Copropriété horizontale

Sujet vu 745 fois - 21 réponse(s) - 1 page(s) - Créé le 30/10/17 à 14:46
> Droit de l' Immobilier > Copropriètaire


marcau, Alpes-Maritimes, Posté le 30/10/2017 à 14:46
8 message(s), Inscription le 30/10/2017
Bonjour,
je possède une maison dans une copropriété horizontale.
Sur mon acte notarial, il est précisé que le lot qui est en ma possession est composé d'une maison de 80M2 et d'un sixième du sol et des parties communes. (un sixième car il y a 6 maisons dans la copropriété).
La surface du terrain sur lequel est construit ma maison est de 700M2 environ. Ce terrain a la particularité d'être entouré des voies de circulation des parties communes... donc je n'ai pas de voisin direct.
Le terrain est sur-élevé d'environ 2 mètres par rapport à la voie de circulation des parties communes. C'est un mur de soutènement (et non une clôture, puisque qu'il retient la terre sur laquelle la maison est construite) qui constitue la séparation entre le terrain et la voie de circulation.
Actuellement, le mur se fragilise et des travaux sont nécessaires.
Compte tenu du fait que le terrain appartient à l'ensemble des copropriétaires (puisque qu'on est en copropriété horizontale), les travaux envisagés sur ce mur doivent-ils être à ma charge?

Je vous remercie
MC

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morobar, Vendée, Posté le 30/10/2017 à 18:35
7797 message(s), Inscription le 09/11/2015
Bonjour,
Il serait bon d'indiquer qui est à l'origine de ce rehaussement du niveau naturel.
A vous lire, le mur fait le tour de la maison complètement encerclée par la voirie.
En copropriété les dépenses sont engagées en AG.
Nul doute qu'une telle question portée à l'ordre du jour va rencontrer un franc succès, si vous espérez un vote favorable en faisant payer la copropriété d'une réparation qui a priori vous incombe en totalité.

marcau, Alpes-Maritimes, Posté le 30/10/2017 à 22:30
8 message(s), Inscription le 30/10/2017
Bonjour et merci pour votre attention, j'ai oublié de préciser un point important c'est que toutes les maisons sont sur une seule et meme parcelle. Autre point pour préciser ma question, le terrain étant en légère pente, le rehaussement a été réalisé dès l'origine de la construction il y a une vingtaine d'années, afin d'avoir un terrain complètement plat. Le mur s'élève donc de 50 cm par endroit et 2m à d'autres.
Ma volonté n'est pas de faire payer les autres mais de déterminer les responsabilités dans le cas d'une copropriété horizontale située sur une seule parcelle.
Dans le cadre d'un lotissement, je ne me serai pas posé la question, cela aurait été de ma responsabilité... là, je me pose la question.
Je précise aussi que dans le règlement de copro il est écrit que le sol fait partie des parties communes y compris le sol sur lequel la maison est construite.
Merci

morobar, Vendée, Posté le 31/10/2017 à 07:58
7797 message(s), Inscription le 09/11/2015
Citation :
j'ai oublié de préciser un point important c'est que toutes les maisons sont sur une seule et même parcelle

C'est la formulation même de la copropriété horizontale.
Citation :
le rehaussement a été réalisé dès l'origine de la construction

Oui mais par qui ?
Citation :
les travaux envisagés sur ce mur doivent-ils être à ma charge?

Selon la règle en copropriété, ce mur n'étant qu'à votre usage exclusif, c'est à vous qu'il appartient de le restaurer.
Ceci dit, dans le cas contraire, il faut poser la question lors de la prochaine AG et obtenir un vote favorable pour une prise en charge collective.

marcau, Alpes-Maritimes, Posté le 31/10/2017 à 15:06
8 message(s), Inscription le 30/10/2017
Bonjour,
difficile tout ça. Vous dites que le mur est à mon usage exclusif. Certes, oui mais... si il y a pas de mur, la terre du terrain risque de partir sur les voies communes. De plus, les vibrations de la route causent une fragilité du mur.

Donc, une question bête: si je supprime le mur, qui va retenir la terre? et donc qui va prendre en charge de retenir la terre?

Selon mes infos, la construction a plus de 40 ans.
Il faudrait que je trouve le permis de construire pour vérifier si le mur était prévu.
Il se pourrait aussi selon mes info, que ce mur soit l'oeuvre d'un ancien de la copropriété à qui la maison n'appartenait pas.

Est-ce que savoir qui a fait le mur a son importance?

Merci à vous.

morobar, Vendée, Posté le 31/10/2017 à 15:34
7797 message(s), Inscription le 09/11/2015
Attention à ne pas engager votre responsabilité sur ce genre de problème.
Il serait bon de savoir l'origine de ce mur, un terrain en dénivelé n'imposant pas de remblayer pour égaliser les niveaux.
C'est donc un choix du constructeur, dont on ignore si c'est le lotisseur ou le copropriétaire du lot considéré.

marcau, Alpes-Maritimes, Posté le 01/11/2017 à 14:43
8 message(s), Inscription le 30/10/2017
Donc si je résume bien la situation, il y a un mur de soutènement qui nivèle le terrain sur lequel est contruit ma maison (partie privée qui m'appartient exclusivement). (Je précise que le vide sanitaire est situé sous le niveau de la terre et que ma maison se situe au dessus du terrain. Le terre a été ajoutée ensuite... j'aurais eu un sous sol qui était le vide sanitaire et ma maison aurait eu un etage :-) ).
Ce mur appartient à l'ensemble des copropriétaires (faisant partie du sol et des parties communes) mais il est de ma responsabilité de le maintenir en l'état malgré le fait qu'il retienne la terre de remblais.

Ai-je bon dans le raisonnement ?

morobar, Vendée, Posté le 01/11/2017 à 15:51
7797 message(s), Inscription le 09/11/2015
oui
Pourquoi ne pas interroger votre syndic et ainsi savoir ce qu'il en pense ?

marcau, Alpes-Maritimes, Posté le 01/11/2017 à 18:31
8 message(s), Inscription le 30/10/2017
Le syndic est bénévole et me demande de m'occuper du mur car il me dit qu'il n'appartient pas aux parties communes , que le mur n'était pas prevu a l'origine de la construction de la copropriété et que le mur a été construit par chaque coproprietaire... d'où ma question dans le contexte décrit.
Sauf que je n'ai pas trouvé le moyen de vérifier ses dires et que les anciens proprietaires m'ont affirmés ne pas être à l'origine du mur (et c'étaient les seuls propriétaires avant moi).
Le constructeur était semble t il un peu malhonnête mais c'était il y a 40 ans.
Et sans le mur, il n'y a pas de terrain.
Donc il y a un loup quelque part...

morobar, Vendée, Posté le 01/11/2017 à 19:37
7797 message(s), Inscription le 09/11/2015
Sur ce que je peux lire à droite à gauche, ce genre de mur ne fait pas effectivement partie des communs administré par le syndicat et donc son syndic.
Le mur parait avoir été construit par le lotisseur lorsqu'il a réalisé le pavillon, mais en tant que constructeur et non lotisseur.
Il vous appartiendrait donc.
A mon avis il faudrait envisager la transformation de la copropriété en lotissement, mais cela engendre des frais de découpe (état de division...) et de notaire pour les enregistrements.

marcau, Alpes-Maritimes, Posté le 10/11/2017 à 09:21
8 message(s), Inscription le 30/10/2017
Bonjour,

j'ai consulté un notaire en exposant les faits relatés précédemment.
Sa réponse est que si le mur était prévu à l'origine de la copropriété, alors les réparations sont à la charge de la copropriété (du fait de la copro horizontale).
Si ce n'est pas le cas, c'est à la charge de celui qui l'a construit.

inocencia, Paris, Posté le 10/11/2017 à 12:45
14 message(s), Inscription le 20/05/2017
Je pense qu'il est important que vous demandiez au syndic, peu importe s'il est bénévole, qu'il vous fournisse les documents qui attestent ses dires. Car si c'est depuis l'origine et que cela a été construit ainsi cela devrait être à la charge de la copropriété.
Avez-vous un règlement de copropriété ? En général il y a un état descriptif qui vous permettrait de voir comment cela a été fait.

morobar, Vendée, Posté le 11/11/2017 à 10:19
7797 message(s), Inscription le 09/11/2015
Il y a confusion.
Ce n'est pas au syndic de prouver quoique ce soit, mais bien à celui qui revendique un droit d'en démontrer la réalité.
Dans un copropriété horizontale, seul le foncier est commun.
Le syndic ne peut pas engager de travaux sans budget, et pas de budget sans accord de l'AG.

talcoat, Var, Posté le 12/11/2017 à 13:49
1061 message(s), Inscription le 03/03/2015
Bonjour,
Contrairement à ce qui à été développé, en l'absence de mention contraire du RDC, ce mur soutenant les terres en limite de voie fait parti du terrain lui même commun dans sont ensemble et donc à traiter comme partie commune.

marcau, Alpes-Maritimes, Posté le 15/11/2017 à 07:25
8 message(s), Inscription le 30/10/2017
Bonjour, tout d'abord merci à tous pour vos contributions. On peut constater que les avis divergent. Pour ma part, je me rapproche de l'avis de ta talcoat. Dans la réflexion, je voudrais enlever la notion de coût de travaux qui pourrait influencer le débat. La seule chose qui m'importe c'est le degré de responsabilité. Par contre, morobar parle d'un point intéressant :"Ce n'est pas au syndic de prouver quoique ce soit, mais bien à celui qui revendique un droit d'en démontrer la réalité". Or, dans mon cas personnel, c'est le syndic (du moins les responsables de la copro au travers de son président, trésorier et secrétaire benevoles) qui me demandent de faire des travaux, sans apporter de justification et de preuve. Dans un lotissement, j'aurais dit, "OK je vais faire le necessaire" car le terrain m'aurait appartenu. Là ne m'appartenant pas et en sachant que ce mur à plus de 30 ans et que rien n'a été écrit dans les divers compte rendu de copro, je me pose beaucoup de questions.

morobar, Vendée, Posté le 15/11/2017 à 08:39
7797 message(s), Inscription le 09/11/2015
Je ne vois pas sur quoi peut s'appuyer la répon se de @talcoat, dont je reconnais cependant la grande compétence en matière d'urbanisme.
Je répète si vous voulez la prise en charge de ces travaux, il va falloir démontrer que votre lot n'est pas à l'origine de la construction, que rien ne peut rattacher sans autre renseignement la gestion à la copropriété.

inocencia, Paris, Posté le 15/11/2017 à 09:38
14 message(s), Inscription le 20/05/2017
Bonjour,
Avez-vous cherché dans le RDC et l'EDD comme je vous l'ai suggéré ? Quelquefois on trouve des pistes.

La copropriété horizontale est complexe, c'est pour cela que plusieurs avis existent, quelquefois dans les documents officiels il y a des variantes qui font que chaque cas peut être différent.

talcoat, Var, Posté le 15/11/2017 à 21:10
1061 message(s), Inscription le 03/03/2015
Bonjour,
Dans le silence des titres, un mur extérieur assurant la protection des terres en tant que mur de soutènement ou de clôture doit être qualifié de commun.
Seule restriction, savoir qui en avait la garde et l'entretien?
Un partage des frais avec le syndicat faciliterais surement l'acceptation de la remise en état.

marcau, Alpes-Maritimes, Posté le 16/11/2017 à 18:15
8 message(s), Inscription le 30/10/2017
Bonjour,

encore une fois, je suis pour un partage des frais dans le cas où cela concerne tous les copros.
Je suis également pour faire tous les frais par moi-même, mais uniquement si j'en ai l'entière responsabilité.
Et puis, tout est question de coût. Faire 500€ de travaux à mes frais ne me gêne pas, mais 10000€ cela me gêne un peu surtout si je n'en ai pas l'entière responsabilité.

Donc, il faut que je sois entièrement sûr des responsabilités.

Sur l'acte notarial il est écrit: "lot qui est composé d'une maison de 80M2 partie privative et d'un sixième du sol et des parties communes".
Je n'ai absolument pas d'état descriptif du terrain sur lequel est construit la maison.
Dans le RDC, il est écrit: "sont à l'usage commun des divers copropriétaires, les voies de desserte, ensemble sol, chaussée, trottoirs..."
"Tout ce qui concerne les parties privées constitue une charge exclusive du copropriétaire"
"Les charges communes comprennent les frais d'aménagement et d'entretien de l'ensemble de la copro avec ses abords, ... les frais d'entretien et de réfection des voies de desserte, de l'ensemble immobilier, passages, allées, dégagements avec leurs éléments d'équipement."
"Les charges individuelles de toute nature concernant les parties privatives d'un lot, son usage et son utilité seront supportées par le propriétaire dudit lot".
"Il est également écrit que les parties communes comprend les voies de dessertes, le sol y compris le sol sur lequel est construit la maison"

Pour l'EDD, je ne sais pas réellement ce que c'est. Est-ce qui est écrit dans l'acte notarial? Si j'en crois la réponse https://copropriete.ooreka.fr/astuce/voir/516367/etat-descriptif-de-division on dirait que oui.

Pour compléter la réponse de talcoat, je précise bien que c'est un mur de soutènement et non de clôture. Je crois qu'il y a un grosse différence dans la responsabilité...?

Autre point, si la construction a plus de 30 ans et que rien n'a été prévu dans les RDC ou AG, cela-a-t-il une importance?

talcoat, Var, Posté le 16/11/2017 à 22:20
1061 message(s), Inscription le 03/03/2015
Bonjour,
Quelques rectifications...
-Pour le mur la question porte sur la propriété non sur la responsabilité, et en copropriété la jurisprudence les considèrent de la même manière comme partie commune (en absence de mention contraire dans les actes pour la garde et l'entretien).
- l'EDD peut faire l'objet d'une rédaction séparée ou être intégré au RDC, mais il n'est que supplétif et ne peut être contradictoire au RDC qui prime.
- Il faut évacuer cette idée de prescription qui ne s'applique pas en pareille matière puisqu'il n'y a pas appropriation.


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