Accompte sur terrain non restitué

Bonjour,

En 2006, nous avons visité un terrain pour un projet immobilier par une agence. A la suite de cette visite nous avons signé un papier pour ne pas traiter avec le propriétaire dans les 15 mois suivants cette visite.
Hors en discutant avec mon père, il s'avère que le terrain appartenait à une de ses connaissances.
Nous avons donc convenu d'un rendez vous avec lui pour discuter du terrain. Suite au papier signé avec l'agence, le propriétaire du terrain nous a dit qu'il pouvait réserver ce terrain durant 15 mois et que nous pouvions traiter avec lui par la suite sans avoir de frais d'agence. Il a donc demandé à ce que l'on fasse un papier écrit et à ce qu'on lui verse 10% de la somme du terrain. (Voir texte dessous l'explication).

A cette suite, nos projets ont changé professionnellement et nous avons du quitter la région. Nous avons recontacté le propriétaire pour lui en faire part. Il nous a répondu oralement qu'il était prêt à nous rendre l'argent si nous trouvions un autre acheteur.
Nous avons donc prospecté, engagé des frais d'annonces et investi du temps pour avoir rapidement un acheteur. 10 mois plus tard, la transaction se réalise avec un de mes amis.

Nous avons donc redemandé l'argent au propriétaire mais celui ci ne veux pas nous le rendre en avancant différents prétextes non fondés.

Que pouvons nous faire ? Le "contrat" que nous avons signé a t'il une valeur juridique ? Le fait de nous avoir pas vendu le terrain, le propriétaire doit il nous rendre l'argent ?

Un grand merci d'avance pour vos réponses

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Le document mentionne le montant, les acquéreurs, le propriétaire. le versement accompte de 10%, et pour finir, que le versement restera acquis au propriétaire en cas de rétraction de notre part, et qu'en cas de rétraction de sa part, il doit rendre l'argent. (Possibilité d'envoyer le document par mail)