Erreur de la surface habitable d une maison en location

Bonjour,
-Cela fait 3 ans en juillet que nous avons louez une maison par une agence suite a la mutation de mon époux sur la région Lyonnaise.
-D'après l agence et inscit sur le bail la maison fait 100m2 habitable environ pour un loyer de 830 euros au début nous en sommes a 885,93( loyer révisable tout les ans au 1er juin sur la base moyenne de l indice et d apres le bail la moyenne de référence au 3eme trimestre 2004 est de 1244.50)
-Or venant de donner mon préavis (nous avons achetez) l agence a faire venir une société pour un bilan énergétique (c est nouveau apparament) et la personne qui est venu après avoir mesuré toute la maison m annoce que celle ci ne fait que 89m2 habitable.
-D'ou mes questions est je payer trop de loyer pour une surface que finalement je n avais pas ? si oui que dois je faire ?
-De plus mon assurance habitation ne l ai je pas sur payer?
-En+ au moment de la location ni l agence ni le proprio ne mon parlé de la taxe menagère de 180 euros et ne me l on pas fait payer pendant 2 ans et cette année ils se sont réveillés.
-D'après l'agence ils on la gentiellesse de ne pas me réclamer les 2 années qui manque mais quand je lie le bail cette taxe n apparait que pour les immeubles et en aucun cas on y parle de maison est ce normal?
-Qu elles sont donc mes droit d en tout ça et si l agence ma trompé que dois je faire et comment ?
Merci pour vos réponses.