Vente de parties communes - quelle majorité ?

Sujet vu 5992 fois - 4 réponse(s) - 1 page(s) - Créé le 03/09/11 à 21:56
> Droit de l' Immobilier > Copropriètaire


Gilbert WAKSMANN, Paris, Posté le 03/09/2011 à 21:56
2 message(s), Inscription le 03/09/2011
Bonjour,

Notre immeuble dispose de WC sur le palier, partagés entre 2 et 6 copropriétaires suivant le bâtiment et les étages.

Des copropriétaires veulent se porter acquéreurs de ces parties communes et ont demandé l'inscription de ce point à l'ordre du jour.

Le syndic estime que la procédure relève d'un vote à la majorité, tandis que j'estime qu'elle relève de l'unanimité. Cette vente s'analyse comme une "aliénation de partie commune" qui doit être préalablement autorisée par une assemblée selon des modalités fixées par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à la double majorité (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, sans possibilité de vote à une majorité moins forte en deuxième lecture) si la partie commune n'est pas de celles "dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble", et à l'unanimité de tous les copropriétaires sans exception si elle l'est : c'est le cas en principe des loges de concierge.

Dans notre cas en outre, n'est-il pas exact en supplément que la décision relèverait d'une décision unanime de la copropriété ?
En effet le législateur a établi une liste des décisions qui relèvent de ce régime dans laquelle figure " : l'aliénation (la vente) des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (art. 26-c al. 3)" et "supprimer un élément d'équipement commun au cas où cet acte serait contraire à la destination de l'immeuble et non obligatoire en vertu de dispositions législatives ou réglementaires (auquel cas la majorité absolue de l'article 25 de la loi serait suffisante)". Or ici :
- Il n'apparaît pas obligatoire de supprimer cet équipement commun en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.
- Aliéner ces biens serait oublier que la destination s'apprécie souvent au regard des caractéristiques du bâtiment (si la destination n'est pas expressément définie dans le règlement de copropriété, elle peut être déduite de l'attribution des lots et leur plus ou moins grande intangibilité et de la structure de l'immeuble et de la configuration de ses espaces communs et leur standing). A cet égard, le nombre et la distribution des WC communs ne permet pas de garder un équilibre entre l'ensemble des copropriétaires qui sont d'une part entre 2 et plusieurs à pouvoir prétendre prendre possession privative de ces parties communes., et dont les copropriétaires du RdC et du 7ème étage sont exclus. La vente imposerait en o

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Pika_109, Ain, Posté le 04/09/2011 à 18:50
51 message(s), Inscription le 01/09/2011
Bonjour,
Il est évident que vous vous êtes très bien renseigné.
Etant moi-même géomètre (bientot expert, j'espère), et réalisant souvent des modificatifs d'EDD (copro) pour aliénation de parties communes, notamment de WC, voila mon point de vue.

Effectivement, il faut en général appliquer la double majorité de l'Art 26 pour ce genre de décisions, sauf si l'alienation de PC va à l'encontre de la destination de l'immeuble.

Votre seul et unique argument est donc que l'alienation de ces WC qui desservent un palier va à l'encontre de la destination de l'immeuble.

je pense avoir trouvé le site ou vous avez trouvé ces informations sur la destination de l'immeuble. Mais je ne suis pas sur que vous saisissiez réellement ce qu'est la destination d'un immeuble. Il s'agit d'une notion très floue qui veut dire "a quoi sert l'immeuble" et qui englobe son utilisation (habitation, professionnel, les deux...), son caractère (effectivement le standing, l'aspect extérieur et des parties communes, par exemple) et son environnement (les espaces verts, ou le quartier où il se situe par exemple). Quant à la notion d'"équilibre", il s'agit d'équilibre entre les différentes notions qui créent la destination de l'immeuble et pas l'équilibre entre les copropriétaires.

La question à se poser est donc l'alienation des WC va t'elle modifier la destination de l'immeuble? à mon sens, non. ni son utilisation, ni son caractère, ni son standing, ni trancher avec son environnement,... à moins que vous ayiez un appartement à cet étage sans WC, auquel cas votre lot ne peut plus fonctinner normalement

Quoi qu'il en soit, votre démarche ne pourra aboutir que si vous arrivez à convaincre la majorité des copropriétaires, soit pas voie judiciaire pour prouver que la destination de l'immeuble va être modifiée. vu que c'est une notion très subjective, bonne chance!

Pour mieux comprendre, en quoi le passage de ces WC dans les parties privatives vous gêne-t'il? cela vaut-il le coup de se mettre vos voisins à dos?

cdt

Gilbert WAKSMANN, Paris, Posté le 04/09/2011 à 23:54
2 message(s), Inscription le 03/09/2011
Bonjour,

Merci pour votre écoute et votre analyse.

Pour vous répondre : le passage des WC (et quelques uns seulement sur le total des WC disponibles) en parties privatives modifie la destination de l'immeuble qui comprend, pour qualifier son standing, des "chambres de service" de même que des WC communs sur le palier. C'est ce standing là que j'ai acheté. Leur vente modifie donc à mon sens la destination de l'immeuble, en même temps qu'il me prive d'un service compris dans mon prix d'achat d'origine.
La valeur et l'attrait d'un bien immobilier dépendent étroitement du standing de l'immeuble : il est plus attirant pour un acheteur de pouvoir acquérir ensembles, dans une même transaction, un appartement, une chambre de service et, pourquoi pas, un élément de standing ou d'utilité supplémentaire tel qu'un WC commun de palier.
Si je viens à revendre mon appartement, sa valeur de vente ne sera plus comparable à celle de son achat sans ce service, si je n'acquière pas moi-même (en me mettant possiblement mes voisins à dos dans ce cas) cette partie commune aliénée.

Bien cordialement.

bressot, Posté le 22/09/2013 à 11:08
1 message(s), Inscription le 22/09/2013
BONJOUR marque de politesse
J'ai le même cas de WC sur palier, avec une chambre sans toilettes;
réunion le 30/9 avec demande d'achat d'un autre copropriétaire que moi; Le syndic m'oppose la loi à double majorité.
Depuis 10 ans j'essaye vainement d'acheter ce lot.
la serrure a même été changée me privant de cet usage lorsque je me rends sur place.

Que puis-je faire? merci de vos réponses

Orvannes, Posté le 13/05/2014 à 11:30
5 message(s), Inscription le 13/05/2014
BONJOUR marque de politesse
Logiquement et si vous en avez bien un droit d usage indique sur le rc vous pouvez en demander la clé, sinon cela équivaut a une sorte de privatisation de partie commune en demandant au syndic d intervenir pour jouer son rôle de garant de l ordre public en évitant ce conflit de voisinage.
Moi j ai eu ce probleme aussi


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