme déjà dit, pourquoi envoyer une mise en demeure avec un délai de 15 jours si après vous attendez 5 mois sans agir ? Le délai que l'on met dans la mise en demeure est le délai que l'on laisse avant de saisir la juridiction compétente.
Et franchement, même si le bailleur était en attente de devis, depuis 5 mois, ça fait bien longtemps qu'il les aurait eu !

IDA45, Maine-et-Loire, Posté le 04/05/2013 à 14:52
16 message(s), Inscription le 02/05/2013
je vous donne les extraits de la cour de CSS
La restitution du dépôt de garantie
Lorsque la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les travaux (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142). Mais si le bailleur peut se contenter de produire un devis pour évaluer le montant des réparations dues par le locataire, le juge n'est pas tenu par ce devis, s'il l'estime excessif (CA Rouen : 18.7.02, n° 01/00887).
Un délai de deux mois à compter de la remise des clés est fixé pour la restitution du dépôt de garantie au locataire (loi du 6.7.89 : art. 22). Si, au moment du départ du locataire, le bailleur ne dispose pas des comptes de charges de la copropriété, la restitution du dépôt de garantie peut avoir lieu plus de deux mois après la restitution des clés. Dans ce cas, les intérêts au taux légal ne courent pas jusqu’à l’arrêté des comptes (Cass. Civ III : 18.3.92, n° 90-11763).

Lorsqu'il apparaît trop court en cas de complexité des sommes à régler, et qu'il est difficile à un bailleur diligent de solder les comptes dans ce délai, notamment s'il n'est pas en possession des comptes de copropriété, les parties peuvent opérer un règlement provisionnel et dispenser le bailleur des intérêts de retard sur un éventuel solde débiteur à sa charge (Rép. Min n° 40363 : JO AN du 20.3.00)1.

Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d'une certaine somme au motif que le bailleur n'avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340). Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.

Les dommages et intérêts alloués au bailleur
En outre, lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel, le bailleur peut faire condamner son locataire à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code civil.

Cette demande en dédommagement est souvent formulée par le bailleur, en défense, à l’occasion de l'action du locataire en restitution du dépôt de garantie que le bailleur refuse de rendre en raison des réparations locatives.

Concernant le principe même de l'indemnisation, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à la justification d'un préjudice, ni à la preuve de l’exécution des réparations (Cass. Civ. III : 29.1.02, n° 99-20768, Cass. Civ. III : 30.1.02, n° 00-15784).

Concernant la justification du préjudice, cette position semblait correspondre à un courant doctrinal pour lequel les dommages et intérêts résultent directement de l'inexécution contractuelle, a preuve de l'inexécution valant preuve du préjudice.

Par la suite, la Cour de cassation a semblé revenir au principe classique de la responsabilité civile contractuelle : les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire résultant de l'inexécution d'un contrat et d'un préjudice démontré par le bailleur lié à la faute de son cocontractant (Cass. Civ. III : 3.12.03, n° 02-18033). Constatant que le bailleur ne prétendait, ni avoir réalisé les travaux, ni avoir contribué à l'aménagement du nouveau locataire, ni avoir dû consentir un bail à des conditions plus défavorables que si l'état des lieux avait été différent, la Cour de cassation en a donc déduit, qu'en l'absence d'un préjudice né de la faute contractuelle, la demande en dommages et intérêts devait être rejetée.

Une autre décision est à signaler. Elle énonce que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (Cass. Civ III : 25.1.06, n° 04-20726).

Pour certains auteurs, cet arrêt rétablit la nécessité de rapporter la preuve d’un préjudice sans pour autant exiger l’exécution des travaux et s’inscrit ainsi dans la continuité de l’arrêt du 3 décembre 2003. Pour d’autres, au contraire, il semble possible de déduire de cette décision que le préjudice du bailleur est caractérisé par la seule inexécution par le locataire des réparations locatives. Les références présentes dans cet arrêt aux dispositions du Code civil (art. 1142 : l’obligation de faire se résout en dommages et intérêts) conforteraient cette analyse.

Enfin, un arrêt de 2009 réaffirme que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si un préjudice résultant de la faute contractuelle du locataire est démontré. En l’espèce, l’existence du préjudice n’était pas établie, le bailleur ne rapportant pas la preuve « ni d’avoir réparé les menus désordres constatés dans l’état des lieux de sortie, ni d’avoir reloué à des conditions plus défavorables » (Cass. Civ III : 31.3.09, n° 08-12714).

Cet arrêt semble revenir à la position de la Cour de cassation dans l’arrêt du 3 décembre 2003 : l’inexécution contractuelle ne constitue pas en elle-même un préjudice.

Comment le bailleur apportera-t-il la preuve d'un préjudice s'il n'envisage pas l'exécution des travaux, et si le logement est reloué aux conditions du marché ?

Un éclairage de l’assemblée plénière de la Cour de cassation serait le bienvenu.

Notes

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 04/05/2013 à 16:19
10903 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Bonjour,
Vous ne donnez pas ici les rendus de la cour de cassation, mais des commentaires de ces rendus.
Le site où vous les avez pris n'est d'ailleurs plus à jour car il y a eu quelques revirements de jurisprudence depuis, par exemple, lorsque le bailleur justifie les retenues sur le dépôt de garantie par simples devis au lieu de factures et qu'il ne fait pas effectuer les travaux par la suite, il doit démontrer un préjudice telle qu'une baisse de loyer pour la relocation, ou encore, le bailleurs ne peut plus retenir que 20% du dépôt de garantie en vu de la prochaine régularisation de charges et non la totalité.
Donc attention à bien prendre les dernières informations et mieux vaut lire les jurisprudences que des commentaires plus ou moins approximatifs.
Sinon, pour votre problème, je ne sais plus quoi vous dire. Cela fait 5 mois que vous êtes sans nouvelle de votre bailleur qui ne vous a ni rendu le dépôt de garantie, ni prévenu qu'il en conservait une partie ou la totalité et vous semblez trouver cela normal !
Je crois que je ne peux rien faire pour vous...
Donc ne faites rien, ne saisissez pas la justice, attendez indéfiniment, on ne sait jamais...

IDA45, Maine-et-Loire, Posté le 04/05/2013 à 17:06
16 message(s), Inscription le 02/05/2013
Mais j'ai dejà saisi la justice juge de proximite le 23 MARS je pasSE LE 15 MAI C'EST POURQUOI CETTE HISTOIRE DE DELAI ME TRACASSE

moisse, Vendée, Posté le 05/05/2013 à 19:50
12071 message(s), Inscription le 06/03/2013
Bonjour,
Ne vous tracassez donc pas pour un délai dont l'indication n'est nullement obligatoire.
On peut même se demander, sauf à apparaître conciliant, l'interet d'une mise en demeure puisque le bailleur doit procéder au remboursement de ce dépôt dans le délai de 2 mois, délai au dela duquel il doit verser les intérêts légaux de retard (art. 22 de la loi de 89) d'ordre public.
C'est à dire actuellement 0.04%. Autant dire que vous n'acheterez pas un Havane avec.

__________________________
Amicalement
De toutes façons je suis ataraxique.

IDA45, Maine-et-Loire, Posté le 05/05/2013 à 20:24
16 message(s), Inscription le 02/05/2013
je verrai bien de toute façon .
LE 15 j'ai assigne mon propriétaire au tribunal de proximite
je vous renseignerai à ce sujet
C'est très bien d être ataraxique
amicalement

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 06/05/2013 à 07:48
10903 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Citation :
Mais j'ai dejà saisi la justice juge de proximite le 23 MARS

Il aura fallu attendre jusque là pour que vous l'indiquiez...

moisse, Vendée, Posté le 06/05/2013 à 18:49
12071 message(s), Inscription le 06/03/2013
Il faut bien reconnaitre que parfois l'essentiel n'est pas indiqué de prime abord, ce qui peut parfois aboutir à des erreurs graves d'interprétation voire des contresens.

__________________________
Amicalement
De toutes façons je suis ataraxique.

IDA45, Maine-et-Loire, Posté le 08/05/2013 à 13:43
16 message(s), Inscription le 02/05/2013
Alors lagû en vous l'indiquant qu'en penser vous?*

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 08/05/2013 à 15:16
10903 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Ce que j'en pense, c'est que vous en saurez donc plus au 15 mai.
Il n'y a, pour l'instant, pas d'autre chose à faire qu'attendre la décision du juge.

IDA45, Maine-et-Loire, Posté le 10/05/2013 à 10:30
16 message(s), Inscription le 02/05/2013
Je dois passer le 15 mai devant le tribunal de proximiteé et je me défends seule. L avocat du défendeur ne m'a toujours pas envoyé ses conclusions et ses pièces à
6 jours de l audience, j'ai l'intention de demander un report d audience pour communication tardive des pièces
quelqu'un peut il me dire si je suis bien dans le droit de le faire
en vous remerciant

laetitiafleurs, Seine-et-Marne, Posté le 10/05/2013 à 11:43
3 message(s), Inscription le 10/05/2013
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire.

La loi permet cependant au propriétaire de conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les loyers ou charges impayés, ainsi que les frais nécessaires à la remise en état du logement suite aux détériorations commises par le locataire.

Toutefois, la somme retenue par le propriétaire sur le dépôt de garantie doit être justifiée en comparant l'état des lieux entrant et sortant.

En esperant que cela puisse vous aider ...

IDA45, Maine-et-Loire, Posté le 17/05/2013 à 13:31
16 message(s), Inscription le 02/05/2013
pour lagu
j'ai obtenu ma réponse en ce qui concerne le delai raisonnable
Nous revenons vers vous suite à votre courrier électronique dont nous vous remercions.

Vous nous interrogez sur ce qui peut être défini comme « délai raisonnable ».

En effet, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de fournir les devis de réparation dans le délai de deux mois à condition qu’il les transmette dans un délai raisonnable à compter de la mise en demeure envoyée par le locataire selon la jurisprudence en vigueur.

Nous vous informons que ce délai n’est pas fixe et est à la libre appréciation des juges eu égard aux circonstances de chaque espèce et à la bonne ou mauvaise foi des parties.

En espérant avoir répondu à votre interrogation.

Nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos sentiments distingués.


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