Absence de bail et hausse de loyer

Bonjour,je suis locataire depuis 1970 sur 4,5 hectares d'une habitation, d'une grange (classée) et d'une écurie dans le cher où je vends de la sellerie et des chevaux. Mon propriétaire ne m'a jamais fait de bail; aprés son décès son épouse m'a "offert" un an de loyer en échange de gros travaux 'mise en conformité de l'electricité, installation chauffe eau, CREATION salle de bain et sanitaire etc...) au décès de celle ci sa fille a cédé des bois et des prés (dont certains me servaient de patures) pour racheter la part de sa soeur sur le domaine. je n'ai toujours pas de bail des travaux d'entretien lourds (toiture, plomberie..) sont à ma charge, sinon ils ne seraient pas exécutés. j'en déduis le montant du loyer que, à la demande de ma propriétaire, je dépose sur son compte en endossant moi meme le chéque pour elle. je ne reçois pas de quittance en échange.
Selon la SAFER du CHER mon loyer actuel (290 euros) est trop élevé.
Le 30/07 j'ai reçu un recommandé daté du 27/07 m'annonçant que selon l'indice multiplicateur 122,37/117,81 mon loyer passerait au 1/08 à 301,25 euros, ce qui ne correspond pas à la hausse de 2% annoncée par le gouvernement.
Je sais que dans mon cas rien n'est en règle et depuis longtemps mais cette hausse est elle valable pour une habitation que les assureurs jugent vétuste.
Merci d'avance de votre réponse.M.Pascal